16 Wx 297/96

Einzelvertretungsbefugnis in GbR und Wirkungen der Kündigung des Hausverwaltervertrags • Wenn alle Wohnungseigentumsrechte in einer Person (oder Personenmehrheit) vereinigt sind, findet das WEG über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Anwendung. • Ein formnichtiges Gesellschaftsgründungsdokument, das auf den Erwerb eines bestimmten Grundstücks gerichtet ist, wird nachträglich nach § 313 Satz 2 BGB wirksam, wenn die Auflassung und Eintragung erfolgt sind. • Der einzelvertretungsberechtigte Geschäftsführer einer GbR kann gem. § 714 BGB auch ohne Mitwirkung des Mitgesellschafters wirksam kündigen und handeln, sofern dieser kein wirksames Außenwiderspruchsrecht ausübt. • Ein Geschäftsbesorgungsvertrag (Hausverwaltervertrag) ist nach §§ 621, 675 BGB kündbar; eine fristgerechte Kündigung wirkt auch ohne Vorliegen besonderer Gründe, wenn die Vergütung monatlich geschuldet war. • Der Verwalter ist nach Beendigung des Vertrags weiterhin zur Herausgabe von Mietverträgen, Versicherungsunterlagen, Abgabenbescheiden sowie zur Rechnungslegung nach §§ 675, 666, 667 BGB verpflichtet, soweit er nach der Kündigung weiterhin als Verwalter aufgetreten ist. Zwei Gesellschafter einer GbR hatten zum Erwerb und zur Bewirtschaftung eines Grundstücks einen Gesellschaftsvertrag geschlossen. Ein Gesellschafter (Antragsteller 1) war nach Vertrag zur Einzelgeschäftsführung befugt; der andere (Antragsteller 2) war Mitgesellschafter. Die Gesellschaft schloss mit der Antragsgegnerin einen Hausverwaltervertrag. Antragsteller 1 erklärte schriftlich die Kündigung des Verwaltervertrags zum 31.12.1993. Die Antragsgegnerin behauptete, nur Antragsteller 2 sei geschäftsführungsbefugt und erklärte die Kündigung für unwirksam; sie trat weiterhin gegenüber Mietern als Verwalterin auf. Die Antragsteller begehrten Feststellung der Beendigung des Verwalterverhältnisses, Herausgabe von Mietverträgen, Versicherungs- und Abgabenunterlagen sowie Rechnungslegung für die Jahre 1993–1995 und Zustimmung zur Auszahlung hinterlegter Mietzinsen. • Zuständigkeit: Die Vorinstanzen hatten die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts bejaht; diese Entscheidung war nicht zu überprüfen, weil die Beteiligten im Termin die Zuständigkeit nicht gerügt und zur Sache verhandelt haben. • Anwendbarkeit WEG: Die Vorschriften über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10–29 WEG) finden keine Anwendung, wenn alle Eigentumsrechte in einer Person oder einer Personenmehrheit vereinigt sind, sodass keine Gemeinschaft besteht. • Wirksamkeit des Gesellschaftsvertrags: Der privatschriftlich geschlossene Gesellschaftsvertrag war wegen der Grundstücksbezogenheit formnichtig nach § 313 Satz 1 BGB, wurde aber nach § 313 Satz 2 BGB wirksam, nachdem Auflassung und Grundbucheintragung erfolgt waren. • Einzelvertretung und Vertretungsmacht: Nach Ziffer 7 des Vertrags war Antragsteller 1 einzelvertretungsberechtigt. Ein innergesellschaftlicher Widerspruch des Mitgesellschafters nach § 711 BGB wirkt nach außen nicht, sofern dieser keinen wirksamen Außenwiderspruch Erklärung abgab; hier hat Antragsteller 2 keinen wirksamen Widerspruch erhoben. • Kündigung des Verwaltervertrags: Der Hausverwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag i.S.d. § 675 BGB. Die Kündigung durch den einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer war nach § 714 BGB zulässig und nach § 621 Nr. 3 BGB fristgerecht, da die Vergütung monatlich geschuldet war. • Pflichten nach Vertragsbeendigung: Da die Antragsgegnerin nach der Kündigung weiterhin als Verwalterin auftrat, besteht eine Verpflichtung zur Herausgabe der Mietverträge, Versicherungsunterlagen und Abgabenbescheide sowie zur umfassenden Rechnungslegung für die relevanten Jahre aus §§ 675, 666, 667 BGB. • Kostenentscheidung: Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens wurden der Antragsgegnerin auferlegt; Geschäftswert wurde festgesetzt. Die Beschwerde hatte keinen Erfolg. Die Vorinstanzen haben zu Recht festgestellt, dass Antragsteller 1 einzelvertretungsberechtigt war und die schriftliche Kündigung des Hausverwaltervertrags wirksam zum 31.12.1993 wurde. Die Antragsgegnerin ist verpflichtet, die Mietverträge, Versicherungsunterlagen und Abgabenbescheide herauszugeben und über die Verwaltungstätigkeit für die Jahre 1993–1995 umfassend Rechenschaft abzulegen. Ferner ist sie nicht mehr als Verwalterin seit dem 01.01.1994 anzusehen und hat die Auszahlung der hinterlegten Mietzinsen zuzustimmen. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.