2 U 113/86

Indexwirksame Pachtforderung und Ausschluss mietrechtlicher Minderungsrechte • Ein Vertrag, der umfangreiches Hofgrundstück mit Wirtschaftsflächen samt Wohnraum umfasst, ist als Pachtvertrag zu behandeln; mietrechtliche Schutzvorschriften für Wohnraum gelten nicht automatisch. • Eine auf Wertsicherung bezogene Indexklausel ist wirksam, auch wenn das genannte Basisjahr nicht in amtlichen Veröffentlichungen vorkommt, wenn eine rechnerische Umrechnung möglich ist und die Genehmigungsbehörde nicht getäuscht wurde. • Eine vertraglich vereinbarte automatische Pachtzinserhöhung tritt ein, sobald der Index mehr als die vereinbarte Schwelle überschreitet; der erhöhte Pachtzins kann rückwirkend geltend gemacht werden, wenn dies der Vertrag ausdrücklich zulässt. • Ein vertraglicher Ausschluss von Aufrechnung, Minderung und Zurückbehaltungsrechten ist bei echten Pachtverträgen wirksam; damit greifen Aufrechnungsbegehren der Pächter wegen Erhaltungs- oder Versicherungsfragen nicht durch. • Verwendungsersatzansprüche der Pächter können wirksam vertraglich begrenzt werden; vorvertragliche Abreden werden durch eine schriftliche Vertragsurkunde mit ausdrücklichem Ausschluss mündlicher Nebenabreden in der Regel verdrängt. Die Beklagten pachteten seit 1.4.1979 einen umfangreichen Gutsbesitz mit Hofgrundstück, Wohnhaus, Stallungen und landwirtschaftlicher Fläche; der Pachtzins war in Monatsbeträgen vereinbart und durch eine Indexklausel gesichert. Vertraglich wurde eine zeitlich befristete Ermäßigung zugunsten von Arbeiten an Dach und Fach in Höhe von 36.000 DM vereinbart; außerdem übernahmen die Pächter die laufenden Nebenkosten und die Erhaltungspflichten. Der Kläger machte ab 1984 rückständige Pacht- und Nebenkostenforderungen geltend, berechnet nach Umrechnung des Index auf die vertraglich genannte Basis 1972=100. Die Beklagten rügten u. a. die Unwirksamkeit der Indexklausel, behaupteten spätere Übernahmezeiten einzelner Koppeln, erklärten hilfsweise Aufrechnung wegen Pachtminderung (Wasserschaden) und Verwendungsersatz für umfangreiche Renovierungen. Das Landgericht gab überwiegend dem Kläger Recht; die Beklagten zogen dagegen vor das OLG. • Vertragscharakter: Das Vertragsverhältnis ist wegen der Überlassung von Hofgrundstück, Wirtschaftsgebäuden und Landwirtschaftsflächen als Pachtvertrag einheitlich zu qualifizieren; eine partielle Anwendung mietrechtlicher Schutzvorschriften für Wohnraum kommt nicht in Betracht (§§ 535 ff. BGB; § 585 BGB n.F. bestätigt Einordnung). • Indexklausel: Die Bezugnahme auf das Basisjahr 1972=100 ist nicht unmöglich und kann durch Umrechnung der amtlich veröffentlichten Indizes (z. B. Basis 1970 oder 1976) praktisch bestimmt werden; die Landeszentralbank hat die Klausel genehmigt, sodass keine Täuschung vorliegt. Die Klausel regelt eine automatische Anpassung des Pachtzinses und erlaubt ausdrücklich auch nachträgliche Geltendmachung der Erhöhungen (§ 306 BGB nicht einschlägig; Auslegung des Vertragswortlauts). • Rückwirkung und Verwirkung: Der Vertrag beabsichtigte eine automatische Anpassung, daher ist die rückwirkende Geltendmachung zulässig; eine Verwirkung ist im Pachtrecht nicht nach den engen Grundsätzen des Wohnraummietrechts zu behandeln und liegt hier nicht vor (§ 242 BGB nicht verletzt). • Berechnung: Das Landgericht hat die Indexanpassung überwiegend zutreffend angewandt, aber bei Einbeziehung später genutzter Koppeln (16 und 21) und der Hoffläche (4.500 qm) Rechenfehler gemacht; diese Korrekturen sind für die Neuberechnung des Rückstands zu berücksichtigen. • Aufrechnungs- und Minderungsrechte: Der vertragliche Ausschluss von Aufrechnung, Minderung und Zurückbehaltungsrechten ist bei diesem Pachtvertrag wirksam; die Beklagten sind nach § 5 vertraglich zur Erhaltung verpflichtet, sodass ein Minderungsanspruch wegen Wasserschaden nicht durchgreift und eine Aufrechnung ausscheidet. • Verwendungsersatz: Soweit die Beklagten umfangreiche Verwendungen geltend machen, sind diese nicht durchsetzbar. Vorvertragliche Abreden (Schreiben 20.2.1979) wurden durch die schriftliche Vertragsurkunde mit Ausschluss mündlicher Nebenabreden verdrängt; zudem greift die vertragliche Begrenzung auf 36.000 DM als Ausgleich für Dach- und Fachmaßnahmen. • Nebenkosten: Anspruch auf anteiligen Ersatz der Nebenkosten besteht aus dem Vertrag; die Beteiligung bemisst sich nach dem Verhältnis verpachteter zur Gesamtfläche (16,69 %) und ist nicht verwirkt, da kein Abrechnungszwang wie bei Wohnraummiete besteht. Die Berufung der Beklagten ist überwiegend zurückgewiesen; das angefochtene Urteil wurde insoweit abgeändert, dass die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 19.531,90 DM verurteilt wurden zuzüglich Zinsen auf die nach den Zeiträumen berechneten Beträge. Die Indexklausel des Pachtvertrags ist wirksam und berechtigt den Kläger zur Geltendmachung rückständiger, auch rückwirkend berechneter Pachtzinserhöhungen; eine Verwirkung oder Unwirksamkeit der Klausel wurde verneint. Die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten mit Minderungs- und Verwendungsansprüchen blieb ohne Erfolg, weil vertragliche Regelungen (Aufrechnungsausschluss, Beschränkung der Verwendungsentschädigung auf 36.000 DM) sowie die vertragliche Erhaltungspflicht der Beklagten zu ihren Lasten wirkten. Die Kosten des Rechtsstreits wurden den Beklagten im Wesentlichen auferlegt; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.