23 U 17/96

Unwirksamkeit formularmäßiger fristloser Kündigungsklausel bei wirtschaftlicher Verwertung • Eine formularmäßige Vertragsklausel, die dem Verpächter ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung einräumt, ist nach § 9 AGBG unwirksam. • AGB-Regelungen, die wesentlich von gesetzlichen Grundgedanken der Pacht- und Mietrechtsregelungen abweichen, benachteiligen den Vertragspartner im Zweifel unangemessen. • Der Erlaß einer Jahrespacht als alleinige Entschädigung kompensiert regelmäßig nicht die Nachteile einer vorzeitigen Beendigung langfristiger Pachtverhältnisse. Der Kläger pachtete ab 20.07.1991 landwirtschaftliche Flächen bis 31.10.2002 gegen Jahrespacht. Die Beklagte kündigte mit Schreiben vom 26.04.1996 vorzeitig zum 31.10.1996 gestützt auf § 17 Abs. 7 des Formularpachtvertrags, wonach der Verpächter bei eigenen Bau-, Verkaufs- oder Tauschinteressen ohne Frist zum Ende des Pachtjahres kündigen könne und die Jahrespacht erlasse. Der Kläger klagte auf Feststellung, dass das Pachtverhältnis bis 31.10.2002 fortbestehe und rügte die Klausel als AGB-rechtswidrig; das Amtsgericht wies die Klage ab. In der Berufung erstritt der Kläger durch Versäumnisurteil zunächst Erfolg; die Beklagte legte Einspruch ein und verteidigte die Wirksamkeit der Klausel und das Vorliegen des Kündigungsgrundes. • Anwendung des AGBG: Der Vertrag ist ein Formularvertrag i.S. § 1 AGBG; die Beklagte hat vorformulierte Klauseln verwendet und keine Individualvereinbarung nachgewiesen. • Verstoß gegen § 9 AGBG: Die Klausel erweitert die gesetzlichen Kündigungsgründe durch eine formularmäßige fristlose Kündigung allein wegen wirtschaftlicher Verwertung; damit weicht sie von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (Schutz des Pächters, Auslauffristen) zum Nachteil des Pächters ab. • Unzulässige Abbedingung von Schutzvorschriften: Die Klausel greift in die durch §§ 571 ff., § 593b BGB geschützten Leitideen von Miet- und Pachtverhältnissen ein; der durch das AGBG geschützte Mindestschutz kann nicht mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen ausgehebelt werden. • Unzureichender Ausgleich: Der bloße Erlass der Jahrespacht als Entschädigung reicht nicht aus, um die erheblichen Nachteile einer vorzeitigen Beendigung eines langfristigen Pachtverhältnisses auszugleichen; damit ist die Benachteiligung des Pächters nicht kompensiert. • Vergleich mit Rechtsprechung: Die Entscheidung wird durch eine vergleichbare Entscheidung des OLG Oldenburg bestätigt; etwaige Unterschiede im Wortlaut der Klauseln ändern nichts am Kern der Unwirksamkeit. Die Klage ist begründet; die Kündigung der Beklagten führte nicht zur Beendigung des Pachtverhältnisses, weil § 17 Abs. 7 des Pachtvertrags wegen Verstoßes gegen das AGBG unwirksam ist. Das Amtsgerichtsurteil wurde auf die Berufung des Klägers hin abgeändert und der Feststellungsantrag des Klägers stattgegeben. Die Beklagte bleibt an die vertragliche Befristung bis zum 31.10.2002 gebunden; ihre formularmäßige Erweiterung der Kündigungsgründe zugunsten des Verpächters ist unwirksam und vermag die Beendigung nicht herbeizuführen. Eine Revision wurde nicht zugelassen.