19 U 139/95

Schwebende Unwirksamkeit wegen fehlender Verwalterzustimmung bei Wohnungseigentumsverkauf • Ein notariell abgegebene Annahmeerklärung, die ein befristetes Angebot "vollen Umfangs" annimmt, ist nicht bereits dann als neues Angebot zu werten, wenn eine inhaltlich zugeordnete Unterwerfungserklärung fehlt, die der Annahmende nachträglich ergänzt. • Ein aufgrund eines Teilungserklärungsrechts zustimmungspflichtiger Verkauf von Wohnungseigentum bleibt schwebend unwirksam, solange die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG fehlt. • Die Zustimmung des Verwalters darf nach § 12 II 1 WEG aus wichtigen Gründen, insbesondere bei begründeten Zweifeln an der Zuverlässigkeit des Erwerbers hinsichtlich seiner Erfüllung finanzieller Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft, versagt werden. • Der Anspruch auf Schadenersatz wegen Vereitelung der Wirksamkeit eines Kaufvertrags setzt voraus, dass der Verwalter bei vertragsgemäßem Verhalten des Veräußerers die Zustimmung erteilt hätte; hierfür trifft den Käufer Darlegungs- und Beweislast. Der Kläger war Mieter einer Eigentumswohnung des Beklagten und hatte wiederholt Mietrückstände. Der Beklagte machte dem Kläger ein befristetes notarielles Kaufangebot über die Wohnung. Der Kläger nahm das Angebot in einer notariellen Urkunde vom 6.7.1990 "vollen Umfangs" an, ließ aber die ausdrückliche Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung unvollständig; diese Unterwerfung holte er in einer Urkunde vom 25.7.1990 nach. Der Beklagte veräußerte die Wohnung schließlich an einen Dritten, der später als Eigentümer eingetragen wurde. Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrags und machte entgangenen Gewinn geltend. Das Landgericht hatte den Beklagten per Versäumnisurteil verurteilt; das OLG Köln hat auf die Berufung des Beklagten das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. • Annahme des Angebots: Die Urkunde vom 6.7.1990 enthielt die Annahme "vollen Umfangs" des befristeten Angebots; das Fehlen der ausdrücklichen Unterwerfungserklärung bedeutet nicht, dass die Annahme als Ablehnung verbunden mit einem neuen Angebot (§ 150 II BGB) zu werten ist. Die nachfolgende Urkunde vom 25.7.1990 stellte lediglich die fehlende Unterwerfung klar, bestätigte aber die bereits wirksame Annahme. • Schwebende Unwirksamkeit wegen fehlender Verwalterzustimmung: Nach Teilungserklärung war die Veräußerung zustimmungspflichtig; damit war der Vertrag bis zur Zustimmung des Verwalters schwebend unwirksam (§ 12 WEG). • Verweigerungsgrund des Verwalters: § 12 II 1 WEG erlaubt die Versagung der Zustimmung aus wichtigem Grund, insbesondere wenn begründete Zweifel bestehen, dass der Erwerber seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft erfüllen werde. Die Zahlungsrückstände und die Nichteinlösung von Schecks begründeten solche Zweifel. • Darlegungs- und Beweislast des Klägers: Für einen Schadensersatzanspruch wegen Vereitelung der Wirksamkeit des Vertrags muss der Kläger darlegen und ggf. beweisen, dass der Verwalter bei vertragsgemäßem Verhalten des Beklagten die Zustimmung erteilt hätte; dies hat der Kläger nicht substantiiert vorgetragen. • Treu und Glauben: Der Beklagene kann sich nicht aus Treu und Glauben an der Berufung auf das Verweigerungsrecht hindern lassen; der Verwalter durfte im Interesse der Gemeinschaft nicht allein aufgrund des Verhaltens des Verkäufers von seiner Prüfpflicht absehen. • Ergebnisfrage arglistige Täuschung/Höhe des Schadens: Diese Punkte wurden nicht mehr entschieden, weil das Fehlen der erforderlichen Zustimmung des Verwalters den Klageanspruch bereits ausschied. Die Berufung des Beklagten ist begründet. Das Versäumnisurteil des Landgerichts wird aufgehoben und die Klage des Klägers abgewiesen. Der Kaufvertrag blieb schwebend unwirksam, weil die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 12 WEG erforderlich war und bei Vorliegen begründeter Zweifel an der Zahlungszuverlässigkeit des Käufers aus wichtigem Grund hätte versagt werden dürfen. Der Kläger hat nicht ausreichend dargelegt und bewiesen, dass der Verwalter bei vertragsgemäßem Verhalten des Beklagten die Zustimmung hätte erteilen müssen; damit fehlt die Anspruchsgrundlage für Schadenersatz. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei dem Kläger Sicherheitsregelungen gestattet wurden.