14 U 85/13

Leitsatz: 1. Aus der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB ergibt sich, dass sich dieser nach dem Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.(Rn.8) 2. Die beklagte Grundstücksverkäuferin hat sich bei der Preisfestsetzung auf die Expertise ihres Maklers, der professionell auf dem lokalen Immobilienmarkt tätig ist und über umfangreiche Erfahrungen in der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen verfügt und mit dem ein Alleinauftrag vereinbart worden war, verlassen und durfte das auch. Danach war allein der Makler für die Preisgestaltung beim Immobilienverkauf verantwortlich und hat jedenfalls für deren Vertretbarkeit einzustehen.(Rn.13) 3. Konnte ein Vergleichswertverfahren mangels einer hinreichenden Anzahl an zum Preisvergleich geeigneten Vergleichskaufpreisen nicht durchgeführt werden und war die Marktsituation deshalb schwer abzuschätzen, hätte es vorliegend nahe gelegen, den Markt zunächst mit einem höheren Kaufpreis zu testen, da eine spätere Erhöhung des Kaufpreises in Verhandlungen mit einzelnen Kaufinteressenten nur schwer durchzusetzen ist.(Rn.15) 4. Wenn der Makler entsprechend den Erwartungen des Auftraggebers faktisch die Rolle des Wertsachverständigen übernimmt, wird er sich an den gleichen Maßstäben messen lassen müssen wie ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger(Rn.16) Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 04.06.2013 (1 O 297/12) durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Berufungsklägerin kann hierzu bis zum 16.01.2015 Stellung nehmen. Die Berufung hat voraussichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO). Auch hat der Rechtsstreit weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert er eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 3 ZPO). Der Senat wird seiner Entscheidung gem. § 529 ZPO die vom Landgericht festgestellten Tatsachen zugrunde legen, da die Berufungsbegründung keine Anhaltspunkte für konkrete Zweifel an deren Richtigkeit oder Vollständigkeit aufzeigt und solche sich auch anderweit für den Senat nicht ergeben. Auf Grundlage der festgestellten Tatsachen ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 513 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 546 ZPO). 1. Gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts ist nichts einzuwenden. Die von der Berufung vorgebrachten Bedenken greifen nicht durch. a. Im Urteil sind die für die Beweiswürdigung leitenden Gründe darzustellen, § 286 Abs. 1 S. 2 ZPO. Das Urteil muss erkennen lassen, dass eine umfassende Beweiswürdigung überhaupt in sachgerechter Weise stattgefunden hat, ohne dass auf jedes Beweismittel ausführlich einzugehen wäre (s. Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 286 Rn. 21). Der Umfang der Begründung richtet sich nach der Schwierigkeit der Beweiswürdigung (z.B. bei der Notwendigkeit einer Gewichtung von Indizien oder einer widersprüchliche Beweislage) und dem sich aus dem Vortrag der Parteien ergebenden Ausmaß des streitigen Sachverhalts nach dessen Umfang und Detaillierungstiefe. aa. Soweit die Berufung geltend macht, die Ausführungen des Landgerichts ließen nicht erkennen, dass der Tatrichter die Annahmen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen prüfend nachvollzogen habe, überspannt es die Anforderungen an die Würdigung des Verkehrswertgutachtens im vorliegenden Verfahren. Es sind keinerlei Schwierigkeiten bei der Beweiswürdigung ersichtlich. Das Landgericht hat die Berechnungsverfahren benannt und deutlich gemacht, dass auch die Besonderheiten der Immobilie Berücksichtigung gefunden haben. Die Parteien hatten zuletzt keine Einwendungen mehr gegen das Gutachten. Nach der Beantwortung der Fragen der Klägerin zum Gutachten des Sachverständigen in dessen Stellungnahme vom 26.11.2012 sind keine weiteren Fragen an den Sachverständigen gestellt worden, eine Anhörung in der mündlichen Verhandlung wurde nicht beantragt und eine weitere Stellungnahme der Klägerin zum Gutachten erfolgte nicht. Das Landgericht durfte deshalb davon ausgehen, dass es einer eingehenderen Würdigung der vom Sachverständigen zugrunde gelegten Tatsachen und darauf aufbauenden Schlussfolgerungen nicht bedurfte. Wenn die Berufung moniert, das erstinstanzliche Urteil mache keine detaillierten Ausführungen zu Liegenschaftszinssatz und Marktanpassungsfaktor, die sie erst in zweiter Instanz thematisiert, vermag der Senat ein Darstellungsdefizit im erstinstanzlichen Urteil nicht zu erkennen. bb. Das gilt im Übrigen auch für den von der Berufung aufgezeigten scheinbaren Widerspruch zwischen den Ausführungen des Sachverständigen auf den S. 24 und 49 des Gutachtens vom 05.06.2012. Zwar wird auf S. 49 von einem vermieteten Wertermittlungsobjekt ausgegangen, im Gegensatz dazu aber von einem eigengenutzten Objekt auf den S. 24, 27 und 29. Bei zutreffender Lektüre des Ausführungen auf S. 49 zeigt sich indes, dass es sich insoweit um ein offensichtliches Schreibversehen handelt. Das ergibt sich zum einen daraus, dass sich in der Akte keinerlei Vortrag findet, wonach die streitgegenständliche Immobilie zum Bewertungsstichtag vermietet gewesen wäre. So geht der Sachverständige, der auch vor Ort war, bei der Beschreibung aller Gebäuden von einer Eigennutzung aus. Zum anderen wird bei allen Gebäuden der marktüblich erzielbare (nicht: erzielte), monatliche Rohertrag zugrunde gelegt. Das lässt sich auch daran erkennen, dass der Sachverständige die Beträge bei allen Gebäuden in einer Rechenoperation Fläche mal Quadratmeterpreis ermittelt und nicht einfach als gezahlter Mietzins in die Berechnung einstellt, wie es nach dem Vorspann auf S. 49 zur Ermittlung des Rohertrages anhand einer tatsächlich erzielten Miete zu erwarten gewesen wäre. cc. Schließlich war das Landgericht auch nicht angehalten, eine Zeitspanne oder einen Preisbereich vom Sachverständigen benennen zu lassen, innerhalb derer realistischer Weise mit einer Veräußerung der Immobilie hätte gerechnet werden können. Eine entsprechende Prognose ist für den Einzelfall ohne Wert, weil Wahrscheinlichkeitsaussagen im Allgemeinen keine Bestimmung von Einzelfällen ermöglichen. Die entsprechenden Gesichtspunkte sind über die Marktgängigkeit der Immobilie vom Sachverständigen bereits eingepreist worden (S. 30 d. Gutachtens v. 05.06.2012). Im Übrigen ergibt sich schon aus der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB, dass sich dieser nach dem Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (siehe auch S. 6 d. Stellungnahme des Sachverständigen v. 26.11.2012). Einer Neufeststellung durch einen anderen Sachverständigen bedarf es daher nicht. 2. Auch ein Rechtsfehler ist nicht zu erkennen. Das Landgericht hat richtig entschieden. a. Dass die Klägerin verpflichtet war, die Beklagte in Hinblick auf einen angemessenen Verkaufspreis für ihre Immobilie zu beraten, war bereits in erster Instanz unstreitig und wird auch von der Berufung nicht angegriffen. b. Zwar kann der Verkehrswert einer Immobilie regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden. Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse bei der Schätzung des Verkehrswertes - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar (BGHZ 160, 8, 14; 198, 265). Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen (BGH NJW-RR 2008, 1741, 1742 Rn. 11). Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf freilich nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, maßgeblich sind die besonderen Umstände des Einzelfalls (s. BGHZ 198, 265; BGH NJW-RR 1987, 917). Wo die Grenze des dem Makler zustehenden Beurteilungsspielraums zur Bestimmung eines angemessenen Preises zu ziehen ist, war durch das Landgericht daher nicht abstrakt festzulegen und zu begründen, sondern anhand des konkreten Einzelfalls zu ermitteln. Dabei sind die Interessen der Parteien abzuwägen. Maßgeblich ist insoweit der Beratungsbedarf des Auftraggebers, die in Anspruch genommene Sachkunde des Maklers, die Art des Maklervertrages, die Dringlichkeit und der Zeitraum, bis zu dem ein Vertragsabschluss erreicht werden soll, die Marktgängigkeit des Objektes, der Umfang der Abweichung von empfohlenem Verkaufspreis einerseits und Verkehrswert andererseits sowie die Möglichkeiten der Absicherung entsprechender Schätzungsrisiken. Die Beklagte hatte schon mehrfach mit ihrer Familie Immobilien gekauft und verkauft (s. Protokoll d. mündl. Verh. v. 14.05.2013, S. 2), aber - insbesondere über die Marktbedingungen vor Ort - erheblichen Beratungsbedarf, weil sie über 600 km entfernt wohnt und über keinen Zugang zu entsprechenden Marktinformationen verfügte. Die Klägerin hingegen ist durch ihre örtliche Sparkasse professionell auf dem lokalen Immobilienmarkt tätig und verfügt über umfangreiche Erfahrungen in der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen (Eigenwerbung: „Größter Makler in Bayern“, Anlage K1). Nicht zuletzt deshalb hat sich die Beklagte an die Sparkassen vor Ort gewandt. Während ihr ein Makler der Volksbank noch erklärt hatte, er könne den Wert des Anwesens nicht beurteilen und müsse es schätzen lassen (Protokoll a.a.O.), hat der Mitarbeiter der für die Klägerin tätigen Sparkasse, Herr C., unstreitig den Verkaufswert taxiert und der Beklagten - mangels deren eigener Kenntnis - faktisch vorgegeben. Damit hat Herr C. unter Inanspruchnahme des Vertrauens in seine professionelle Expertise den zunächst von der Sparkasse X. angesetzten Verkaufspreis von 249.000,00 € auf 210.000 € deutlich nach unten korrigiert. Bei diesem Preis war bereits berücksichtigt, dass die Immobilie zunächst noch im Altlastenkataster des Landratsamtes registriert war, aber die entsprechende Eintragung gelöscht würde (s. Ziff. 4 d. Vertriebsauftrages, Anl. K1). Die Beklagte hat sich bei der Preisfestsetzung auf die Expertise ihres Maklers, mit dem ein Alleinauftrag vereinbart worden und an den sie entsprechend gebunden war, verlassen und durfte das auch. Er war danach allein und ohne Einschränkung für die Preisgestaltung beim Immobilienverkauf verantwortlich und hat jedenfalls für deren Vertretbarkeit einzustehen. Er hatte es im übrigen ohne weiteres in der Hand, sich vor etwaigen Risiken bei der Preisgestaltung durch eine vereinbarte Haftungsbeschränkung und den Verweis auf die Möglichkeit eines Gutachtens eines amtlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu schützen. Der Maklervertrag wurde auf knapp sieben Monate bis Ende Februar 2011 abgeschlossen. Dieser Zeitraum sollte auch zur Verfügung stehen. Dabei machte die Beklagte freilich deutlich, dass ihr an einer zügigen Abwicklung gelegen war, weil bereits einige Zeit durch die nach ihrer Ansicht mangelhafte Tätigkeit der Sparkasse X. ungenutzt vergangen war (s. Protokoll a.a.O.). Konkrete Nachteile bei einem späteren Verkauf wurden indes nicht vorgetragen und sind auch sonst nicht ersichtlich. Es handelte sich daher weder um einen Notverkauf, der eine deutliche Reduzierung des Kaufpreises gerechtfertigt hätte, noch um einen Verkaufsprozess, der zeitlich so offen gestaltet gewesen wäre, dass die Verkäufer auch jahrelang bereit gewesen wären, auf einen in entsprechender Höhe abschlussbereiten Käufer zu warten. Angesichts dessen war eine erhebliche Reduzierung des Kaufpreises zunächst nicht gerechtfertigt. Ein Absenken des Kaufpreises wäre erst nach zweckentsprechender Werbung im weiteren zeitlichen Verlauf angezeigt gewesen. Die Immobilie wird im Vertriebsauftrag selbst als „Spezialimmobilie“ bezeichnet. Der Sachverständige geht von einer unterdurchschnittlichen Marktgängigkeit aus (Gutachten v. 05.06.2012, S. 30). Objektiviert wird das dadurch, dass eine Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren mangels einer hinreichenden Anzahl an zum Preisvergleich geeigneter Vergleichskaufpreise nicht durchgeführt werden konnte (Gutachten v. 05.06.2012, S. 44). Da die Marktsituation deshalb schwer abzuschätzen war, hätte es nahe gelegen, den Markt zunächst mit einem höheren Kaufpreis zu testen, da eine spätere Erhöhung des Kaufpreises in Verhandlungen mit einzelnen Kaufinteressenten nur schwer durchzusetzen ist. Ein niedrigerer Kaufpreis kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Immobilie - wie hier nicht - schon eine Geschichte fehlgeschlagener Verkaufsbemühungen hat. Nach dem Beginn der Werbung im August, gab es aber bereits im September zwei Interessenten für das Grundstück, wobei das Grundstück mit einem nur minimalen Nachlass von etwas über 1 % schließlich wenige Monate später verkauft wurde. Eine gewisser Spielraum bei der Wertermittlung ist - wie bereits ausgeführt - ohne weiteres zuzugestehen. Eine sinnvolle Funktion behält die Wertermittlung freilich nur dann, wenn ein Mindestmaß an Verlässlichkeit gewährleistet ist. Sonst ist nicht recht einzusehen, was als Gegenwert für die erheblichen Gutachterkosten anzusehen ist (im vorliegenden Verfahren über 6.000,00 €). Es ist die Aufgabe des Sachverständigen, über eine allgemein akzeptierte Methode eine Vergleichbarkeit des Ergebnisses herzustellen. Soweit seine Erfahrung maßgeblich ist und eine Objektivierung nicht in Betracht kommt, besteht gerade in dieser persönlichen Expertise seine Leistung, für die er bezahlt wird, für die er allerdings auch einzustehen hat. Übernimmt der Makler entsprechend der Erwartungen des Auftraggebers faktisch die Rolle des Wertsachverständigen, wird er sich an den gleichen Maßstäben messen lassen müssen wie ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Das steht auch nicht außer Verhältnis zur Gegenleistung des Auftraggebers und ist auch wegen der Möglichkeit einer Beschränkung seines Leistungsumfanges zumutbar. Eine Schwankungsbreite von +/- 30 % des Verkehrswertes muss ausscheiden, weil damit eine Orientierung über den Grundstückswert nicht mehr möglich ist. Im vorliegenden Fall wären damit Werte von 189 - 351.000,00 € möglich (∆ 162.000 €). Ein Spielraum von +/- 20 % wird im Regelfall die äußere Grenze dessen sein, was als akzeptabel angesehen werden kann (hier immer noch eine Spanne von 108.000,00 € zwischen geringstem und höchsten Wert) und dürfte sich nur rechtfertigen lassen, wenn besondere Gründe vorliegen, wie z.B. Vorgaben des Verkäufers, hoher Verkaufsdruck, bereits fehlgeschlagene Verkaufsbemühungen, Altlastenrisiken o.ä. Solche Gründe liegen hier indes nicht vor. Damit ist ein Kaufpreis von unter 216.000,00 € jedenfalls pflichtwidrig. Ob, wie in der Rechtsprechung bei einem Auftrag von Verkäuferseite bisher entschieden (OLG Schleswig NJW-RR 2002, 419; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1278, 1279), ein zu geringer Verkaufspreis nur im Rahmen eines Beurteilungsspielraums von +/- 10 % zugestanden werden kann, kann daher - wie vom Landgericht richtig gesehen - hier offen bleiben. c. Soweit die Berufung der Meinung ist, das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen müsse ebenfalls unter dem Vorbehalt stehen, sich lediglich in einem Korridor vertretbarer Bewertungen zu bewegen, so dass nicht der festgestellte Verkehrswert von 270.000,00 €, sondern eine Spanne um diesen Betrag zugrunde zu legen sei, folgt der Senat dem nicht. Für das gerichtliche Verfahren ist der vom Sachverständigen ermittelte Wert maßgeblich. Sollte die Klägerin daran Zweifel haben, stand es ihr frei, erstinstanzlich Vorbehalte geltend zu machen oder - möglicherweise ebenfalls sachverständig beraten - konkrete Gutachtenfehler zu rügen. Beides ist, nach der Beantwortung der Fragen der Klägerin durch den Sachverständigen, nicht erfolgt. d. Hinsichtlich der Schadenshöhe streitet das Urteil des OLG Koblenz (NJW-RR 2002, 493) nicht für die Klägerin. Dort ging es um die Frage, ob sich der Doppelmakler pflichtwidrig nicht in die Kaufpreisverhandlungen eingeschaltet habe, um einen aus Sicht des Käufers angemessenen Preis zu erzielen. Das gibt für den vorliegenden Fall nichts her. Auch die Ausführungen zum Urteil des OLG Schleswig (a.a.O.) gehen fehl. Für das vom OLG Schleswig zugrunde gelegte negative Interesse spielt es keine Rolle, ob das Grundstück zum Verkehrswert hätte verkauft werden können. Aufgrund des zu gering angesetzten Verkaufspreises hat die Beklagte das Grundstück unter Wert verkauft. Dadurch ist das mit dem Verkehrswert zu veranschlagende Grundstück aus ihrem Vermögen ausgeschieden und durch den zu geringen Kaufpreis ersetzt worden. Die Differenz ist zu erstatten. Einer Prognose, zu welchem Kaufpreis das Grundstück tatsächlich verkauft worden wäre, ist weder möglich, noch rechtlich geboten, weil es beim negativen Interesse allein auf den Ausgleich des Verlustes ankommt. Maßgeblich für die Bestimmung dieses Vermögensverlustes ist der Verkehrswert, der durch den Gutachter bestimmt worden ist. Ob das Landgericht zu Recht vom Verkehrswert Abschläge für einen fiktiven Kaufpreisnachlass und Maklerkosten vorgenommen hat, kann dahinstehen, weil es sich vorliegend zum Vorteil der Klägerin auswirkt und von der Beklagten nicht angegriffen wurde. Schließlich ist der Schadensersatz auch nicht um den fiktiven Spielraum der Klägerin bei der Bestimmung des Kaufpreises zu mindern (so auch OLG Schleswig a.a.O.; OLG Düsseldorf a.a.O.). Der Senat schließt sich auch insoweit nach eigener Prüfung der Begründung des Landgerichts an. Die Berufung wird deshalb zurückzuweisen sein.