4 U 16/23

Leitsatz: 1. Nach Ende des (gewerblichen) Hauptmietverhältnisses und Eigentümerwechsel auf Vermieterseite tritt der Erwerber in das Untermietverhältnis über Wohnraum gem. § 565, 566 BGB ein, auch wenn die Untervermietung an den Geschäftsführer der Hauptmieterin erfolgte.(Rn.23) 2. Es genügt für die Anwendung des § 565 BGB, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen der Zwischenmieterin oder der Förderung ihres Geschäftsbetriebs dient.(Rn.37) 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 16.01.2023, Az. 311 O 101/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. 5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.820 € festgesetzt. I. Die Kläger begehren von den Beklagten die Räumung einer Wohnung. Die Beklagte zu 1) betreibt in der ...straße ... in Hamburg ein Bistro. Sie mietete mit Vertrag vom 20.02.2017 (Anlage K1) von der damaligen Eigentümerin die über dem Bistro gelegene Wohnung zur ausschließlichen Nutzung durch ihre Mitarbeiter. Die Mitarbeiter sollten namentlich zu benennen sein. Ein Wechsel des Untermieters sollte einer Genehmigung bedürfen. Es war besprochen, dass etwa auch der Beklagte zu 1) als Hauptkoch, Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter der Beklagten zu 2) die Wohnung nutzen könne. Mit Vertrag vom 28.03.2017 (Anlage B1.1) untervermietete die Beklagte zu 1) die Wohnung zu den Bedingungen des Hauptmietvertrages an den Beklagten zu 2). Die damalige Eigentümerin kündigte den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) zum 30.11.2021. Die Beklagte zu 1) erklärte nach diesem Termin, hinsichtlich der Wohnung auf einen etwaigen mittelbaren Fremdbesitz zu verzichten. Die Kläger erwarben das Eigentum an der Wohnung und sind im Wege des gewillkürten Parteiwechsels als Kläger in den Prozess eingetreten. Das Landgericht hat die Räumungsklage mit dem angefochtenen Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, abgewiesen. Die Kläger hätten keinen Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB oder aus § 985 BGB, weil der Beklagte zu 2) gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB Mieter geworden sei und ein Recht zum Besitz habe. Indem die Beklagte zu 1) die Wohnung zur Nutzung durch ihre Mitarbeiter anmietete, hätten die Parteien eine gewerbliche Weitervermietung vereinbart. Es reiche, dass die Beklagte zu 1) ihre eigenen wirtschaftlichen Interessen habe fördern wollen. Ein eigener wirtschaftlicher Zweck folge u.a. daraus, dass die Beklagte zu 1) durch die Stellung einer Wohnung Mitarbeiter an sich binden könne und dass laut Mietvertrag Minderungsansprüche aufgrund von Emissionen des Gastronomiebetriebs ausgeschlossen seien. Der Beklagten zu 1) sei, da nur noch der Beklagte zu 2) Besitzer sei, die Herausgabe der Wohnung unmöglich. Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger weiterhin ihre Räumungsansprüche. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB finde bei der behaupteten Weitervermietung an den alleinigen Gesellschafter und Geschäftsführer der Hauptmieterin keine Anwendung. Anders als bei einer Weitervermietung an Arbeitnehmer stelle die Weitervermietung an den Alleingesellschafter kein Wettbewerbsvorteil für die Beklagte zu 1) dar. Aufgrund der engen Verflechtung zwischen den Beklagten sei der Beklagten zu 2) nicht „Dritter“ i.S.d. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach der gesetzgeberischen Intention solle in einem solchen Fall nicht der Schutz des sozialen Mietrechts greifen. Auch der Ausschluss von Minderungsrechten im Hauptmietvertrag spreche nicht für Gewerblichkeit, weil der Ausschluss von Minderungsrechten allenfalls im Interesse der Hauptvermieterin, nicht aber der Beklagten zu 1), liege. Die Kläger beantragen, unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Hochparterre links des Anwesens ...straße ... in ... Hamburg gelegene, ca. 68 qm große 2,5-Zimmer-Wohnung nebst einem Dachboden zu räumen und zusammen mit sämtlichen Schlüsseln an den Kläger zu 1. und die Klägerin zu 2. herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Berufung der Kläger zurückzuweisen. Sie tragen vor, die Beklagte zu 1) habe den Hauptmietvertrag in erster Linie abgeschlossen, um angestellte Mitarbeiter, insbesondere einen angestellten Koch, unterzubringen und damit zugleich an jemanden zu vermieten, den der Restaurantbetrieb nicht störe. Sie habe aber keinen Koch zur dauerhaften Anstellung gefunden, so dass weiterhin der Beklagte zu 2) einziger Koch bei der Beklagten zu 1) sei. Ergänzend zum Parteivortrag wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen aus beiden Instanzen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen Bezug genommen. II. Die gemäß § 519 ZPO formgerecht und gemäß §§ 517, 520 ZPO fristgerecht eingelegte, mithin zulässige Berufung ist unbegründet. Das Berufungsvorbringen führt zu keiner anderen Beurteilung. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einem Rechtsfehler (§§ 513 Abs. 1 Alt. 1, 546 ZPO) und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 Alt. 2 ZPO). Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe der Mietwohnung aus § 546 Abs. 1 und 2 BGB oder aus § 985 BGB, weil die Kläger in das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 2) gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB eingetreten sind. 1. Einem Herausgabeanspruch der Kläger gegen den Beklagten zu 2) aus § 985 BGB oder aus § 546 Abs. 2 BGB steht entgegen, dass der Beklagte zu 2) als Mieter gegen die Kläger einen vertraglichen Anspruch auf Überlassung der Mietsache und damit ein Recht zum Besitz hat. a) Die Kläger sind als Eigentümer, die die vermietete Wohnung nach der Überlassung an die Beklagte zu 1) von den Voreigentümern und Hauptvermietern erworben haben, für die geltend gemachten Ansprüche aktivlegitimiert, §§ 985, 566 Abs. 1 BGB. b) Der Beklagte zu 2) ist als Untermieter und Besitzer wegen etwaiger Ansprüche aus § 546 Abs. 2 BGB und § 985 BGB passivlegitimiert. c) Die Kläger sind aber gemäß §§ 565 Abs. 1 Satz 1, 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis zwischen der Beklagten zu 1) und dem Beklagten zu 2) eingetreten, nachdem das frühere Hauptmietverhältnis mit der Beklagte zu 1), nach dessen Inhalt die Beklagte zu 1) Wohnraum gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten sollte, beendet ist. aa) Das Hauptmietverhältnis ist durch die ordentlichen Kündigungen der früheren Vermieter mit Ablauf der in §§ 542 Abs. 1, 580a Abs. 2 BGB genannten Frist beendet. (1) Denn bei dem streitgegenständlichen Vertrag handelt es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag, sondern um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, welcher durch ordentliche Kündigungen mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB beendet werden konnte. Denn bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der gefestigten Rechtsprechung auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (BGH, Versäumnisurteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07 - NJW 2008, 3361 Rn. 11). Hier liegt keine Anmietung zu eigenen Wohnzwecken vor. Vielmehr war vereinbart, dass die Beklagte zu 1) die Wohnungen Dritten als Wohnraum überlässt. Eine juristische Person kann Räume aber schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten (BGH aaO. Rn. 12; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, BGB vor § 535 Rn. 16). (2) Die damaligen Vermieter und die Beklagte zu 1) haben auch nicht die Anwendbarkeit der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB auf das Hauptmietverhältnis vereinbart. (a) Zwar kann grundsätzlich auch für einen Gewerbemietvertrag die Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten der Parteien vereinbart werden, so dass der Wohnraumkündigungsschutz für den Vertrag maßgebend sein soll (etwa Senat, Urteil vom 29. Oktober 1997 - 4 U 61/97 - NJW-RR 1998,1382; KG, Urteil vom 27. August 2015 - 8 U 192/14 - BeckRS 2015, 16900 Rn. 26). Maßgebend ist hierbei jedoch nicht, ob Flächen zur Benutzung als Wohnung vermietet werden, sondern ob der Vertrag inhaltliche Regelungen enthält, die (nur) das Wohnraummietrecht betreffen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn ein Vertragstext verwendet wird, der die für die Kündigung maßgeblichen Schutzvorschriften ausdrücklich als Vertragsinhalt wiedergibt. Dagegen reicht es für die Annahme einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung nach gefestigter obergerichtlicher Rechtsprechung und einhelliger Meinung in der Literatur nicht schon aus, dass - wie vorliegend - die Parteien einen Formularmietvertrag verwenden, der mit „Mietvertrag für Wohnraum“ überschrieben ist und Kündigungsfristen nennt, die den gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum nachgebildet ist. Durch die Verwendung eines solchen Formulars kommt regelhaft nur zum Ausdruck, dass die Mietsache nur zu Wohnzwecken benutzt werden darf, nicht aber, dass die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts gelten sollen (KG, Urteil vom 27. August 2015 - 8 U 192/14 - BeckRS 2015, 16900 Rn. 28; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 16. Juni 2010 - 2 U 220/09 - BeckRS 2010, 28918; OLG Brandenburg, Urteil vom 09. März 2016 - 4 U 88/15 -, juris; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl., BGB § 535 Rn. 20; BeckOGK/H. Schmidt, 1.1.2023, BGB § 549 Rn. 12; wohl auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18 - NJW-RR 1998, 1382 Rn. 21;NK-BGB/ Klein-Blenkers, 4. Aufl., BGB § 578 Rn. 25). (b) In Anwendung der vorgenannten Maßstäbe ist weder auf Basis des schriftlichen Vertragstextes noch nach dem Vortrag der Parteien davon auszugehen, dass ein besonderer Wohnraumkündigungsschutz vereinbart ist. Hinsichtlich der Kündigungsvorschriften gibt das vorliegend verwendete Vertragsformulare gerade nicht die für das Wohnraummietverhältnis geltenden Schutzvorschriften wieder, sondern nur die maßgeblichen Fristen. Im Übrigen verweist der Vertragstext hinsichtlich des Kündigungsrechts des Vermieters lediglich auf die gesetzlichen Bestimmungen, vgl. § 2 Ziffer 1. a.E. und § 3 des Vertrags vom 28.02.2017 (Anlage K 1). Dies kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelung getroffen werden sollte. bb) Nach dem Vertragszweck des beendeten Hauptmietvertrags (Anlage K 1) sollte die Beklagte zu 1) eine gemietete Wohnung gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten. (1) Bei den Mieträumen handelt es sich um eine Wohnung. (2) Es war mit der Verwendung eines „Mietvertrags für Wohnraum“ und ausdrücklich auch in § 1 Ziffer 1 des Hauptmietvertrags vereinbart, dass die gemietete Wohnung weiterhin nur zu Wohnzwecken zu benutzen war. (3) Nach der vertraglichen Abrede mietete die Beklagte zu 1) die Wohnung auch zur gewerblichen Weitervermietung an Dritte. (a) Die Beklagte zu 1) sollte und wollte die Wohnung nicht selbst nutzen. Vielmehr war gemäß § 30 Ziffer 9 Satz 1 des Hauptmietvertrages vereinbart, dass sie die Wohnung ausschließlich zur Nutzung durch ihre Mitarbeiter anmietet, also Dritten überlässt. Dass damit eine Weitervermietung gemeint war, ergibt sich schon aus dem 2. Satz von § 30 Ziffer 9, der die zukünftigen Nutzer der Wohnung als „Untermieter“ bezeichnet. Dass die Parteien anderen Nutzungsverhältnisse als eine Weitervermietung in § 30 Ziffer 9 hätten vereinbaren wollen, wird auch von den Klägern nicht konkret vorgetragen. (b) Die vereinbarte Weitervermietung war gewerblicher Art. Eine gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus, ohne dass eine Absicht zur Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst erforderlich wäre (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14 -, Rn. 22, juris; Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, Rn. 20 f., juris). Dabei reicht es aus, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen der Zwischenmieterin, hier also der Beklagten zu 1), und der Förderung ihres Geschäftsbetriebes dient. Dies ist der Fall, wenn ein Arbeitgeber als Zwischenmieter Wohnungen anmietet um sie an seine Arbeitnehmer weiterzuvermieten, etwa in dem Bestreben, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Dies gilt umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet nicht ohne weiteres zu finden sind (BGH, Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, Rn. 25, juris). In Anwendung dieser Grundsätze belegt der in § 30 Ziffer 9 vereinbarte Zweck, die in einem Ballungsgebiet über dem Betrieb der Beklagten zu 1) belegene Wohnung an Mitarbeiter der Beklagten zu 1) unterzuvermieten, den Vertragszweck einer Weitervermietung zu gewerblichen Zwecken i.S.d. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB. cc) Durch die tatsächlich erfolgte Weitervermietung der Wohnung an den Beklagten zu 2) als ihren Hauptkoch und Gesellschafter-Geschäftsführer hat die Beklagte zu 1) noch innerhalb des vereinbarten Vertragszwecks einer gewerblichen Weitervermietung an Dritte gehandelt. (1) Der Beklagte zu 2) ist als natürliche Person „Dritter“ im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB, nämlich eine andere Person als der Vermieter und als die Zwischenmieterin, also die Beklagte zu 2), die eine juristische Person ist. (2) Die Weitervermietung der Wohnung an den Beklagten zu 2) erfolgte im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung. Der Vermietung an den Beklagten zu 2) stand nicht die Vereinbarung in § 30 Ziffer 9 des Vertrages entgegen, die Wohnung Mitarbeitern zur Nutzung zu überlassen. Denn es war ausdrücklich besprochen, dass auch eine Nutzung der Wohnung durch den Beklagten zu 2) in Betracht komme. Zwar ist der Beklagte zu 2) kein Arbeitnehmer der Beklagten zu 1) im arbeitsrechtlichen Sinne, aber doch nach dem stattdessen von den Parteien gewählten Vertragswortlaut ein „Mitarbeiter“ der Beklagten zu 1), soweit der Beklagte zu 2) damals wie heute als Koch bei der Beklagten zu 1) arbeitet. (3) Zudem erfüllt auch die Weitervermietung der Wohnung an den Beklagten zu 2) zu den Konditionen des Hauptmietvertrages das von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgeführte Kriterium einer Vermietung zur Unterstützung der Geschäftsinteressen der Beklagten zu 1) bzw. zur Förderung ihres Geschäftsbetriebs. Zwar ist der Berufung zuzugeben, dass die Vermietung einer Wohnung an den Gesellschafter-Geschäftsführer für die Beklagte zu 1) - anders als beim vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Januar 2018 (aaO.) entschiedenen Sachverhalt - keinen Wettbewerbsvorteil bei der Rekrutierung von Arbeitnehmern bedeutet. Eine besondere Bindung des Gesellschafter-Geschäftsführers an den Geschäftsbetrieb durch Stellung einer Werkswohnung ist nicht erforderlich. Aber es fördert den laufenden Geschäftsbetrieb eines Bistros, wenn der Geschäftsführer und Hauptkoch direkt über dem Bistro wohnen kann und deshalb auch jeweils ganz kurzfristig und ohne Zeitverlust durch einen Arbeitsweg dem Betrieb zur Verfügung steht bzw. sich für Pausen und in Zeiten des Leerlaufs direkt in seine Wohnung zurückziehen kann. Es fördert auch den Geschäftsbetrieb der Beklagten zu 1), dass der Mieter der direkt über dem Bistro gelegenen Wohnung hinsichtlich des Betriebs des Bistros mit der Beklagten zu 1) gleichlaufende Interessen hat und deshalb an den vom Bistro ausgehenden Emissionen keinen Anstoß nehmen bzw. sich hierüber nicht beschweren wird. Dies reicht für die Annahme eigener wirtschaftlicher Interessen und damit für eine gewerbliche Weitervermietung im weiteren Sinne aus. (4) Es liegt - in Abgrenzung zu von der Rechtsprechung aus dem Anwendungsbereich des § 565 Abs. 1 BGB ausgeschiedenen Sachverhalte - auch kein Fall vor, in denen wie bei der „klassischen Untermiete“ der Zwischenmieter eine Wohnung zunächst zu eigenen (Wohn-)zwecken anmietet bzw. in dem einem Zwischenmieter nicht vertraglich vorgegeben ist, wie er mit der Wohnung verfährt, also etwa ob er überhaupt ein Untermietverhältnis eingeht oder bei dem eine Untervermietung auch zu gewerblichen Zwecken erfolgen könnte, so dass die Weitervermietung zu Wohnzwecken nicht Vertragszweck des Hauptmietvertrages ist (vgl. etwa Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 565, Rn. 5). Ebensowenig liegt ein Fall vor, bei dem die Wohnung von vorneherein nicht auf dem Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen angeboten werden sollte, etwa weil die Beklagte zu 1) als Zwischenmieterin gemeinnützige, karitative oder fürsorgerische Zwecke verfolgte und die Zwischenvermietung deshalb vor allem im Interesse des Endmieters liegt. (5) Vorliegend sind auch keine sachlichen Gründe ersichtlich, warum dem Beklagten zu 2) der soziale Kündigungsschutz, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, nicht zur Verfügung stehen sollte, obwohl keine gewichtigen Interessen der Eigentümer ersichtlich sind, welche eine Verkürzung des Kündigungsschutzes des Mieters allein aufgrund der Einschaltung eines Zwischenmieters rechtfertigen würden (vgl. zu diesem am Regelungszweck der Norm orientierten Maßstab: BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14 -, Rn. 24, juris; Urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16 -, Rn. 22, juris). Hätte aus Sicht der Beklagten bei Abschluss des Hauptmietvertrages die gewünschte Nutzung durch den Beklagten zu 2) schon festgestanden, so hätte - ohne Verkürzung der Interessen der jeweiligen Eigentümer - der Mietvertrag auch mit dem Beklagten zu 2) direkt abgeschlossen werden können. Ein Motiv der damaligen Eigentümer, dass bzw. warum sie gerade keinen Mietvertrag mit dem Beklagten zu 2) direkt abschließen wollten, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Aus der stattdessen gewählten, rückblickend zufällig erscheinenden Vertragsgestaltung, bei der ohne sachlichen Grund ein Gewerbemietverhältnis einem Wohnraummietverhältnis voransteht, resultiert eine Lücke im Mieterschutz, welche durch § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geschlossen wird. Denn § 565 BGB ist Wertung zu entnehmen, dass derjenige, der Wohnraum dem Markt bewusst zuführt, sich dem Mieterschutz nicht entziehen kann, indem er einen Dritten zwischenschaltet, mag dieser auch außerhalb seiner Einflusssphäre stehen (BeckOGK/Först, 1.4.2023, BGB § 565 Rn. 31). (6) Schließlich rechtfertigt auch der von den Klägern zitierte Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 3. Mai 2011 (Az. 24 U 150/10 -, Rn. 11 ff., juris) keine andere Entscheidung. Dem Beschluss lag der vom vorliegenden Fall abweichende Sachverhalt zugrunde, dass der Hauptmietvertrag die gewerbliche Nutzung des Mietobjekts als Büro des Zwischenmieters vorsah. Dem Geschäftsführer der Hauptmieterin war lediglich zusätzlich eine Nutzung zu Wohnzwecken an Wochenenden gestattet, so dass prägender Vertragszweck entgegen § 565 Abs. 1 BGB die Vermietung von Gewerberaum für eigene Zwecke war, nicht die Vermietung von Wohnraum für Dritte. 2. Die Kläger haben auch keinen Herausgabeanspruch gegen die Beklagte zu 1). a) Ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB scheitert daran, dass die Beklagte zu 1) infolge der direkten mietvertraglichen Beziehung zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 2) und der ausdrücklichen Aufgabe ihres mittelbaren Besitzes nicht mehr – und sei es auch nur mittelbare - Besitzerin der Mietsache ist. b) Einem Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB steht entgegen, dass nach §§ 565 Abs. 1 Satz 1, 566 Abs. 1 BGB ein neues Mietverhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 2) begründet ist, so dass die Beklagte zu 1) von der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache gemäß § 275 Abs. 1 BGB frei geworden ist (vgl. MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 565 Rn. 23). 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 4. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung beschränkt sich im streitigen Kern auf die Anwendung höchstrichterlich etablierter Rechtsprechung zur Reichweite des § 565 Abs. 1 BGB auf einen Einzelfall. 5. Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts in Höhe der aktuellen 12-fachen Kaltmiete (12 x 735 € = 8.820 €) folgt aus § 41 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 GKG.