2 U 103/99

Erhebliche Flächenabweichung rechtfertigt Mietminderung und Feststellung reduzierter Miete • Bei gewerblicher Miete kann die Angabe der Quadratmeterzahl zusammen mit dem vereinbarten Quadratmetermietpreis eine zugesicherte Eigenschaft i.S.d. § 537 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 536 Abs. 2 BGB) sein. • Weicht die tatsächliche mietvertraglich vorausgesetzte Fläche erheblich von der vereinbarten Fläche ab, begründet dies einen Mangel/Fehler i.S.d. § 537 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt § 536 Abs.1 BGB) und rechtfertigt Mietminderung. • Eine Feststellungsklage auf geminderten Mietzins ist zulässig, wenn das Mietverhältnis bei Klageerhebung noch besteht und die Minderung auch für die Zukunft relevant ist. • Zur Beurteilung der Flächenangabe sind Vertragsinhalt, vorvertragliche Verhandlungen und glaubhafte Zeugenaussagen heranzuziehen; widersprüchliche Eigenangaben der Vermieterin schwächen deren Glaubwürdigkeit. Die Beklagte vermietete dem Kläger ab 15.11.1997 ein Ladenlokal; im schriftlichen Mietvertrag wurde eine VK-/Gesamtfläche von 114 qm und ein Quadratmetermietpreis von 75 DM vereinbart, woraus eine Monatsmiete von 8.550 DM resultierte. Der Kläger behauptete, die tatsächliche vermietete Fläche einschließlich Keller betrage nur 85,33 qm und zahlte deshalb seit Februar 1998 teilweise unter Vorbehalt lediglich 2.100 DM. Er begehrte Feststellung, dass die geschuldete Miete ab Vertragsbeginn monatlich 6.450 DM betrage. Die Beklagte hielt an der vertraglichen Flächenangabe fest und behauptete, der Mietzins sei zunächst pauschal verhandelt worden; ein Vorvertrag enthalte entsprechende Angaben. Nach der ersten Instanz wies das Landgericht die Klage ab; das OLG änderte und stellte die geringere Miete fest, der BGH hob auf und verwies zur erneuten Entscheidung zurück. Der Senat führte Beweisaufnahmen durch und entschied erneut zugunsten des Klägers. • Zulässigkeit der Feststellungsklage: Bei weiter bestehendem Mietverhältnis und Fortgeltung des Mietzinsanspruchs für die Zukunft besteht Feststellungsinteresse; die Feststellung ist prozesswirtschaftlich geboten (§§ 537, 812 BGB relevant). • Tatbestand und Vertragsauslegung: Der Mietvertrag stellt die Miete eindeutig als Produkt von qm-Zahl und qm-Preis dar; die im Vertrag genannte VK-/Gesamtfläche von 114 qm wurde als zu berechnende Netto-Nutzfläche bestimmt (§ 1, § 3 Mietvertrag). • Fehler/Mangel: Die tatsächliche Fläche von 85,33 qm weicht um 25,1 % von der vertraglichen Angabe ab; eine solche Abweichung ist als Fehler i.S.d. § 537 Abs.1 BGB a.F. bzw. Mangel i.S.d. § 536 Abs.1 BGB n.F. anzusehen und rechtfertigt Mietminderung. • Zugesicherte Eigenschaft: Die Angabe der Fläche zusammen mit dem vereinbarten Quadratmetermietpreis stellt eine zugesicherte Eigenschaft dar; ihr Fehlen führt kraft Gesetzes zur Mietminderung (§ 537 Abs.2 BGB a.F., § 536 Abs.2 BGB n.F.). • Beweiswürdigung: Zeugenaussagen (insbesondere der Zeugin I. L.) und der Vertragsaufbau belegen, dass bei Abschluss die Fläche 114 qm und der qm-Preis von 75 DM namensbestimmend waren; widersprüchliche und interessengeleitete Aussagen der Beklagten und ihres Beraters wurden als unglaubwürdig zurückgewiesen. • Kenntnis und Verwirkung: Der Kläger hat den Mangel nicht gekannt oder diesen nicht grob fahrlässig übersehen; sein Minderungsbegehren wurde rechtzeitig geltend gemacht, sodass § 539 BGB a.F. / § 536b BGB n.F. nicht entgegensteht. • Formfragen und Vorkaufsrecht: Der nachvertragliche Nachtrag über ein Vorkaufsrecht berührt nicht die Wirksamkeit des Mietvertrages; eine Nichtigkeit nach § 139 BGB liegt nicht vor, da der Mietvertrag unabhängig vereinbart wurde. Die Berufung des Klägers war begründet. Es wurde festgestellt, dass die vom Kläger zu zahlende Miete für das Ladenlokal ab Vertragsbeginn monatlich EUR 3.297,83 (DM 6.450) beträgt. Die tatsächliche Fläche von 85,33 qm liegt wesentlich unter der vertraglich angegebenen Fläche von 114 qm, diese Abweichung stellt einen Mangel bzw. das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft dar und rechtfertigt eine Herabsetzung der Miete auf den festgestellten Betrag. Die Beklagte trägt die Kosten aller Instanzen einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens mit der Ausnahme der nicht erhobenen Gerichtskosten des Revisionsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und sicherungsrechtliche Anordnungen wurden getroffen.