4 U 117/17

Leitsatz: 1. Bei Beachtung des Schutzzwecks des § 550 BGB muss eine erheblich veränderte Nutzung nicht nur vertraglich vereinbart, sondern auch schriftlich festgehalten werden.(Rn.11) 2. Es ist in der Regel nicht treuwidrig, wenn sich ein Grundstückserwerber als Rechtsnachfolger eines Vermieters auf einen Formmangel beruft, weil er vor nicht schriftlichen Vereinbarungen geschützt werden soll.(Rn.12) Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts vom 10. August 2017, Az.: 316 O 56/17 wird zurückgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der Kläger vorher Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Vollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts kann ohne Sicherheitsleistung fortgesetzt werden. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird auf € 39.498,48 festgesetzt. I. Die Parteien sind durch einen Mietvertrag über in der B. Straße in H. belegene Gewerberäume mit einander verbunden. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Rechtsvorgänger des Klägers vermietete mit Mietvertrag vom 13. August 2012 Gewerberäume an den Beklagten zum Betrieb eines Croqueladens (Anlage K 1). Diese Räumlichkeiten wurden vom Beklagten nach Besitzeinräumung teils umgebaut und unter dem Februar 2014 vom Beklagten an die S. GmbH untervermietet, die dort ein Sandwichlokal betrieb, in dem auch warme Speisen zubereitet und verzehrt werden konnten. Anfang 2015 beabsichtigte diese, die Geweberäume an die O. UG zum Betrieb eines Burgerlokals zu überlassen. Der Rechtsvorgänger des Klägers war hiermit einverstanden; die O. UG betreibt bislang in den Räumlichkeiten ein Burgerlokal. Unter dem 2. Mai 2016 und dem 9. August 2016 kündigte der Rechtvorgänger des Klägers den Mietvertrag wegen Vornahme verschiedener nicht genehmigter Umbaumaßnahmen den Mietvertrag. Der Kläger, welcher unter dem 16. Juni 2016 das Eigentum an dem Grundstück erwarb, beruft sich auf diese Kündigungen und meint, die Änderungen des Nutzungszweckes seien nicht vertraglich festgelegt worden, weshalb der Mietvertrag nicht befristet gewesen sei. Eine ordentliche Kündigung sei daher möglich gewesen, auf welche er sich berufe. Der Kläger verlangt vom Beklagten Herausgabe der Mieträume sowie im Wege der Stufenklage zunächst Auskunft über die vom Beklagten durch die Untermieterin erlangten Zahlungen. Das Landgericht hat mit Teil-Urteil vom 10. August 2017 den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Auskunftserteilung verurteilt. Es hat dieses darauf gestützt, dass mindestens mit der Kündigung vom 9. August 2016 das Mietverhältnis beendet worden sei. Der Kläger habe auch ordentlich kündigen können, weil die im Mietvertrag vorgesehene Befristung hinfällig geworden sei. Der Mietvertrag habe nämlich hinsichtlich der Beschreibung des Nutzungszwecks der Mieträume dem Schriftformerfordernis von § 550 BGB nicht genügt. Zwar möge der Voreigentümer und Rechtsvorgänger des Klägers von den Änderungen des Nutzungszweckes gewusst haben und auch damit einverstanden gewesen sein. Jedoch seien diese nicht in der gehörigen Form schriftlich als Ergänzungen zum schriftlichen Mietvertrag niedergelegt worden, so dass wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 550 BGB aus dem befristeten ein unbefristetes Mietverhältnis geworden sei. Wegen weiterer Einzelheiten der Begründung des Landgerichts nimmt das Gericht Bezug auf das Urteil vom 10. August 2017. Gegen dieses, dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten unter dem 16. August 2017 zugestellten Urteil hat der Beklagte unter dem 15. September 2017 Berufung eingelegt. Der Beklagte ist der Auffassung, das Landgericht habe verkannt, dass keine Änderung der Nutzung vorliege. Auch vorher seien schon warme Speisen wie Pizza und Paste zubereitet worden, was in den Vorgesprächen zum Abschluss des Mietvertrages besprochen worden sei. Daher seien auch vorher schon mit Wissen und Zustimmung des Voreigentümers Gäste bewirtet worden. Auch seien die Umbaumaßnahmen vom Voreigentümer geduldet worden. Insgesamt erscheine es unbillig, wenn sich der Kläger jetzt auf Mängel der Schriftform berufen könne. Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens nimmt das Gericht Bezug auf die Berufungsbegründung des Beklagten vom 9. November 2017. Der Beklagte beantragt daher; unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Kläger verteidigt das erstinstanzliche Urteil und vertieft seine erstinstanzliche Begründung. II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Urteil des Landgerichts beruht auf keinerlei Fehlern in der Rechtsanwendung im Sinne von § 513 Abs. 1 ZPO. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Mietvertrag mindestens mit der Kündigung vom 9. August 2016 zum 31. März 2017 beendet worden ist. Entgegen der Ansicht des Beklagten vermochte der Kläger/dessen Rechtsvorgänger nämlich das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Ein Ausschluss wegen § 4 des Mietvertrages (Anlage K 1) lag gerade nicht vor, weil die Form des § 550 BGB nicht beachtet worden ist. Es entspricht ständiger Rechtsprechung auch des erkennenden Senats, dass an das Vorliegen der Schriftform für mietvertragliche Vereinbarungen strenge Anforderungen zu stellen sind. So müssen alle wesentlichen Umstände, die für das Mietverhältnis prägend sind, in schriftlicher Form vorliegen (so ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt wohl Urteil vom 30. April 2014, Az.: XII ZR 146/12 in: NJW 2014, 2102, 2103 Tz. 25 f.). Dabei kommt es nicht auf die Einhaltung einer schlichten Förmlichkeit an, denn die Regelung von § 550 BGB bezweckt, dass der spätere Grundstückserwerber wegen des gesetzlichen Eintritts in das Mietverhältnis dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann (BGH a.a.O. Tz. 39). So wird ein gerechter Ausgleich zwischen den Interessen des Erwerbers und denen des Mieters herbeigeführt. Diesen Anforderungen genügt der vorliegende Mietvertrag nicht. Der Rechtsvorgänger des Klägers und der Beklagte haben die Nutzungsänderungen nicht als schriftliche Zusätze oder Abänderungen des ursprünglichen Mietvertrages festgehalten. Dass bedeutende Nutzungsänderungen vorliegen, steht für das erkennende Gericht außer Zweifel. Denn da der Nutzungszweck schriftlich als Croqueladen festgelegt worden ist, unterscheidet sich zumindest die jetzige Nutzung davon erheblich. Selbst wenn bei der Herstellung der Baguette-Brote mit Belag auch eine Erwärmung erfolgt, liegt doch ein erheblicher Unterschied in der Herstellung sog. Burger, bei der ein Bratvorgang zur Garung der Fleischzutat des Burgers erforderlich ist. Abgesehen davon sind ganz offensichtlich erhebliche Änderungen darin zu sehen, dass auch ein Verzehr vor Ort zumindest möglich ist, was sich schon aus den umfangreichen baulichen Änderungen herleitet. Eine solchermaßen veränderte Nutzung ist aber so erheblich, dass diese nicht nur vertraglich vereinbart sondern auch schriftlich festgehalten werden muss, wenn der Schutzzweck des § 550 BGB beachtet werden soll. Dass dieses nicht der Fall ist, ist unstreitig. Entgegen der Ansicht des Beklagten genügt das Wissen des Rechtsvorgängers des Klägers wie auch dessen Einverständnis dafür nicht. Es entspricht gerade dem Schutzzweck von § 550 BGB, dass der Erwerber vor unerwarteten „Überraschungen“ geschützt werden soll, weil er auf den schriftlich festgelegten Umfang des Mietvertrages vertrauen darf, diesen dann aber als Erwerber auch so unverändert zu übernehmen hat. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist es dem Kläger auch bei den Umständen dieses Einzelfalles nicht verwehrt, sich auf den Formmangel zu berufen. Zwar nimmt die Rechtsprechung in begründeten Ausnahmen an, dass es treuwidrig sein kann, wenn der Vermieter sich auf den Formmangel beruft, obgleich dieser von Änderungen des Mietvertrages wusste bzw. damit einverstanden war. Das gilt in der Regel jedoch nicht, wenn der Rechtsnachfolger sich auf den Formmangel beruft, weil dieser gerade vor nicht schriftlichen Vereinbarungen geschützt werden soll (Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum BGB 74.Auflage, § 550 Rdnr. 12). Umstände, die es ausnahmsweise doch treuwidrig erscheinen lassen, dass der Kläger als Erwerber sich auf den Formmangel beruft, sind nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 709 Sätze 1 und 2, 711 ZPO. Anlass für die Zulassung der Revision bestand nicht, denn der Rechtsstreit wird entschieden nach gefestigter Rechtsprechung des BGH, so dass eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung nicht vorliegt. Die Festsetzung des Streitwertes folgt den unbestritten gebliebenen Angaben in der ersten Instanz.