16 U 72/02

Eigenbedarfskündigung bei Bezug des gesamten Hauses durch Eigentümer-GbR ist wirksam • Eigenbedarf des Vermieters kann auch bestehen, wenn die gesamte Familie das vermietete Haus beziehen will; es genügt, dass der Bedarf für einen Gesellschafter der Eigentümer-GbR vorliegt. • Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist formell ausreichend, wenn Namen der künftigen Nutzer und die Verteilung der Wohnungen genannt sind; keine detaillierte Darstellung der Unzumutbarkeit der bisherigen Wohnung erforderlich. • Ein Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB wegen sozialer Härte scheitert, wenn dieser nicht konkret darlegt, welche konkret unternommenen Anstrengungen zur Ersatzwohnungssuche erfolgten oder medizinisch substantiiert, warum ein Umzug unzumutbar wäre. Die Kläger erwarben Ende 2000 ein viergeschossiges Haus mit drei Wohnungen und einem Laden im Erdgeschoss. Die Beklagten, beide Rentner, sind seit 1959 Mieter der 2. Etage. Die Kläger kündigten zum 31.01.2002 wegen Eigenbedarfs, weil die fünfköpfige Familie das gesamte Haus beziehen und die Wohnungen unter den Familienmitgliedern aufteilen wolle. Die Beklagten bestritten Eigenbedarf, vermuteten gewerbliche Nutzung und rügten Unzumutbarkeit eines Umzugs aus Alters- und Gesundheitsgründen; sie suchten angeblich Ersatzwohnraum ohne Erfolg. Das Amtsgericht wies die Klage ab; das OLG Köln hob dies auf und verurteilte zur Räumung mit Räumungsfrist bis zum 30.09.2003. • Rechtsgrundlage und Prüfungsmaßstab: Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB; formelle Anforderungen nach § 568 Abs.1 iVm § 573 Abs.3 BGB; Widerspruchsmöglichkeit des Mieters nach § 574 BGB. • Materiell liegt Eigenbedarf vor: Es genügt, dass ein Gesellschafter der Eigentümer-GbR die Räume vernünftigerweise zur Wohnnutzung benötigt; die Planung, die ganze Familie im Haus unterzubringen, ist nachvollziehbar und ernsthaft. Der Wechsel der internen Wohnungsverteilung steht dem Eigenbedarf nicht entgegen. • Formelle Wirksamkeit der Kündigung: Das Kündigungsschreiben nannte die Namen der künftigen Nutzer und die beabsichtigte Verteilung der Wohnungen; dies erfüllt das Informationsinteresse des Mieters und erfordert nicht die detaillierte Darstellung, warum die bisherige Wohnung unzureichend ist. • Kein Missbrauch oder gewerbliche Nutzung: Nach Ergebnis der Beweisaufnahme ergaben sich keine konkreten Anhaltspunkte für eine vorgeschobene Begründung oder für eine geplante gewerbliche Nutzung der Wohneinheiten. • Widerspruch nach § 574 BGB unbegründet: Das Vorbringen der Beklagten zu Alter und Krankheiten reicht nicht aus; die ärztlichen Atteste belegen nicht, dass ein Umzug gesundheitlich ausgeschlossen ist. Zudem fehlt substantiiertes Vorbringen zu konkreten, erfolgten Bemühungen um angemessenen Ersatzwohnraum; allgemeine Hinweise auf Wohnungsmarktlage genügen nicht. • Räumungsfrist: Gemäß § 721 ZPO setzte das Gericht eine sechsmonatige Räumungsfrist als angemessen fest. • Kosten und Vollstreckung: Kostenentscheidung nach § 91 ZPO; Urteil vorläufig vollstreckbar mit Sicherheitsregelungen. Die Berufung der Kläger ist erfolgreich; die Beklagten sind zur Räumung und Herausgabe der Wohnung im 2. Obergeschoss nebst Keller verurteilt. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 16.01.2001 war wirksam, weil die Eigentümer-GbR die Wohnungen für Familienangehörige benötigen und die Kündigung formell ausreichend begründet wurde. Ein Widerspruch der Beklagten nach § 574 BGB wegen sozialer Härte war nicht begründet, da weder ein gesundheitlich unzumutbarer Umzug nachgewiesen noch konkret dargelegt wurde, welche Maßnahmen zur Suche von Ersatzwohnraum unternommen wurden. Dem Beklagten wurde eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2003 gewährt; die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits, das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.