14 U 85/13

Leitsatz: 1. Eine Fehleinschätzung des Maklers hinsichtlich des Verkehrswerts einer Immobilie von 22 % und damit auch eine von 30 % kann nicht mehr zugebilligt werden.(Rn.12) 2. Ein Makler, der seinem Kunden gegenüber faktisch die Rolle eines Wertsachverständigen übernimmt, sich auf seine besondere Expertise beruft und entsprechendes Vertrauen in Anspruch nimmt, hat dafür einzustehen.(Rn.13) 3. Nach den üblichen Grundsätzen des Schadensrechts, nach denen im Fall der Nebenpflichtverletzung auf das negative Interesse gehaftet wird, hat der Makler die Differenz zwischen erzieltem und gutachterlich ermitteltem erzielbaren Kaufpreis zu tragen.(Rn.14) 1. Die Berufung der Klägerin vom 02.07.2013 gegen das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 04.06.2013 - 1 O 297/12 - wird zurückgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten der Berufung zu tragen. 3. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 57.665,14 € festgesetzt. I. Die Parteien streiten über einen Anspruch der Klägerin auf restliche Maklerprovision und einen - im Wege der Widerklage geltend gemachten - Schadensersatzanspruch der Beklagten aus einer schuldhaften Verletzung des Maklervertrages. Auf die tatbestandlichen Feststellungen im landgerichtlichen Urteil wird Bezug genommen, § 540 Abs. 1 ZPO. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagte 53.757,39 € nebst Zinsen zu zahlen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie ist der Meinung, der in erster Instanz erkennende Richter habe die auf ein Verkehrswertgutachten gestützte Beweiswürdigung nicht nachvollziehbar begründet. Das Gutachten sei vom Landgericht insbesondere nicht prüfend nachvollzogen worden, die Berechnung von Liegenschaftszinssatz und Marktanpassungsfaktor seien nicht überprüfbar erläutert. Auch mit Widersprüchen im Gutachten habe sich das Landgericht nicht auseinandergesetzt. Es werde daher eine Neufeststellung durch einen anderen Sachverständigen beantragt. Außerdem habe das Landgericht es rechtsfehlerhaft offen gelassen, welcher Beurteilungsspielraum einem Makler bei der Preisbemessung allgemein wie im konkreten Fall einzuräumen sei. Schließlich sei auch die Schadensberechnung des Landgerichts unzutreffend. Die Klägerin beantragt, 1. das Urteil des LG Freiburg vom 04.06.2013, AZ. 1 O 297/12, aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 3.907,75 € nebst Zinsen von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank hieraus seit dem 02.04.2011 und 5%-Punkte über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 7.407,75 € vom 12.02.2011 bis 01.04.2011 zu bezahlen. 2. die Widerklage abzuweisen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das Urteil erster Instanz. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes im zweiten Rechtszug wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Die zulässige Berufung war durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da das Berufungsgericht davon überzeugt ist, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg und die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 15.12.2014 Bezug genommen. Die Stellungnahme der Klägerin dazu im Schriftsatz vom 02.02.2015 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Entscheidung. 1. Soweit die Berufung unter Hinweis auf die geringe Marktgängigkeit der Immobilie einen Beurteilungsspielraum von 30 % reklamiert, überzeugt das den Senat nicht. Der Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass - wie vorliegend - eine Fehleinschätzung von 22 % und damit auch eine von 30 % nicht mehr zugebilligt werden kann. 2. Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nicht die Auffassung vertreten, die Leistung eines Maklers müsse sich allgemein an den gleichen Maßstäben messen lassen wie die eines Wertsachverständigen. Übernimmt der Makler aber seinem Kunden gegenüber faktisch die Rolle eines Wertsachverständigen, beruft sich auf seine besondere Expertise und nimmt entsprechendes Vertrauen in Anspruch, hat er dafür auch einzustehen. Es steht ihm jederzeit frei, seine Haftung zu beschränken. Deshalb ist es entgegen der Auffassung der Berufung im konkreten Fall auch nicht Aufgabe des Kunden gewesen, den Makler zu instruieren und sich zu diesem Zweck selbständig um ein Wertgutachten zu bemühen, nachdem der Mitarbeiter der Klägerin - eben anders als der Mitarbeiter der Volksbank - den Verkaufspreis vorgab. Die Beklagte hat sich ja gerade wegen dieser Leistung an die Klägerin gewandt. Im Übrigen kann der Senat nach wie vor keinen Unterschied zwischen dem Verkehrswert, der als Preis definiert ist, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, und dem von der Klägerin angeführten „derzeit auf dem Markt erzielbaren Kaufpreis“ erkennen, soweit nicht mit „derzeit“ ein vielleicht im Rahmen eines Notverkaufs relevanter, verhältnismäßig kurzer Zeitraum bezeichnet werden soll. 3. Die von der Klägerin kritisierte „garantieähnliche Haftung“ des Maklers entspricht den üblichen Grundsätzen des Schadensrechts, nach denen im Falle der Nebenpflichtverletzung auf das negative Interesse gehaftet wird mit der Folge, dass der Makler die Differenz zwischen erzieltem und gutachterlich ermittelten erzielbaren Kaufpreis trägt. Ist der Makler der Auffassung, der vom Sachverständigen dargestellte Verkehrswert sei fehlerhaft, steht es ihm frei, dagegen substantiiert Einwände geltend zu machen. Das ist im vorliegenden Fall nicht geschehen. Die Klägerin hat den vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert in erster Instanz nach der Beantwortung von Ergänzungsfragen durch den Sachverständigen schließlich hingenommen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.