4 U 122/09

Leitsatz: 1. Selbst wenn die Voraussetzungen der Rechtsnachfolge gemäß § 566 BGB nicht gegeben sind, kommt eine Vertragsübernahme nebst konkludenter Mieterzustimmung in Betracht.(Rn.17) 2. Eine nicht schriftlich ausgeübte Option ist formunwirksam.(Rn.20) Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 16, vom 10. Juli 2009 geändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1. die in dem Gebäude V. Straße, …, im 1. OG gelegenen zwei Büroräume von ca. 60 m² Größe an der Ostseite des Büros, in dem anliegenden Lageplan gelb umrandet, mit sämtlichen Schlüsseln herauszugeben; 2. den in dem Gebäude V. Straße , …, gelegenen Kfz-Stellplatz in der Tiefgarage, bezeichnet mit der Nr., mit sämtlichen Schlüsseln herauszugeben. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von Euro 20.000,--, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. I. Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Herausgabe der im Tenor bezeichneten Mieträumlichkeiten in Anspruch. Eine Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte das Grundstück, auf dem sich das streitgegenständliche Bürogebäude befindet, im Jahr 1991 von der Grundstückseigentümerin, der Freien und Hansestadt Hamburg, mit der Verpflichtung zur Errichtung eines Kreuzfahrtterminals gemietet. Nach dem Inhalt dieses Mietvertrages ist der Mieter zur Freimachung des Grundstücks von den in seinem Eigentum stehenden Bauwerken und Anlagen bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Das Kreuzfahrtterminal war in der Folgezeit errichtet worden. 1997 wurde die R. GmbH & Co. KG Eigentümerin des Gebäudes, und sie trat in den Grundstücksmietvertrag mit der Freien und Hansestadt Hamburg ein. Mit Vertrag vom 1. Februar/2. März 2007 stellte die R. GmbH & Co. KG dem Beklagten die streitgegenständliche Bürofläche zur Nutzung zur Verfügung und vermietete ihm einen Kfz-Stellplatz in der Tiefgarage des Gebäudes. Mit Wirkung zum 1. Juli 2008 erwarb die Klägerin von der R. GmbH & Co. KG das Eigentum an dem Gebäude, was die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben ihrer Verwaltungsfirma vom 17. Juli 2008 (Anl. K 3) mitteilen ließ. In der Folgezeit erklärte die Klägerin mehrfach die Kündigung des Nutzungsverhältnisses über die Bürofläche und des Mietvertrages über den Stellplatz, u. a. mit Schreiben vom 12. August 2008 (Anl. K 7). Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, sie sei aktiv legitimiert. Sie hat gemeint, sie sei gemäß § 566 BGB in das Nutzungsverhältnis und den Mietvertrag eingetreten. Bei dem Gebäude handele es sich um einen Scheinbestandteil des Grundstücks, so dass sie auch ohne den Erwerb des Grundstücks das Gebäude habe wirksam erwerben können. Der Beklagte hat die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten. Im Übrigen hat der Beklagte behauptet, ihm sei ein Optionsrecht auf eine Verlängerung des Mietvertrages und eine Anmietung einer größeren Fläche eingeräumt worden, und diese Option habe er auch ausgeübt. Das Landgericht hat im angefochtenen Urteil, auf das wegen des Tatbestandes, der Anträge der Parteien und der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, die Räumungsklage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Klägerin nicht aktivlegitimiert sei. Das Mietverhältnis sei nicht gemäß § 566 BGB auf die Klägerin übergegangen. Selbst wenn es sich bei dem Gebäude um einen Scheinbestandteil des Grundstücks handeln sollte, käme § 566 BGB nicht zur Anwendung, weil diese Bestimmung die wirksame Übertragung des Eigentums an dem Grundstück voraussetze. Mit ihrer Berufung wiederholt und vertieft die Klägerin ihr erstinstanzliches Vorbringen. Darüber hinaus bezieht sich die Klägerin zur Begründung ihres Räumungsbegehrens auf die Kündigung vom 30. Juni 2009 (Anl. K 25). Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Hamburg vom 10. Juli 2009, Gesch.-Nr. 316 O 17/09, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1. die in dem Gebäude V. Straße, …, im 1. OG gelegenen zwei Büroräume von ca. 60 m² Größe an der Ostseite des Büros, in dem anliegenden Lageplan gelb umrandet, mit sämtlichen Schlüsseln herauszugeben, 2. den im Gebäude V. Straße , …, gelegenen Kfz-Stellplatz in der Tiefgarage, bezeichnet mit der Nr. ..., mit sämtlichen Schlüsseln herauszugeben. Der Beklagte beantragt, Die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Beibehaltung seines Vorbringens erster Instanz sowie seiner dort vertretenen Rechtsauffassungen. Zur Ergänzung des Vorbringens der Parteien wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze und die damit in Bezug genommenen Anlagen verwiesen. II. Die form- und fristgerecht eingelegte, mithin zulässige Berufung (§§ 517, 519, 520 ZPO) der Klägerin ist begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten gegen den Beklagten zu. Die mit Schreiben vom 12. August 2008 erklärte Kündigung der beiden Vertragsverhältnisse ist wirksam. Nach Auffassung des Berufungsgerichts bestehen an der Aktivlegitimation der Klägerin keine durchgreifenden Bedenken. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Bestimmung des § 566 BGB vorliegend Anwendung findet, weil die Klägerin aufgrund einer Vertragsübernahme Vermieterin des Beklagten geworden ist. Eine Übernahme eines Mietvertrages kann durch einen Vertrag zwischen der ausscheidenden und der eintretenden Vertragspartei unter Zustimmung des anderen Vertragsteils erfolgen (BGH NJW-RR 2005, 958, 959 m. w. N.). Vorliegend haben die R. GmbH & Co. KG und die Klägerin in Ziff. 5.2.1 des notariellen Kaufvertrages (Anl. K 14) den Vermieterwechsel vereinbart. Die gemäß § 415 BGB erforderliche Zustimmung des Beklagten, die nicht formbedürftig ist (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. I 222 m. w. N.), ist konkludent erteilt worden. Die stillschweigend erteilte Zustimmung des Beklagten zum Vertragseintritt der Klägerin ist in dem Umstand zu sehen, dass der Beklagte auf das Schreiben der Verwalterin der Klägerin vom 17. Juli 2008 (Anl. K 3), in dem dem Beklagten der Eigentumserwerb der Klägerin mitgeteilt und ihm das Konto der Klägerin aufgegeben worden ist, fortan die Mietzahlungen nur noch an die Klägerin geleistet hat. Bereits durch dieses Verhalten hat er konkludent seine Zustimmung zur Vertragsübernahme erklärt (vgl. auch KGR Berlin 2003, 300; Sternel, a. a. O., Rn. I 223). Der Beklagte hat vorprozessual auch nicht etwa zum Ausdruck gebracht, dass er mit einer Vertragsübernahme seitens der Klägerin nicht einverstanden sei. Er hat nämlich die Kündigungen der Klägerin nicht etwa unter Hinweis auf das Fehlen einer Aktivlegitimation zurückgewiesen, sondern sich insoweit auf andere Umstände gestützt. Der Beklagte hat im Gegenteil mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 5. August 2008 (Anl. K 6, dort S. 3) zum Ausdruck gebracht, dass er die Klägerin im Hinblick auf die Nutzungsvereinbarung als Rechtsnachfolgerin der R. GmbH & Co. KG ansehe. Auch wenn man dies anders bewerten würde, hätte jedenfalls die Kündigung der Klägerin vom 30. Juni 2009 zur Beendigung der Vertragsverhältnisse geführt. Die Klägerin hat unwidersprochen unter Hinweis auf das Anlagenkonvolut K 25 vorgetragen, dass die R. GmbH & Co. KG die Klägerin mit Schreiben vom 29. Juni 2009 ermächtigt hat, das Nutzungs- und das Mietverhältnis zu kündigen und den Herausgabeanspruch im eigenen Namen im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft gerichtlich geltend zu machen und dabei Herausgabe an sich zu verlangen. Zweifel daran, dass die Klägerin etwaige Herausgabeansprüche der R. GmbH & Co. KG im Rechtsstreit im eigenen Namen auf Grund einer Ermächtigung geltend machen könnte, bestehen nicht. Ein schutzwürdiges eigenes Interesse der Klägerin einer Prozessführung ist gegeben, da die Klägerin mit der R. GmbH & Co. KG eine Übernahme der Mietverhältnisse vereinbart hat und die Klägerin nunmehr ihre Rechte hieraus geltend machen möchte. Zwar lautet der Klagantrag bei der gewillkürten Prozessstandschaft grundsätzlich auf Leistung an den Rechtsinhaber (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., vor § 50 Rn. 53), aber die R. GmbH & Co. KG hat vorliegend die Klägerin auch ermächtigt, die Herausgabe an die Klägerin zu verlangen (siehe dazu auch BGH NJW-RR 1986, 158). Die Zulässigkeit der Klagänderung in zweiter Instanz ist unzweifelhaft gegeben (§§ 533 Nr. 2 i.V.m. § 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO). Die Klägerin konnte nämlich erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz (26. Juni 2009) die Kündigung aufgrund der gewillkürten Prozessstandschaft erklären, weil die R. GmbH & Co. KG die entsprechende Ermächtigung erst mit Schreiben vom 29. Juni 2009 erteilt hat. Mithin ist die neue Kündigung gemäß § 531 Abs. 2 ZPO im Berufungsverfahren zu berücksichtigen, weil ihre Nichtgeltendmachung im ersten Rechtszug nicht auf einer Nachlässigkeit der Klägerin beruhte. Die in § 3 der Nutzungsvereinbarung sowie in § 2 Ziff. 2 des Garagenmietvertrages vereinbarten Kündigungsfristen sind abgelaufen. Dem Vorbringen des Beklagten, wonach er mit der R. GmbH & Co. KG ein Optionsrecht für die Anmietung der Gesamtfläche für fünf Jahre vereinbart habe, wenn die Freie und Hansestadt Hamburg die Herausgabe der Räume nicht verlange, und er diese Option mit Schreiben vom 16. Juli 2007 auch ausgeübt habe, war nicht nachzugehen. Denn die vom Beklagten behauptete Vereinbarung ist jedenfalls nicht schriftlich getroffen worden. Dahinstehen kann, ob der Beklagte mit den damaligen Vertretern der R. GmbH & Co. KG eine entsprechende mündliche Vereinbarung getroffen hat. Denn in diesem Fall würde es an der erforderlichen Schriftform fehlen. Nach § 550 BGB würde dann der Vertrag für unbestimmte Zeit geschlossen gelten und wäre nach Ablauf eines Jahres kündbar. Da diese Jahresfrist im Zeitpunkt der Kündigung vom 12. August 2008 abgelaufen war, würde der Wirksamkeit der Kündigung die Ausübung einer mündlich vereinbarten Option nicht entgegenstehen. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Ein Anlass, die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, besteht nicht.