16 Wx 65/99

Zweckbestimmung "Laden" in Teilungserklärung schließt Betrieb eines Imbisses/Gaststätte aus • Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Laden" oder "Ladenlokal" in der Teilungserklärung stellt eine zweckbestimmende Vereinbarung, die die Nutzung auf typische Ladennutzungen beschränkt. • Die Nutzung des Teileigentums als Imbiss/Gaststätte, die über typische Ladenöffnungszeiten hinaus betrieben wird und zusätzliche Störungen (insbesondere Geruchs- und Lärmbeeinträchtigungen) verursachen kann, ist mit der Zweckbestimmung "Laden" unvereinbar. • Miteigentümer können nach § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 BGB Unterlassungsansprüche gegen eine zweckwidrige Nutzung geltend machen; eine Duldungspflicht nach § 242 BGB besteht in der Regel nicht. • Zur Beurteilung der Teilungserklärung ist objektiv auf Wortlaut und Sinn für den unbefangenen Betrachter abzustellen; insbesondere begründet die Bezeichnung als "Laden" eine Einschränkung der Nutzung. • Geruchsbelästigungen und erhöhte nächtliche Publikumsverkehrsrisiken sind typische Gründe, die eine Imbissnutzung gegenüber einem Ladengeschäft als störender erscheinen lassen und damit unzulässig machen. Die Parteien sind Miteigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsgegnerin ist Teileigentümerin der Erdgeschossräume, die in der Teilungserklärung als "Laden/Ladenlokal" bestimmt sind. Nachdem verschiedene Ladennutzungen bestanden hatten, vermietete die Antragsgegnerin die Räume an einen Betreiber, der dort einen modernen Stehimbiss errichtete und bis spät abends betrieb. Mieter im oberen Haus und Wohnungseigentümer beklagten Geruchs- und Lärmbelästigungen; die Stadt erließ eine Ordnungsverfügung wegen Gerüchen. Die Antragsteller begehrten von der Antragsgegnerin Unterlassung der gastronomischen Nutzung mit Verweis auf die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. Die Vorinstanzen gaben dem Unterlassungsantrag statt; die Antragsgegnerin wandte erfolglos Rechtsmittel ein. • Rechtsgrundlagen und Auslegung: Die Teilungserklärung ist nach objektiven Gesichtspunkten auszulegen; die Bezeichnung "Laden"/"Ladenlokal" hat vereinbarungscharakter und begrenzt die zulässige Nutzung (§§ 5 Abs.4, 10 Abs.1 S.2, 15 Abs.1 WEG). • Wirkung der Zweckbestimmung: Die Benennung als "Laden" ist nicht lediglich örtlich, sondern normiert eine beschränkte gewerbliche Nutzung; eine gaststättenähnliche oder bis in die Nacht geöffnete Imbissnutzung überschreitet diese Zweckbestimmung. • Störungsrisiken und Vergleich: Ein Imbissbetrieb ist typischerweise störender als ein Ladengeschäft durch längeren Publikumsverkehr, erhöhte Geräusche in Abendstunden und Geruchsbelästigungen; solche Risiken sind mit der Zweckbestimmung nicht vereinbar. • Beweis und Feststellungen: Es liegen ausreichende Anhaltspunkte für Geruchsbelästigungen vor (Gutachten, Ordnungsverfügung, Beschwerden); eine förmliche weitere Beweisaufnahme war nicht erforderlich (§ 12 FGG). • Duldungs- und Treupflichten: Die Antragsteller sind nicht zur Duldung verpflichtet; mangels Anhaltspunkten für Vertretungsmacht oder Duldungs-/Anscheinsvollmacht des Sohnes binden etwaige Absprachen sie nicht. • Technische Abhilfen und Zustimmung: Technische Maßnahmen zur Beseitigung der Beeinträchtigungen würden bauliche Veränderungen darstellen, die der Zustimmung der Miteigentümer bedürfen (§ 22 Abs.1 WEG); diese Zustimmung ist nicht erzwingbar, wenn sie die Rechtsposition der Miteigentümer aufheben würde. • Kostenfolge: Die unterlegene Antragsgegnerin trägt die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens (§ 47 Abs.1 WEG); außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wurde zurückgewiesen; der Unterlassungsanspruch der Antragsteller gegen die Nutzung der Erdgeschossräume als Gastronomie wurde bestätigt. Das Landgericht und das Amtsgericht hatten zu Recht erkannt, dass die Zweckbestimmung "Laden/Ladenlokal" in der Teilungserklärung eine Nutzung als Imbiss/Gaststätte nicht zulässt. Dies ergibt sich aus objektiver Auslegung der Teilungserklärung und der typischerweise höheren Störbelastung (Gerüche, nächtlicher Publikumsverkehr, Lärm) solcher Betriebe gegenüber einem Ladengeschäft. Die behaupteten Geruchsbelästigungen sind durch Gutachten, Ordnungsverfügung und Beschwerden hinreichend belegt und rechtfertigen die Untersagung der derzeitigen Nutzung. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.