3 U 56/00

Nachtragsvereinbarung wirksam; Minderung nur bis zur Erhöhungsdifferenz bei zugesagter Mängelbeseitigung • Eine Nachtragsvereinbarung ist wirksam, wenn sie von Empfangsbevollmächtigten des Verpächters und dem Pächter unterzeichnet wurde; ein nachträglicher Widerruf ändert dies nicht. • Bei lang bekannter Mangelhaftigkeit des Pachtobjekts kann das Minderungsrecht durch vorbehaltlose Zahlung verloren gehen; eine nachfolgende Pachtzinserhöhung belebt das Minderungsrecht jedoch wieder zumindest in Höhe der Erhöhung, wenn dem Mieter bei der Vereinbarung Mängelbeseitigungszusagen gegeben wurden. • § 539 BGB ist auch auf Verlängerungs- oder Fortsetzungsvereinbarungen anwendbar; Gewährleistungsansprüche sind ausgeschlossen, wenn der Mieter sie nicht ausdrücklich vorbehält, gleichwohl kann ein Wiederaufleben bei Pachtzinserhöhung eintreten. • Nebenkostenansprüche können gegenüber dem Erwerber nur für die Zeit nach Eigentumsübergang geltend gemacht werden; für frühere Zeiten sind Ansprüche gegen den früheren Verpächter zu richten. Die Kläger hatten ein Pachtobjekt erworben, auf dem die Beklagten als Pächter eine Gaststätte betrieben. Die Parteien schlossen am 22. März 1999 eine Nachtragsvereinbarung, die die Pacht bis 31.10.2010 verlängerte und den Pachtanteil für die Gaststätte von 4.900 auf 5.700 DM erhöhte. Die Beklagten rügten erhebliche Feuchtigkeits- und Unterhaltsmängel, zahlten jedoch zunächst den bisherigen Pachtzins vorbehaltlos weiter. Die Kläger sicherten bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung die Beseitigung der Mängel zu. Als bis Juli 1999 keine Sanierungsmaßnahmen ergriffen worden waren, minderten die Beklagten ab Mai bzw. ab Juli 1999 den um 800 DM erhöhten Anteil. Die Kläger fordern Zahlung von Pacht und Nebenkostenvorschuss; die Beklagten machen Minderungen und Aufrechnungsansprüche gegen den früheren Verpächter geltend. • Zuständigkeit: Das Landgericht war sachlich zuständig, weil die gewerbliche Nutzung der Gaststätte überwog und § 10 ZPO eine Zuständigkeitsrüge nicht erfolgreich macht. • Wirksamkeit der Nachtragsvereinbarung: Die Vereinbarung vom 22.03.1999 ist wirksam, weil die Beklagten sie in Anwesenheit des Empfangsbevollmächtigten der Verpächter unterzeichneten; ein späterer Widerruf ist nach § 130 Abs.1 S.2 BGB ohne Wirkung. • Anwendung des § 539 BGB: § 539 BGB findet auf Verlängerungsvereinbarungen Anwendung; durch vorbehaltlose frühere Zahlungen war das Minderungsrecht der Beklagten erloschen. • Wiederaufleben des Minderungsrechts: Das Minderungsrecht lebt durch die Pachtzinserhöhung wieder auf, jedoch nur in Höhe der Erhöhung (800 DM), wenn dem Mieter bei Vereinbarung Mängelbeseitigungszusagen gemacht wurden. • Frist für Überlegung: Bei zugesagter Mängelbeseitigung ist dem Mieter eine Überlegungsfrist zuzubilligen; die Beklagten durften bis Juli 1999 abwarten, sodass ihre Minderung ab diesem Zeitpunkt wirksam war. • Höhe der Minderung: Angesichts erheblicher Mängel ist eine Minderung in Höhe des Differenzbetrages von 800 DM angemessen; weitergehende Minderung ist ausgeschlossen, weil die ursprüngliche Zahlung das Minderungsrecht zuvor aufgezehrt hatte. • Nebenkosten und Kaution: Nebenkosten können die Kläger nur ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Juli 1999) abrechnen; Ansprüche für frühere Zeiten und Rückforderung der Kaution richten sich gegen die Voreigentümer, nicht gegen die Kläger. • Zinsen und Kosten: Zinsanspruch ergibt sich aus Verzug (§§ 284 Abs.2 S.1, 288 Abs.1 S.1 a.F. BGB); Kostenentscheidung nach § 92 ZPO; vorläufige Vollstreckbarkeit nach §§ 708 Nr.10, 713 ZPO. Das Berufungsgericht änderte das erstinstanzliche Urteil teilweise: Die Beklagten sind als Gesamtschuldner zur Zahlung von 14.700,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15.08.1999 verurteilt (Nettopacht für Juli–September 1999: 3 Monate x 4.900 DM). Die Nachtragsvereinbarung vom 22.03.1999 ist wirksam, die Beklagten dürfen jedoch den um monatlich 800 DM erhöhten Pachtanteil ab Mai 1999 mindern; diese Minderung ist gegenüber den Klägern ab Juli 1999 wirksam. Weitergehende Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechte der Beklagten sind ausgeschlossen; Ansprüche wegen Nebenkosten und Kautionsrückzahlung für Zeiten vor Eigentumsübergang richten sich gegen die früheren Verpächter. Die Kosten des Rechtsstreits werden anteilig verteilt; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.