23 WLw 4/00

Tatsächliche Pachtdauer entscheidet über Ausschluss des Pachtschutzes (§595 BGB) • Die gesetzliche Höchstdauer des Pachtschutzes nach § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB bemisst sich nach der tatsächlichen Pachtdauer, nicht danach, welche Laufzeit ursprünglich vereinbart war. • Die verlängernde Regelung durch Vergleich oder ein einseitiges Verlängerungsangebot begründet nicht ohne Weiteres ein neues Pachtverhältnis; eine bloße Fortsetzung führt zur Anrechnung der bisherigen Pachtdauer auf die Höchstdauer. • Ein Beitritt einer weiteren Person zu einem bestehenden Pachtvertrag führt dazu, dass auch dieser Beitretende die bereits vergangene Pachtdauer zugerechnet wird. • Die Unklarheit oder das Fehlen der Berufung auf die Höchstdauer in einer früheren Erklärung begründet keinen Rechtsmissbrauch zu Lasten des Verpächters. Ein Landwirt pachtete seit 1985 landwirtschaftliche Flächen von der Kirchenvorstand als Verpächterin. Der ursprüngliche schriftliche Pachtvertrag lief bis November 1994; in einem Vergleich 1995 wurde das Pachtverhältnis zu den Bedingungen des Vertrags von 1985 um drei Jahre bis November 1997 fortgesetzt und die Ehefrau des Mieters trat in den Vertrag ein. Die Verpächterin erklärte 1996 und 1999 eine einmalige Verlängerung bis November 2000 und teilte später mit, danach keine weitere Verlängerung zu gewähren. Die Pächter beantragten gerichtliche Fortsetzung des Pachtverhältnisses mit dem Vorbringen, ihre wirtschaftliche Existenz sei ohne Weiterpacht gefährdet; die Verpächterin verweigerte die weitere Verlängerung mit dem Hinweis, die Höchstdauer nach § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB sei überschritten. Das Amtsgericht wies den Antrag ab; die Beschwerde der Pächter blieb beim OLG ohne Erfolg. • Anwendbarkeit der Neuregelung: Verträge, die vor dem 1.7.1986 bestanden, sind gemäß Art.219 EGBGB seitdem nach den §§581–597 BGB zu beurteilen; somit gilt § 595 BGB auch hier. • Maßgeblichkeit der tatsächlichen Pachtdauer: Für § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB kommt es auf die tatsächlich eingetretene Pachtdauer an; auf die ursprünglich im Vertrag vereinbarte Laufzeit kommt es nicht entscheidend an. • Fortsetzungscharakter des Vergleichs: Der gerichtliche Vergleich von 3.3.1995 und das anschließende Schreiben der Verpächterin vom 24.10.1996 bewirken lediglich die Fortsetzung des bestehenden Pachtvertrags von 1985, nicht die Begründung eines neuen, selbstständigen Pachtverhältnisses. • Beitritt der Ehefrau: Die Erklärung der Ehefrau, in den Pachtvertrag beizutreten, bedeutet Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag; somit ist auch ihr die bereits vergangene Pachtdauer zuzurechnen. • Form- und Konkretisierungsaspekte: Ein neuer Landpachtvertrag über mehr als zwei Jahre bedarf der Schriftform (§585a BGB); es fehlt an einer solchen Konkretisierung, sodass kein neuer Zeitpachtvertrag nachgewiesen ist. • Zweck der Höchstfrist: Die 12-Jahres-Regelung soll langfristige Bindungen und Markterstarrung vermeiden; es wäre systemwidrig, Kettenverlängerungen nicht anzurechnen. • Rechtsmissbrauchsargument: Dass die Verpächterin sich früher nicht ausdrücklich auf die gesetzliche Höchstdauer berufen hat, begründet keinen rechtsmissbräuchlichen Verzicht auf die Geltendmachung der Frist. • Ergebnis der rechtlichen Würdigung: Wegen Anrechnung der bisherigen Pachtzeiten ist die gesetzliche Höchstdauer überschritten, sodass eine gerichtliche Anordnung zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses nach § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgeschlossen ist. Die Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen; das Berufsgericht bestätigt die ablehnende Entscheidung des Amtsgerichts. Es wurde festgestellt, dass die Höchstdauer des Pachtschutzes nach § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB durch die tatsächliche Pachtdauer bereits erreicht ist, weshalb eine gerichtliche Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht in Betracht kommt. Der Vergleich von 1995 und die anschließenden Erklärungen begründeten keinen neuen, selbstständigen Pachtvertrag, sondern nur die Fortsetzung des ursprünglichen Vertrags von 1985; die Beitrittserklärung der Ehefrau führte dazu, dass auch ihr die bislang zurückgelegte Pachtdauer zugerechnet wird. Die Antragsteller haben die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin zu tragen.