22 U 212/02

Räumungs- und Zahlungsanspruch nach Zwangsversteigerung trotz angeblicher "Abwohnen"-Vereinbarung • Eine Vereinbarung zwischen altem Vermieter und Mieter, wonach der Mieter Umbaukosten durch Mietfreiheit "abwohnen" darf, ist gegenüber dem neuen Eigentümer in der Zwangsversteigerung nur wirksam, solange der Mieter keine Kenntnis von der Zwangsversteigerung bzw. dem Eigentumswechsel hatte. • Baukostenzuschüsse stehen nur dann einer Fälligkeitskontrolle und damit einem Fortbestand der Vereinbarung nach § 566c BGB entgegen, wenn die Leistung aufgrund des mietrechtlichen Verhältnisses erbracht wurde. • Bei Zahlungsverzug ist eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB bzw. § 554 BGB a.F. gerechtfertigt; vertragliche Ausschlussklauseln greifen nicht, wenn sie Zahlungsverzug nicht erfassen. • Der Erwerber in der Zwangsversteigerung kann Zahlung von Mietzins und Räumung verlangen, wenn die frühere Vereinbarung des Mieters mit dem alten Vermieter vor Kenntnis des Eigentumswechsels beendet war. Die Klägerin erwarb in der Zwangsversteigerung das Geschäftshaus L.straße 27 in M. und klagt gegen den Beklagten auf Zahlung von Mietzins, Erstattung von Anwaltskosten sowie auf Räumung von Büro- und Geschäftsräumen im 4. OG nach fristloser Kündigung. Der Beklagte beruft sich auf einen Mietvertrag vom 1.11.1999 mit seiner Mutter, der früheren Eigentümerin, und behauptet, durch Umbauleistungen im Wert von ca. 750.000 DM das Recht erhalten zu haben, die Räume mietfrei zu nutzen ("abwohnen"). Die Klägerin kündigte fristlos wegen Mietrückständen; der Beklagte war dagegen in Verzug gesetzt worden, weil die angebliche Abrede mit der Mutter nicht mehr gegenüber dem Erwerber wirkte, nachdem der Beklagte Kenntnis von der Zwangsversteigerung hatte. Das Landgericht verurteilte den Beklagten; die Berufung des Beklagten blieb in allen Punkten erfolglos. • Räumungsanspruch stützt sich auf §§ 556 Abs.1 BGB a.F./546 BGB n.F. und die wirksame fristlose Kündigung der Klägerin wegen Mietrückstands. • Grundlage der Kündigung war § 554 Abs.1 Nr.1 BGB a.F. (§ 543 Abs.2 Nr.3 a BGB n.F.); die Mieten waren fällig und der Beklagte mit Zahlungen für August bis Oktober 2001/2002 in Verzug. • § 566c BGB n.F. (bzw. früher § 574 BGB a.F.) ist anwendbar, da keine Baukostenzuschuss-Situation vorliegt: Die Umbauleistungen des Beklagten dienten nicht aufgrund eines mietrechtlichen Verhältnisses seiner eigenen künftigen Anmietung dieser Räume, sondern insbesondere zur Herstellung eines vermietbaren Zustands wegen eines Drittinteresses. • Folglich endete die zwischen dem Beklagten und der früheren Vermieterin getroffene Vereinbarung über das "Abwohnen" mit der Kenntnis des Beklagten vom Eigentumswechsel durch Zwangsversteigerung; damit konnten die Mietforderungen gegenüber der Klägerin geltend gemacht werden. • Eine vertragliche Regelung (§13 des Mietvertrags), die Kündigungen ausschließen sollte, erfasst nicht Zahlungsverzug und verhindert daher nicht die fristlose Kündigung. • Die Zahlungsansprüche der Klägerin (Mietzins nach §535 BGB und Erstattung von Anwaltskosten nach §286 Abs.1 BGB a.F.) sind begründet, weil der Beklagte die Einwendungen aus der früheren Abrede der Mutter nicht gegen die Klägerin geltend machen kann. • Prozessuale Kosten- und Vollstreckungsentscheidungen beruhen auf §§97 Abs.1, 708 Nr.10, 711 ZPO; Revision wurde nicht zugelassen (§543 ZPO). Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen; die Klägerin erhält den Räumungsanspruch und die geforderten Zahlungen. Die Vereinbarung des Beklagten mit der früheren Eigentümerin, Umbaukosten durch Mietfreiheit zu kompensieren, ist gegenüber dem Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht mehr wirksam, da der Beklagte vor dem relevanten Fristzeitraum Kenntnis vom Eigentumswechsel hatte. Deshalb war der Beklagte mit Mietzahlungen in Verzug, was die fristlose Kündigung der Klägerin rechtfertigte. Die Klägerin kann daher Zahlung von ausstehenden Mieten und Erstattung der Anwaltskosten verlangen; die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte und die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar.