3 U 172/00

Gewerbemietverhältnis trotz teilweiser Wohnnutzung; Vermieterkündigung wirksam • Ein Mietverhältnis, das ursprünglich zur gewerblichen Nutzung (Zahnarztpraxis) geschlossen wurde und später eine dem Berufsgebrauch dienende Nebenwohnung gestattet, ist als Gewerbemietverhältnis zu qualifizieren, wenn der gewerbliche Nutzungszweck weiterhin vorherrscht. • Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist wirksam, wenn sie dem Mieter zugegangen ist; offensichtliche Schreibfehler in der Fristbestimmung sind unschädlich, sofern die Kündigungsfrist jedenfalls abgelaufen ist. • Eine formfrei behauptete Zusage zur längerfristigen Bindung (Verzicht auf ordentliche Kündigung über ein Jahr) ist nach §566 BGB der Schriftform bedürftig und ohne schriftlichen Nachweis unbeachtlich. • Investitionen des Mieters in die gemieteten Räume führen nicht ohne weiteres zur Unzulässigkeit der Kündigung; der Mieter trägt grundsätzlich das Risiko, dass seine Aufwendungen bei berechtigter Kündigung wirtschaftlich verloren gehen. Kläger (Eigentümer) vermieteten 1987 eine ehemals als Wohnung erworbene Einheit an den Beklagten zur Nutzung als Zahnarztpraxis. 1989 wurde per Nachtrag gestattet, die Räume auch zu Wohnzwecken zu nutzen. Der Beklagte erlangte vorher eine Zweckentfremdungsgenehmigung, zahlte Ablösesummen und tätigte umfangreiche Investitionen für Praxis und Ausstattung. In den 1990er Jahren reduzierte er seine kassenzahnärztliche Tätigkeit und nutzte die Räume zeitweise als Wohnsitz. Die Kläger gerieten in wirtschaftliche Schwierigkeiten und kündigten 1999/2000 das Mietverhältnis, zuletzt mit Schreiben vom 23.03.2000, das Zugang nicht bestritten wurde. Der Beklagte behauptete u. a. eine zugesagte längerfristige Bindung, machte Befangenheit und Zuständigkeitsmängel geltend und hielt Investitionen sowie Zweckentfremdungsgenehmigung für kündigungshemmend. Das Landgericht gab der Klage statt; der Beklagte legte Berufung ein. • Zuständigkeit: Eine mögliche ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts führt nicht zur Aufhebung des Landgerichtsurteils nach §10 ZPO; somit unbeachtlich im Berufungsrecht. • Zugang und Inhalt der Kündigung: Die Kündigungserklärung der Kläger vom 23.03.2000 ist dem Beklagten zugegangen und wirksam; ein offenkundiger Schreibfehler in der genannten Frist ist unschädlich, weil die Kündigungsfrist jedenfalls bereits abgelaufen ist. • Qualifikation des Mietverhältnisses: Maßgeblich ist der Vertragszweck; das Mietverhältnis war weiterhin überwiegend gewerblich (Betrieb der Zahnarztpraxis). Die nachträgliche Gestattung von Wohnnutzung stellt nur eine Annexnutzung dar und ändert die vorherrschende Gewerbenatur nicht. • Tatsächliche Nutzung: Selbst bei tatsächlicher Zunahme der Wohnnutzung ändert dies nichts an der rechtlichen Einstufung, solange die gewerbliche Nutzung nicht gänzlich zurücktritt; Größe oder zeitliche Aufteilung sind dafür nur untergeordnete Kriterien. • Schriftformerfordernis und Zusage: Eine behauptete verbindliche Zusage, die Vermieter für mehr als ein Jahr zu binden, bedurfte der Schriftform nach §566 BGB; ohne schriftlichen Nachweis ist die Zusage unbeachtlich. • Interessenabwägung und Treu und Glauben: Die vom Beklagten getätigten Investitionen und die erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung rechtfertigen keine treuwidrige Rechtsausübung der Kläger; der Mieter trägt das Risiko seiner Aufwendungen bei berechtigter Kündigung, insbesondere nach langem Zeitablauf und Amortisation. • Rechtsfolge: Da die ordentliche Kündigung wirksam ist und rechtlich durchgreift, ist das Räumungs- und Herausgabeersuchen gerechtfertigt; es bedarf keiner Feststellung über die Wirkung der früheren Kündigungsschreiben oder einer fristlosen Kündigung. Die Berufung des Beklagten bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verurteilt, weil das Mietverhältnis als überwiegend gewerbliches Mietverhältnis zu qualifizieren ist und die ordentliche Kündigung der Kläger vom 23.03.2000 wirksam zugegangen ist. Eine behauptete mündliche Zusage zur längerfristigen Bindung ist formunwirksam nach §566 BGB und unbeachtlich. Die vom Beklagten geleisteten Investitionen und die Zweckentfremdungsgenehmigung begründen keinen verwerflichen Vertrauensschutz, der die Kündigung verhindern könnte. Die Kosten des Prozesses trägt der Beklagte.