2 Wx 13/82

Keine Sondereigentumsfähigkeit ebenerdiger Terrassen; Einstimmigkeitsprinzip bei Änderung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung • Eine ebenerdige, plattierte Terrasse ohne jegliche Höhenabgrenzung ist kein Raum i.S.d. §§ 3, 5 WEG und damit nicht sondereigentumsfähig. • Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unterliegen dem Einstimmigkeitsprinzip; eine erstinstimmig getroffene Vereinbarung kann nicht wirksam zugunsten künftiger Mehrheitsänderungen ausgestaltet werden. • Die Eintragung einer Klausel, die zukünftige Änderungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung mit Mehrheitsbeschluss zulässt, ist unzulässig. Antragsteller beantragten die Eintragung von Wohnungseigentumsrechten nach einer notariellen Teilungserklärung. Das Grundbuchamt monierte verschiedene Punkte; nur die Fragen zur Sondereigentumsfähigkeit einer plattierten Terrasse und zur Zulässigkeit einer Klausel über künftige Mehrheitsänderungen blieben offen. Das Landgericht Aachen verneinte die Sondereigentumsfähigkeit der Terrasse und lehnte die Eintragung der Mehrheitsklausel ab. Die Antragsteller legten weitere Beschwerde ein, mit dem Ziel, die Eintragung in diesen Punkten durchzusetzen. Der Senat hat zu prüfen, ob die Terrasse als "Raum" i.S.d. WEG gilt und ob einstimmig getroffene Vereinbarungen zukünftig durch Mehrheitsbeschluss änderbar gemacht werden dürfen. • Zur Sondereigentumsfähigkeit: § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG setzt für Sondereigentum "in sich abgeschlossene Räume" voraus; zum Begriff des Raumes gehört erkennbare Abgrenzung in Länge, Breite und Höhe. Fehlt eine vertikale Abgrenzung, liegt nur eine Fläche vor. Die gesetzliche Ausnahme für Garagenstellplätze (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG) bestätigt den Regelcharakter der Raumvorstellung. Eine bloße Plattenbefestigung macht aus einer Fläche keinen Raum; solche Flächen gehören nach § 1 Abs. 5 WEG zum Gemeinschaftseigentum. • Zur Bindungswirkung von Vereinbarungen: Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sind Erstvereinbarungen, die nach herrschender Auffassung Einstimmigkeit erfordern. Eine vertragliche Veräußerung dieses Einstimmigkeitsprinzips zugunsten künftiger Mehrheitsentscheidungen würde den typischen Schutz der Erwerber unterlaufen und den Charakter von Vereinbarungen sachfremd von ihrem Inhalt auf den bloßen Willen der Beteiligten verlagern. • Rechtssicherheit und Interessenlage sprechen gegen Mehrheitsklauseln: Die Einstimmigkeit sichert Bestandsschutz und Verlässlichkeit für Erwerber; Gefahren für Minderheiten und Beleihungsfähigkeit rechtfertigen kein Abweichen vom zwingenden Einstimmigkeitsprinzip. • Hinweise aus Literatur, ausländischer Rechtsprechung (Schweiz) und praktische Erwägungen stützen die zwingende Natur des Einstimmigkeitsprinzips; berechtigte Korrekturen verfehlter Bestimmungen bleiben durch die Treuepflicht der Wohnungseigentümer möglich, sodass Erstarrungsrisiken nicht überwiegen. Die weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen. Die plattierte, ebenerdige Terrasse ist kein Raum i.S.d. §§ 3, 5 WEG und kann somit nicht als Sondereigentum begründet werden; sie gehört zum Gemeinschaftseigentum nach § 1 Abs. 5 WEG. Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung, die künftig einstimmig getroffene Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss änderbar machen will, ist unzulässig, weil das Einstimmigkeitsprinzip zwingend ist und dem Schutz der Erwerber sowie der Verlässlichkeit der Grundlegung der Eigentümergemeinschaft dient. Damit ist der beantragte Eintrag insoweit zu Recht abgelehnt worden und die Beschwerde insgesamt erfolglos.