16 WX 10/2000

Anbau unter Terrasse als bauliche Veränderung; Beseitigungsanspruch der Eigentümer • Ein unterhalb einer auf Stützen gelagerten Terrasse nachträglich erstellter Anbau stellt eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG dar. • Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich; öffentlich-rechtliche Genehmigungen ersetzen diese Zustimmung nicht. • Bei unzulässiger baulicher Veränderung besteht ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB i.V.m. § 22 WEG, der nicht ohne Weiteres wegen Zeitablaufs verwirkt ist. • Sondernutzungsrechte berechtigen nicht generell zur Vornahme baulicher Veränderungen, wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht vorsieht. • Kosten der Wiederherstellung trägt der Verursacher; die Gemeinschaft ist nicht zur Übernahme der Kosten verpflichtet (§ 47 WEG). Die Grundstückseigentümergemeinschaft stritt mit den Eigentümern der Erdgeschosswohnung über einen eigenmächtig erstellten Anbau unterhalb deren Terrasse. Bei Teilung/Teilungserklärung 1988 war die Terrasse auf Stützen gelagert und bildete darunter eine offene Hoffläche. Die Antragsgegner hatten unter diese Terrasse einen ca. 9 m² großen umbauten Raum geschaffen und beriefen sich auf Vereinbarungen aus den Kaufverträgen sowie auf Genehmigungen der Denkmalschutzbehörde und auf Sanierungsbedarf. Die Antragsteller begehrten die Beseitigung des Anbaus und verlangten, die frühere offene Hoffläche wiederherzustellen. Die Vorinstanzen verpflichteten die Antragsgegner zur Entfernung des Anbaus und wiesen Hilfsanträge ab. Streitpunkte waren insbesondere, ob eine bauliche Veränderung vorliegt, ob Zustimmung oder konkludentes Einverständnis der übrigen Eigentümer gegeben war, und wer die Beseitigungskosten zu tragen hat. • Rechtsnatur der Maßnahme: Eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs.1 WEG liegt vor, wenn eine dauerhafte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums vom im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht und über ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgeht; der umbaute Raum unter der ehemals auf Stützen gelagerten Terrasse erfüllt diese Voraussetzungen. • Zeitpunkt der Beurteilung: Maßgeblich ist der Zustand zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums (Teilungserklärung 1988), damals war unter der Terrasse eine offene Hoffläche, nicht ein Kellerraum. • Beeinträchtigung der Gemeinschaft: Die Umwandlung entzieht der Gemeinschaft Nutzungsfläche, ermöglicht intensivere Nutzung durch die Antragsgegner und verändert den Gesamteindruck der Fassade, somit liegt eine nachteilige Veränderung i.S.d. §§ 22 Abs.1, 14 WEG vor. • Sondernutzung und Kaufvertragsvereinbarungen: Ein eingeräumtes Sondernutzungsrecht oder Vereinbarungen in Kaufverträgen über Sanierung/Erweiterung berechtigen nicht zur Unterkellerung, wenn aus den Vereinbarungen ersichtlich von einer Auflagerung auf Stützen ausgegangen wurde. • Öffentlich-rechtliche Genehmigungen: Vorliegende Genehmigungen durch Baubehörde oder Denkmalschutz können privatrechtlich erforderliche Zustimmungen der Wohnungseigentümer nicht ersetzen; öffentlich-rechtliche Vorgaben wirken vorbehaltlich der Rechte Dritter. • Konkludente Zustimmung: Eine stillschweigende Zustimmung der übrigen Eigentümer lag nicht vor; entsprechender Vortrag und Indizien für ein Einverständnis fehlen. • Verwirkung: Der Beseitigungsanspruch ist nicht verwirkt; bloßes Zeitablaufen (ca. 18–24 Monate) genügt nicht ohne weitere Umstände, die Treu und Glauben verletzen. • Kosten: Der Verursacher der unzulässigen baulichen Maßnahme hat die Wiederherstellungskosten zu tragen; deshalb ist der Hilfsantrag auf Kostenübernahme durch die Gemeinschaft abzuweisen. • Verpflichtung zur Genehmigungsbeschaffung: Derjenige, der eine unzulässige Anlage zu beseitigen hat, ist verpflichtet, die hierfür erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zu beantragen; das Gericht braucht die Gemeinschaft hierzu nicht zu verpflichten. Die Beschwerde der Antragsgegner hatte keinen Erfolg. Das Landgericht wurde bestätigt: Die Antragsgegner sind zur Entfernung des unterhalb ihrer Terrasse errichteten Anbaus verpflichtet, weil es sich um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 22 WEG handelt und keine einstimmige Zustimmung vorlag. Sondernutzungsrechte, Kaufvertragsklauseln und behördliche Genehmigungen ersetzen nicht die erforderliche privatrechtliche Zustimmung der Wohnungseigentümer. Die Kosten der Beseitigung hat der Verursacher zu tragen; die Gemeinschaft ist nicht zur Übernahme verpflichtet. Ein Einwand der Verwirkung des Anspruchs war nicht begründet.