22 U 81/13

Sittenwidrigkeit und Rückabwicklung bei >90% Verkehrswertüberschreitung • Ein Grundstückskaufvertrag ist sittenwidrig nach § 138 Abs. 1 BGB und damit nichtig, wenn der gezahlte Kaufpreis den Verkehrswert der Sache um mehr als 90 % übersteigt und keine entlastenden Umstände vorgetragen werden. • Bei einer solchen Verkehrswertüberschreitung entsteht für den Käufer ein Herausgabeanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB gegen Zug-um-Zug-Rückübertragung des Eigentums. • Zinsen wegen Verzugs können ab dem Zeitpunkt geltend gemacht werden, an dem der Verkäufer nach erfolgter Aufforderung zur Rückabwicklung in Annahmeverzug gerät. Die Klägerin und ihr Ehemann kauften von der Beklagten eine Eigentumswohnung in B für 88.000 €, der Kauf wurde notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Zwischenzeitlich zahlte die Käuferseite den Kaufpreis und finanzierte dies durch ein Grundschuld-darlehen. Die Klägerin behauptete, die tatsächlich erworbene bzw. vor Besichtigung vorgestellte Wohnung habe einen erheblich niedrigeren Verkehrswert (ca. 46.000 €) und erklärte Rücktritt/Anfechtung; sie machte geltend, der Kaufvertrag sei sittenwidrig oder wegen Täuschung anfechtbar. Das Landgericht wies die Klage ab; in der Berufung legte der Senat ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert ein und stellte fest, dass der gezahlte Preis den Verkehrswert um über 90 % überstieg. Die Beklagte wies entlastende Umstände nicht hinreichend dar, behauptete aber, sie habe Erwerbsnebenkosten getragen und sei nicht arglistig gewesen. • Rechtsgrundlage und Prüfungsmaßstab: Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB setzt ein auffälliges Missverhältnis und verwerfliche Gesinnung voraus; bei Grundstücken begründet eine Verkehrswertabweichung von mehr als 90 % eine tatsächliche Vermutung verwerflicher Gesinnung (maßgeblich BGH-Rechtsprechung). • Sachverständigengutachten: Der gerichtliche Sachverständige ermittelte für beide in Betracht kommenden Wohnungen zum Stichtag einen Verkehrswert von jeweils 46.000 €, was die Grundlage der Wertermittlung darstellt und vom Senat nicht angezweifelt wurde. • Gegenüberstellung von Leistung und Gegenleistung: Der volle Kaufpreis von 88.000 € ist der Gegenleistung zuzurechnen; Abzüge für Erwerbsnebenkosten oder tatsächlich erzielte Nettoerlöse der Beklagten sind nicht vorzunehmen, weil solche Umstände nicht substantiiert vorgetragen oder belegt wurden. • Ergebnis der Wertbetrachtung: Die Verkehrswertüberschreitung beträgt 91,3 %, damit greift die Vermutung verwerflicher Gesinnung; die Beklagte konnte diese Vermutung nicht widerlegen, weshalb der Vertrag sittenwidrig und nichtig ist (§ 138 Abs. 1 BGB). • Rechtsfolgen: Wegen der Nichtigkeit besteht ein Anspruch der Klägerin auf Herausgabe des ohne Rechtsgrund gezahlten Kaufpreises nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums. • Zinsen und Annahmeverzug: Verzugszinsen nach §§ 280, 286 BGB wurden bejaht; die Beklagte geriet durch abschlägige Erklärung in Annahmeverzug, sodass Zinsen ab dem 27.04.2012 geschuldet sind. • Prozessrechtliches: Die Berufung war zulässig und hatte in der Sache Erfolg; die Nebenentscheidungen (Kosten, Vollstreckbarkeit) beruhen auf den einschlägigen Vorschriften der ZPO. Die Berufung der Klägerin war erfolgreich: Das Oberlandesgericht hat den Kaufvertrag wegen sittenwidriger Überzahlung (Verkehrswertüberschreitung von 91,3 %) nach § 138 Abs. 1 BGB für nichtig erklärt. Damit steht der Klägerin ein Herausgabeanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu; die Beklagte wurde verurteilt, 88.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.04.2012 Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums zu zahlen. Zudem wurde festgestellt, dass die Beklagte sich mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug befindet. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar.