19 W 24/21 (Wx)

Leitsatz: 1. Die Löschung einer Vormerkung durch Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs setzt voraus, dass der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise und in der Form des § 29 GBO nachweist, dass jede Möglichkeit des Entstehens oder Bestehens des zu sichernden Anspruchs ausgeschlossen ist (Anschluss BGH, Beschluss vom 3. Mai 2012 - V ZB 258/11).(Rn.15) 2. Soweit eine Auflassungsvormerkung, welche zur Sicherung eines nicht übertragbaren und nicht vererblichen Anspruchs bewilligt worden ist, mit dem Tod des Gläubigers erlischt, führt dies zur Unrichtigkeit des Grundbuchs und ist die Vormerkung auf Antrag des Eigentümers des belasteten Grundstücks nach § 22 GBO zu löschen. Für den entsprechenden ausreichenden Nachweis des Antragstellers muss sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung explizit oder durch Auslegung ergeben, dass ausgeschlossen werden kann, dass die Vormerkung auch einen zu Lebzeiten (bereits) entstandenen, bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzten, auf dessen Erben übergegangenen Übertragungsanspruch sichern sollte (Anschluss OLG München, Beschluss vom 25. April 2018 - 34 Wx 359/17).(Rn.16) 3. So verhält es sich, wenn ausweislich der jeweiligen Eintragungsbewilligung sowie der in Bezug genommenen Vertragsurkunde das "Rückforderungsrecht" des Erblassers jeweils durch Vormerkung gesichert wird und gemäß einer ausdrücklichen Regelung des Übergabevertrages dieses "Rückforderungsrecht" mit dem Tod des Übergebers erlischt.(Rn.18) Auf die Beschwerde des Beteiligten wird der (Zurückweisungs-)Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Maulbronn (MAU066 GRG 1331/2020) vom 09.11.2020 aufgehoben. Das Amtsgericht – Grundbuchamt – wird angewiesen, die im Grundbuch von Karlsruhe, Blatt Nr. 6... unter Abteilung II Nr. 5 sowie im Grundbuch von Karlsruhe, Blatt 1... unter Abteilung II Nr. 3 jeweils eingetragenen Rückerwerbsvormerkungen für Frau K. R. zu löschen. I. In seiner Eigenschaft einerseits als Eigentümer des im Grundbuch von Karlsruhe, Blatt 1… eingetragenen Grundstücks in der H-Straße (…), andererseits als hälftiger Miteigentümer des im Grundbuch von Karlsruhe, Blatt 6... eingetragenen Grundstücks in der Neckarstraße 45 (im weiteren bezüglich beider Objekte insgesamt nur: "der Grundbesitz") erstrebt der Beteiligte eine Löschung von Rückerwerbsvormerkungen, welche für die am 26.07.2020 verstorbene K. R. (nachfolgend auch: "die Erblasserin") im Grundbuch jeweils eingetragen sind. Am 21.07.2007 hatte die Erblasserin mit dem Beteiligten, ihrem Neffen, einen notariellen Übergabevertrag (Notariat …, 3 UR ….) geschlossen. Darin hatte sie sich jenem gegenüber zur Übertragung des Grundbesitzes verpflichtet, wobei unter § 7 zugleich die (jeweilige) Auflassung erklärt worden war. Gemäß § 4 des Übergabevertrages hatte sich die Erblasserin bezüglich beider Objekte ein Nießbrauchsrecht vorbehalten. In § 5 des Übergabevertrages, finden sich u.a. folgende Regelungen: § 5 Vertragliche Rückforderungsrechte Der Übergeber behält sich das Recht vor, auf Kosten des Übernehmers jedes Übergabeobjekt zurückfordern zu können, wenn ● der Übernehmer den Grundbesitz ohne seine Zustimmung veräußert oder belastet, oder ● Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Übergabeobjekt eingeleitet werden ..., oder ● der Übernehmer vor dem Übergeber verstirbt. Das Rückforderungsrecht kann bei dem jeweiligen Rückforderungsfall nur innerhalb von sechs Monaten nach Kenntnis des Übergebers vom Eintritt seiner Voraussetzungen ausgeübt werden. … Das Rückforderungsrecht erlischt mit dem Tode des Übergebers … Das Rückforderungsrecht ist jeweils durch Vormerkung zu sichern, deren Eintragung auf dem jeweiligen übergebenen Übergabeobjekt hiermit bewilligt und beantragt wird. Aufgrund der gerade erwähnten Bewilligungen des Beteiligten sowie unter Bezugnahme auf dieselben wurden am 14.08.2007 Rückerwerbsvormerkungen zugunsten der Erblasserin eingetragen, und zwar im Grundbuch von Karlsruhe, Blatt Nr. 6... unter Abteilung II Nr. 5 sowie im Grundbuch von Karlsruhe, Blatt 1... unter Abteilung II Nr. 3. Nachdem die Erblasserin verstorben war, beantragte der Beteiligte mit am 01.10.2020 unterzeichneten Schreiben beim Grundbuchamt Maulbronn unter Vorlage einer Sterbeurkunde des Standesamtes der Stadt H. die Löschung der Rückerwerbsvormerkungen. Der zuständige Rechtspfleger unterrichtete den Beteiligten mit Schreiben vom 15.10.2020 davon, dass seines Erachtens zur Löschung der Vormerkungen Bewilligungen aller Erben der Erblasserin in öffentlich beglaubigter Form erforderlich seien; ferner bedürfe es eines Erbnachweises auf Ableben der Erblasserin. Daraufhin wandte sich der Notar, welcher den Übergabevertrag beurkundet hatte, als Verfahrensbevollmächtigter des Beteiligten mit Schreiben vom 28.10.2020, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, an das Grundbuchamt. In dem betreffenden Anschreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vertrat der Beteiligte die näher dargelegte Auffassung, da die jeweilige Vormerkung einen generell nicht vererblichen Anspruch sichere, könne eine Löschung derselben im Wege der Grundbuchberichtigung gegen Vorlage der Sterbeurkunde erfolgen. Mit Beschluss vom 09.11.2020 wies das Grundbuchamt den darauf gerichteten Antrag des Beteiligten zurück. Zur Begründung führte es im wesentlichen aus, der in der Bewilligungsurkunde verwendete Begriff "Rückforderungsrecht" meine sowohl das Gestaltungsrecht als auch den bedingten Rückübereignungsanspruch, der durch die Vormerkung gesichert sei. Allein daraus, dass das Gestaltungsrecht unvererblich sein solle, folge aber nicht zwingend, dass dasselbe für einen eventuell bereits zu Lebzeiten entstandenen Rückübereignungsanspruch der Erblasserin gelte. Dem äußerst knapp gehaltenen Bewilligungstext lasse sich hierzu nichts Eindeutiges entnehmen. Im Übrigen wird auf den Inhalt dieser Entscheidung Bezug genommen. Gegen den genannten Beschluss richtet sich die mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 08.03.2021 erhobene Beschwerde des Beteiligten, die am 10.03.2021 beim Oberlandesgericht Karlsruhe eingegangen ist. Er hält weiter an seiner bereits gegenüber dem Grundbuchamt geäußerten Einschätzung fest, und zwar unter Vertiefung und Wiederholung seiner vorangegangenen Ausführungen. Insoweit wird auf den Inhalt der Beschwerdeschrift samt Anlagen verwiesen. II. Die (unbeschränkte) Beschwerde des Beteiligten ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und zulässig. Sie erweist sich auch als begründet, da der Antrag des Beteiligten auf Löschung der Rückerwerbsvormerkungen zu Unrecht zurückgewiesen wurde. Der angefochtene Beschluss unterlag deshalb der Aufhebung; zugleich war das Grundbuchamt zur Vornahme der beantragten Löschungen anzuweisen. Gemäß § 19 GBO erfolgt eine rechtsändernde oder berichtigende Eintragung – wie sich aus § 46 Abs. 1 GBO ergibt, zählen zu den Eintragungen auch Löschungen –, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Einer Bewilligung nach § 19 GBO bedarf es (nur dann) nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird (§ 22 Abs. 1 S. 1 GBO). An den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit, welcher dem Antragsteller obliegt, sind anerkanntermaßen strenge Anforderungen zu stellen, weil ansonsten am Verfahren nicht beteiligte Personen geschädigt werden könnten (vgl. Hügel/Holzer, GBO, 4. Aufl. 2020, § 22 Rn. 59; Demharter, GBO, 32. Aufl. 2020, § 22 Rn. 37, jeweils mwN). Erforderlich ist daher grundsätzlich, dass der Antragsteller durch öffentliche bzw. öffentlich beglaubigte Urkunden (vgl. § 29 GBO) lückenlos alles auszuräumen hat, was der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen könnte. Lediglich ganz entfernt liegende, rein theoretische Möglichkeiten bzw. Hindernisse brauchen insoweit nicht ausgeräumt zu werden (vgl. Hügel/Holzer, GBO, aaO, § 22 Rn. 60; Demharter, GBO, aaO, § 22 Rn. 37, jeweils mwN). Die Löschung einer Vormerkung durch Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs setzt mithin voraus, dass der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise und in der Form des § 29 GBO nachweist, dass jede Möglichkeit des Entstehens oder Bestehens des zu sichernden Anspruchs ausgeschlossen ist (BGHZ 193, 152 – juris Rn. 11). Aufgrund ihrer Akzessorietät erlischt eine Auflassungsvormerkung, welche zur Sicherung eines nicht übertragbaren und nicht vererblichen Anspruchs bewilligt worden ist, mit dem Tod des Gläubigers (vgl. BGH FamRZ 2013, 1038 – juris Rn. 7 mwN), was zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führt. In einem solchen Fall ist die Vormerkung auf Antrag des Eigentümers des belasteten Grundstücks nach § 22 GBO zu löschen, sofern der Tod des Gläubigers gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird (BGHZ 193, 152 – juris Rn. 11; BGH FamRZ 2013, 1038 – juris Rn. 7). Voraussetzung ist aber, dass sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung explizit oder durch Auslegung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Dagegen ist (allein) der Nachweis des Todes des Berechtigten als Beleg für die Grundbuchunrichtigkeit unzureichend, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Vormerkung auch einen zu Lebzeiten (bereits) entstandenen, bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzten, auf dessen Erben übergegangenen Übertragungsanspruch sichern sollte (vgl. BGHZ 117, 390 – juris Rn. 16; OLG Köln RNotZ 2020, 282 – juris Rn. 21; OLG München, Beschluss vom 25.04.2018 – 34 Wx 359/17 –, juris Rn. 20.; OLG Naumburg NotBZ 2015, 67 – juris Rn. 8; OLG München ZEV 2016, 708 Rn. 15 ff). Welcher Anspruch durch die Vormerkung gesichert wird, ist aufgrund einer Bezugnahme im Eintragungsvermerk nach § 44 Abs. 2 S. 1 GBO der Eintragungsbewilligung zu entnehmen. Bei zulässiger Verweisung ist die in Bezug genommene Urkunde genauso Inhalt des Grundbuchs, wie die in ihm vollzogene Eintragung selbst (BGHZ 193, 152 – juris Rn. 22 mwN). Bei der Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH NJW-RR 2015, 208 – juris Rn. 10 mwN). Gemessen daran kann die angefochtene Entscheidung nicht aufrechterhalten werden. Ausweislich der jeweiligen Eintragungsbewilligung sowie der in Bezug genommenen Vertragsurkunde wird das "Rückforderungsrecht" der Erblasserin jeweils durch Vormerkung gesichert. Gemäß der ausdrücklichen, auch für jeden juristischen Laien unmissverständlichen Regelung in § 5 des Übergabevertrages erlischt dieses "Rückforderungsrecht" mit dem Tod des Übergebers. Unter Heranziehung dieses eindeutigen Wortlauts ist daher jede Möglichkeit ausgeschlossen, dass nach dem Ableben des Übergebers ein durch die Vormerkung gesichertes (Rückforderungs-)Recht – mithin ein Anspruch – entstehen oder weiter fortbestehen könnte, womit auch die Vormerkung erloschen ist. Für eine abweichende Beurteilung bleibt auch dann kein Raum, wenn man mit dem Grundbuchamt naheliegenderweise davon ausgeht, dass der in der Vertragsurkunde gewählte Begriff "Rückforderungsrecht" zweierlei umfasst: zum einen die dem Übergeber unter gewissen Voraussetzungen eingeräumte, in Abhängigkeit von seiner Kenntniserlangung fristgebunden auszuübende Befugnis zu einer Umgestaltung des Vertragsverhältnisses, zum anderen den durch die Vormerkung gesicherten – im Zweifel aufschiebend bedingten, also erst durch die Ausübung dieser Gestaltungsbefugnis entstehenden – Rückübertragungs- bzw. Rückübereignungsanspruch. Daraus ergibt sich vielmehr, dass mit dem Tod der Übergebers beides erlischt, mithin sowohl das erwähnte Gestaltungsrecht als auch der durch die Vormerkung gesicherte Rückübertragungsanspruch. Denn es findet sich insoweit in dem Vertragswerk keinerlei Anhalt für eine sprachliche oder sonstige Differenzierung. Hätte es hingegen dem Willen der Vertragsparteien entsprochen, dass (insbesondere) ein durch die Ausübung des Gestaltungsrechts schon zu Lebzeiten des Übergebers entstandener, noch nicht erfüllter Rückübereignungsanspruch von der (einheitlich) festgelegten Rechtsfolge des Erlöschens beim Ableben des Übergebers ausgenommen bleiben sollte, wäre gerade bei einer notariellen Urkunde zu erwarten gewesen, dass dieser bedeutsame Unterschied auch unmissverständlich zum Ausdruck gelangt. In diesem Fall wäre auch keine Möglichkeit eröffnet gewesen, in der Vertragsurkunde einheitlich und durchgängig nur die Formulierung "Rückforderungsrecht" zu verwenden; stattdessen hätte es nicht nur einer begrifflichen Trennung dieser beiden Rechtspositionen bedurft, sondern auch die unterschiedlichen Auswirkungen, welche das Ableben des Übergebers auf den (Fort-)Bestand dieser Rechte gehabt hätte, wären jeweils näher kenntlich zu machen gewesen. Diese unterbliebenen Differenzierungen zwingen deshalb unter Berücksichtigung des Wortlauts zu dem Schluss, dass es sich nach dem Willen der Vertragsparteien sowohl bei der Gestaltungsbefugnis als auch bei dem Rückübertragungsanspruch um höchstpersönliche, unvererbliche Rechte der Erblasserin handelte. Irgendwie geartete Anzeichen dafür, dass entgegen dem knapp gehaltenen, aber in jeder Hinsicht eindeutigen Wortlaut der gerade erörterten Bestimmungen von den Parteien übereinstimmend etwas anderes gewollt gewesen sein könnte, lassen sich unter Berücksichtigung der Interessenlage auch nicht dem sonstigen Inhalt des Übergabevertrages entnehmen. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände, die für jedermann ohne weiteres erkennbar wären und eine abweichende Beurteilung gebieten könnten, sind ebenso wenig gegeben. Da der Tod der Erblasserin in ausreichender Form nachgewiesen ist, sind die Voraussetzungen für eine Löschung der beiden Vormerkungen im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO erfüllt. Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses war das Grundbuchamt daher auf die Beschwerde des Beteiligten hin zur Vornahme der beantragten Löschungen anzuweisen (vgl. Hügel/Kramer, GBO, 4. Aufl. 2020, § 77 Rn. 39; Demharter, GBO, aaO, § 77 Rn. 25, mwN). III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst; Gebühren und Auslagen werden nicht erhoben (§ 25 GNotKG).