30 U 61/16

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes: Abmahnungspflicht bei Vermieterwechsel und Wirkung von Zahlungen an den Vorvermieter • Zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands kann ausnahmsweise eine vorherige Abmahnung erforderlich sein, wenn der Zahlungsverzug offenbar auf einem Versehen oder durch den Vermieterwechsel bedingten Unsicherheiten beruht (§ 242 BGB). • Zahlungen des Mieters an den bisherigen Vermieter entfalten schuldbefreiende Wirkung nach § 566c BGB, solange dem Mieter nicht bekannt ist, dass das dingliche Recht (hier: Erbbaurecht) bereits im Grundbuch gelöscht ist. • Zur Begründung eines Zahlungsverzugs genügt nicht die bloße Kenntnis vom schuldrechtlichen Vereinbarungsakt; maßgeblich ist die Kenntnis vom Übergang des Eigentums bzw. der dinglichen Rechtsänderung. • Die Würdigung des Landgerichts zur Frage der Abmahnung ist im Berufungsverfahren grundsätzlich verbindlich, sofern keine konkreten Anhaltspunkte eine erneute Tatsachenermittlung rechtfertigen (§ 529 ZPO). Die Klägerin (Eigentümerin nach Vereinbarung zur Aufhebung eines Erbbaurechts) verlangt Räumung und Herausgabe eines Gewerbemietobjekts von der Beklagten zu 1 (Mieterin) wegen angeblichen Zahlungsverzugs; zudem wurde ein Mitbeteiligter (Beklagter zu 2) verklagt. Streitpunkt ist, ob fristlose Kündigungen der Klägerin vom 01.03.2013 und 18.02.2014 wirksam sind. Die Beklagte zu 1 zahlte nach Mitteilung eines Vermieterwechsels zeitweise an die bisherige Erbbauberechtigte; die Klägerin machte geltend, diese Zahlungen hätten ihr gegenüber keine schuldbefreiende Wirkung gehabt. Die Parteien stritten insbesondere darüber, ob die Beklagte informiert war, ob und wann die Klägerin als neue Vermieterin im Grundbuch eingetreten war, ob vorherige Abmahnungen erfolgt seien und ob die Beklagte zahlungswillig war. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; die Klägerin hielt dagegen Berufung, die das Oberlandesgericht als offensichtlich aussichtslos ansieht. • Zuständigkeit und Verfahrensrügen: Eine formale Rüge fehlerhafter Besetzung der Kammer hat in der Berufungsinstanz keine Aussicht, weil keine hinreichend substantiierten Gründe vorgetragen sind und eine Heilung durch eigene Sachentscheidung des Senats möglich ist. • Schlüssigkeitsprüfung: Die Klage ist unschlüssig, weil die Klägerin nicht hinreichend dargelegt hat, dass sie am Zeitpunkt der Kündigungen infolge Löschung des Erbbaurechts bereits rechtsgeschäftlich als Vermieterin eingetreten war (§§ 11, 30 ErbbauRG, § 566 BGB). • Schuldbefreiende Wirkung von Zahlungen: Zahlungen der Beklagten zu 1 an die Erbbauberechtigte können nach § 566c BGB schuldbefreiend gewesen sein, weil erforderlich ist, dass der Mieter Kenntnis vom tatsächlichen Übergang des Eigentums (dingliche Rechtsänderung) hatte; bloße Kenntnis vom schuldrechtlichen Aufhebungsvertrag genügt nicht. • Abmahnungspflicht ausnahmsweise: Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) war in der besonderen Situation des Vermieterwechsels und erkennbarer Unsicherheit der Beklagten vor Ausspruch der fristlosen Kündigung eine vorherige Abmahnung geboten; die Klägerin hat das Erfordernis nicht beweisen können. • Beweiswürdigung und Beweislast: Das Landgericht hat die wirklichen Umstände der Kommunikation und Zahlungsflüsse anhand von Emails und Bankunterlagen geprüft und die Beklagte als zahlungswillig angesehen; diese Würdigung trägt der Senat (§ 529 ZPO) und sieht keine konkreten Anhaltspunkte für Fehler. • Vorbehalt bei Zahlung: Die Gutschrift der Beklagten vom 17.05.2013 enthielt keinen bedingenden Vorbehalt i.S.v. § 158 BGB, der die Erfüllungswirkung ausschlösse; vielmehr wurde ein Schadensersatzvorbehalt gegenüber der Erbbauberechtigten erklärt, sodass Erfüllungswirkung eintrat. • Kündigung 18.02.2014: Diese Kündigung ist unbegründet, weil zum Zeitpunkt der Erklärung kein Zahlungsverzug mehr bestand. • Räumnis- und Herausgabeanspruch gegen Beklagten zu 2: Mangels Mieterschaft oder Besitz des Beklagten zu 2 war die Klage gegen ihn unbegründet. Die Berufung der Klägerin hat keine Aussicht auf Erfolg. Die Abweisung der Klage durch das Landgericht ist in wesentlichen Punkten zu Recht erfolgt: die Klägerin hat nicht substantiiert dargelegt, dass sie zum Zeitpunkt der Kündigungen bereits Vermieterin im Grundbuch war und damit kündigungsbefugt; Zahlungen der Beklagten an die frühere Erbbauberechtigte konnten schuldbefreiende Wirkung entfalten; ferner war vor der fristlosen Kündigung vom 01.03.2013 ausnahmsweise eine Abmahnung erforderlich und diese nicht nachgewiesen. Die fristlose Kündigung vom 18.02.2014 war ebenfalls unwirksam, weil zu diesem Zeitpunkt kein Zahlungsverzug mehr bestand. Angesichts dessen besteht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagten; die Klage gegen den Beklagten zu 2 war zudem mangels Mieter- oder Besitzstellung unbegründet. Der Senat sieht keine Aussicht auf Erfolg der Berufung und beabsichtigte, sie ohne mündliche Verhandlung im Beschlusswege zurückzuweisen; die Klägerin erhielt Gelegenheit zur Stellungnahme.