19 U 132/93

Mitvermietung des Gartens bei Einfamilienhaus; Garage verhindert wegen Härte • Bei unklarer Formularmietvertragsformulierung ist der Umfang des Mietobjekts nach Verkehrsanschauung zu bestimmen; zum Einfamilienhaus gehört regelmäßig der umliegende Garten. • Langjährige Nutzung eines Gartens durch die Mieterin spricht für Mitvermietung, besonders bei atypischem Grundstückszuschnitt und wenn Gartennutzung als Mietwertrichtwert genannt wurde. • Ein Bauvorhaben des Eigentümers, das den Mieter in der Nutzung erheblich beeinträchtigt und eine unzumutbare Härte darstellt, ist nicht als zulässige Verbesserung im Sinne des § 541b BGB durchsetzbar. Die Kläger sind Grundstückseigentümer; die Beklagte bewohnt als Mieterin ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück K. Straße 4. Streitig war, ob sich der unmittelbar um das Haus gelegene Garten mitvermietet befindet und ob die Kläger dort eine Garage bauen dürfen. Die Parteien verwendeten einen Formularmietvertrag, in dem das Mietobjekt unklar bezeichnet war. Die Beklagte nutzte seit Jahren den Ziergarten; dort befand sich früher ein Klettergerüst des Enkels. Die Kläger entfernten das Gerüst aus Unansehnlichkeit. Der Grundstückszuschnitt ist atypisch und lässt keine sinnvolle Teilung zu. Die Kläger begehren Duldung des Garagenbaus, die Beklagte widersetzt sich mit Verweis auf ihr Besitzrecht und die zu erwartende Beeinträchtigung. • Die Berufung der Beklagten hatte Erfolg; den Klägern steht kein Duldungsanspruch zu. • Der Mietvertrag ist zwar formularmäßig; der Wortlaut nennt das Einfamilienhaus, aus Verkehrsanschauung gehört zum EFH regelmäßig der umliegende Garten, weshalb der Umfang des Mietobjekts als einschließlich des Gartens zu verstehen ist. • Die langjährige Nutzung des Gartens durch die Beklagte, die Nutzung als Erholungsfläche und die Nennung der Gartennutzung bei einer Mieterhöhung sprechen für Mitvermietung; Unklarheiten im Formular gehen zu Lasten der Verwender (Kläger). • Die Beklagte ist jedenfalls infolge des Mietvertrags zum Besitz auch des um das Haus gelegenen Grund und Bodens berechtigt; ob sie von Anfang an Vertragspartnerin war, kann offen bleiben, da sie nach dem Tod ihres Mannes gemäß § 569a BGB Vertragspartnerin geworden ist. • Der beabsichtigte Garagenbau stellt keine zulässige Verbesserung der Mietsache nach § 541b BGB dar, weil bereits eine Garage vorhanden ist und der Bau die Nutzung des gemieteten Gartens wesentlich einschränken würde. • Der Bau würde eine unzumutbare Härte für die Beklagte bedeuten: wesentlicher Wegfall des Erholungsbereichs und erhebliche Einschränkung der Zufahrt zur vorhandenen Garage unter Berücksichtigung der Größe und Lage des spitz zulaufenden Grundstücks. Die Klage der Eigentümer auf Duldung des Garagenbaus ist unbegründet; die Beklagte hat Besitzrechte an dem um das Einfamilienhaus gelegenen Garten und muss den Garagenbau nicht dulden. Es besteht kein Anspruch der Kläger aus Eigentum oder Mietrecht, da der Garten nach Verkehrsauffassung mitvermietet ist und der geplante Bau eine nicht zu rechtfertigende Härte und einschneidende Beeinträchtigung der Mietnutzung darstellen würde. Damit verbleibt die Nutzung des Gartens bei der Mieterin; die Klage wird abgewiesen, die Kostenentscheidung erfolgte nach den prozessualen Vorschriften.