15 W 33/14

Unwirksamkeit von Löschungserleichterungsklausel für reallastgesicherte Nachlassleistungen • Eine im Grundbuch eingetragene Löschungserleichterungsklausel ist unwirksam, soweit sie die Löschung einer Reallast erlaubt, die nach dem Tod der Berechtigten zu erbringende Leistungen sichert. • Im Grundbucheintragungsverfahren kann eine notariell bestellte Regelung nur nach dem Wortlaut und systematischen Zusammenhang der Urkunde ausgelegt werden; tatsächliche Ermittlungen sind ausgeschlossen. • Eine Umdeutung einer unwirksamen Löschungserleichterungsklausel in eine Bevollmächtigung des Übernehmer zur Bewilligung der Löschung kommt nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen hierfür abschließend allein aus der Urkunde ersichtlich sind. • Bei in sich widersprüchlichen notariellen Regelungen, die eine dingliche Sicherung nach dem Tod des Berechtigten mit einer gleichzeitigen Möglichkeit der Löschung verbinden, ist ohne weitergehende Sachaufklärung eine Umdeutung ausgeschlossen. Der Sohn übernahm 1980 im Rahmen eines notariellen Übergabevertrages landwirtschaftliche Grundstücke gegen Altenteilsleistungen seiner Eltern, darunter Wohnungsrecht sowie Verpflichtungen zu Beerdigung, Seelenmessen und Grabpflege. Im Grundbuch wurde eine Löschungserleichterungsklausel eingetragen, nach der der Tod der Berechtigten als Löschungsnachweis genügen sollte. Beide Elternteile sind mittlerweile verstorben. Der Beteiligte beantragte 2013 die Löschung des Altenteils, das Grundbuchamt verlangte jedoch die Zustimmung der Erben, weil die Klausel nach dessen Ansicht die nach dem Tod zu erbringenden Reallastleistungen nicht erfasst. Der Beteiligte rügte, die Klausel sei so auszulegen, dass ihm eine Befugnis zur Bewilligung der Löschung erteilt worden sei. Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung; dagegen richtete sich die Beschwerde des Beteiligten vor dem Oberlandesgericht. • Die Beschwerde ist zulässig, die erhobene Beanstandung stellt ein behebbares Eintragungshindernis dar (§§71,73 GBO). • Die vertragliche Regelung in §5 des Übergabevertrages begründet dingliche Rechte (Wohnungsrecht und Reallasten) im Sinne des §49 GBO; sie ist im Grundbucheintragungsverfahren ausschließlich nach Urkundentext und systematischem Zusammenhang auszulegen. • Löschungserleichterungsklauseln sind unwirksam, soweit sie Reallasten betreffen, die erst nach dem Tod des Berechtigten fällig werden; solche Ansprüche sind regelmäßig vererblich und gehen über die Lebenszeit des Berechtigten hinaus. • Eine Umdeutung der unwirksamen Klausel in eine Vollmacht zur Bewilligung der Löschung ist nach §140 BGB grundsätzlich möglich, verlangt aber, dass die Voraussetzungen dieser Umdeutung abschließend aus der Urkunde ersichtlich sind; dies ist hier nicht der Fall aufgrund der notwendigen subjektiven Komponente und des Ausschlusses tatsächlicher Ermittlungen im Grundbucheintragungsverfahren. • Die notariellen Regelungen sind in sich widersprüchlich: Einer dinglichen Sicherung nach dem Tod steht die gleichzeitige Einräumung einer Löschungsmöglichkeit gegenüber; daher wäre ohne weitere Sachaufklärung, etwa zum Willen der Parteien oder zur erbrechtlichen Situation, eine Umdeutung nicht vertretbar. • Die Löschung im Grundbuch ändert materiell-rechtlich nicht das Fortbestehen einer Reallast; auch eine Bevollmächtigung hätte nur grundbuchverfahrensrechtliche Wirkung und nicht materiell-rechtliches Erlöschen garantiert. • Aufgrund der fehlenden Eignung zur Umdeutung ist die Einwendung des Grundbuchamts sachlich begründet und die Beschwerde in der Sache unbegründet. Die Beschwerde des Beteiligten wird zurückgewiesen. Das Grundbuchamt durfte die Löschung des Altenteils nicht allein aufgrund der eingetragenen Löschungserleichterungsklausel vornehmen, weil diese Klausel insoweit unwirksam ist, als sie Reallasten betrifft, die erst nach dem Tod der Berechtigten zu erfüllen sind. Eine Umdeutung der Klausel in eine wirksame Vollmacht des Übernehmers zur Bewilligung der Löschung kommt nicht in Betracht, weil die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht abschließend aus der notariellen Urkunde ersichtlich sind und weitergehende tatsächliche Feststellungen nötig wären. Materiell-rechtliche Ansprüche der Erben bzw. die Fortgeltung der Reallast können durch eine bloße Grundbucheintragung nicht beseitigt werden; deshalb ist die vom Grundbuchamt geforderte Zustimmung der Erben erforderlich. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wurde auf 1.000,00 Euro festgesetzt.