22 U 138/02

Unwirksame Kündigung an ehemaliges Vorstandsmitglied; Räumung nur gegen tatsächlichen Mieter möglich • Eine Kündigung eines Mietvertrags gegenüber einem Verein ist nur wirksam, wenn sie gegenüber einem vertretungsberechtigten Vorstandsmitglied zugegangen ist. • Kenntnis der Klägerin von der Beendigung eines Vorstandsmandats schließt die Wirksamkeit einer Zustellung an das betreffende ehemalige Mitglied aus. • Kann der Mietvertrag als Wohnraummietvertrag eingestuft werden, sind besondere Schutzvorschriften (u.a. §§ 564a, 564b BGB a.F.) zu beachten, die die Wirksamkeit einer Kündigung beeinflussen können. • Bei behaupteten Mietrückständen können Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrechte des Mieters die Grundlage für eine Kündigung entkräften. Die Klägerin verlangte Räumung eines Grundstücks aufgrund ordentlicher Kündigung vom 29.09.2000 und fristloser Kündigung vom 13.08.2001 gegen den Verein (Beklagter 1) und weitere Beklagte. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht änderte dieses Urteil im Berufungsverfahren teilweise. Streitpunkt war insbesondere, ob die Kündigung wirksam zugestellt wurde (Zustellung an Beklagte zu 3 als ehemaliges Vorstandsmitglied) und ob der geschlossene Mietvertrag als Wohnraummietvertrag zu qualifizieren ist. Die Beklagten rügten, die Klägerin sei über das Ausscheiden der Beklagten zu 3 aus dem Vorstand informiert gewesen und die Zustellung daher unwirksam gewesen. Weiter wurde geltend gemacht, der Mietvertrag diene dem Wohnzweck für Vereinsmitglieder und unterliege damit Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts. Zudem bestritten die Beklagten die behaupteten Rückstände und machten Gegenforderungen sowie Zurückbehaltungsrechte geltend. • Zustellung: Die Kündigung vom 29.09.2000 war an die Beklagte zu 3 adressiert und traf allein bei ihr zu; sie war zu diesem Zeitpunkt nach unbestrittener Sachlage nicht mehr Vorstandsmitglied, sodass eine wirksame Zustellung an den Verein nicht erfolgte. • Kenntnis der Klägerin: Die Klägerin war bereits aus früheren Verfahren und Schriftverkehr über das Ausscheiden der Beklagten zu 3 informiert, sodass sie sich nicht auf den Eintrag im Vereinsregister berufen kann; negative Publizität des Registers kommt ihr nicht zugute (§ 68 BGB). • Mitteilung des Notvorstands: Das Schreiben des Vertreters des Beklagten zu 1 vom 27.09.2000 über die Bestellung eines Notvorstands war der Klägerin rechtzeitig zugegangen oder jedenfalls so in den Machtbereich gelangt, dass mit Kenntnisnahme zu rechnen war; eine verspätete oder unvollständige Information rechtfertigt keine weitergehende Sanktion gegenüber dem Verein nach § 10 des Mietvertrags. • Rechtsfolgen bei Unsicherheit: Wäre die Faxmitteilung rechtlich so zu behandeln gewesen, als sei sie erst nach Abfassung der Kündigung zugegangen, hätte die Klägerin nur an die bisher bekannten Vorstandsmitglieder zustellen dürfen; eine Zustellung an ein ehemaliges Vorstandsmitglied war nicht ausreichend. • Qualifikation als Wohnraummietvertrag: Es bestehen Anhaltspunkte dafür, dass der Mietvertrag dem Zweck diente, Vereinsmitgliedern Wohnraum zu überlassen; insoweit wäre das Wohnraummietrecht anwendbar und die Kündigung könnte zusätzlichen Formerfordernissen (§§ 564a, 564b BGB a.F.) unterliegen. • Zahlungsverzug und Gegenrechte: Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheitert, weil der Beklagte Einreden, Minderungen und Zurückbehaltungsrechte (u.a. hinsichtlich Wassergeld und Mietminderungen) sowie aufrechenbare Gegenforderungen geltend gemacht hat, die den behaupteten Rückstand übersteigen. • Prozessuale Folgen: Mangels wirksamer Kündigung gegenüber dem Verein besteht kein Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu 1; daraus folgen auch keine Herausgabeansprüche gegen die weiteren Beklagten aus § 985 BGB. Die Berufung der Beklagten teilweise erfolgreich: Das angefochtene Urteil wurde insoweit abgeändert, dass die Räumungsklage gegen die Beklagten zu 1) und 3) bis 7) abgewiesen wird, während der Beklagte zu 2) zur Räumung verurteilt wurde. Die Kündigung vom 29.09.2000 ist nicht wirksam zugegangen, weil sie allein an ein zum Zeitpunkt des Zugangs nicht mehr bestehendes Vorstandsmitglied adressiert war und die Klägerin von dessen Ausscheiden Kenntnis hatte. Zudem stehen Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte des Beklagten einer fristlosen Kündigung entgegen; mögliche Qualifikation des Mietvertrags als Wohnraummietvertrag stärkt den Kündigungsschutz des Mieters. Daher fehlt der Klägerin der durchgreifende Räumungsanspruch gegen den Verein, die erstinstanzlichen Kosten und die Kosten des Berufungsverfahrens wurden verteilt und die Revision nicht zugelassen.