22 U 2/02 Baul

Schadstoffbedingte Sanierungskosten mindern Enteignungsentschädigung bis zur Wertaufhebung • Bei der Festsetzung der Enteignungsentschädigung ist auf den objektiven Zustand der Sache zum Zeitpunkt der Einigung abzustellen; vorhandene Schadstoffbelastungen sind wertmindernd zu berücksichtigen. • Sanierungskosten wegen Schadstoffbelastungen sind vom fiktiven Verkehrswert abzuziehen; übersteigen die Sanierungskosten den fiktiven Wert, kann der Verkehrswert der Aufbauten auf null sinken. • Neu in der Berufungsinstanz vorgebrachte Tatsachenbehauptungen sind im Baulandverfahren zurückzuweisen, wenn sie in der ersten Instanz nicht bestritten wurden und keine ausreichende Entschuldigung für die Verspätung vorliegt. • Vertragliche Haftungsfreizeichnungen oder privatrechtliche Gewährleistungsansprüche ändern nicht die Bemessung der Enteignungsentschädigung, die alle wertbildenden Faktoren aus Sicht des Verkehrswerts zu berücksichtigen hat. • Das Entschädigungsfestsetzungsverfahren nach § 27 Abs. 3 LEntG ist der Maßstab, wenn die Parteien sich im Kaufvertrag auf dieses Verfahren berufen haben; wer einen kaufvertraglichen Einigungsanspruch geltend macht, muss diesen vor den Zivilgerichten durchsetzen. Der Verkäufer (Beteiligter Ziffer 1) und die Käuferin (Beteiligte Ziffer 3) hatten ein Teilgrundstück veräußert; im Kaufvertrag war für den Fall der Nichteinigung die Entschädigungsfestsetzung nach § 27 Abs. 3 LEntG vorgesehen. Die Enteignungsbehörde setzte die Entschädigung für die aufstehenden Gebäude auf 0,00 DM fest, weil Sanierungskosten wegen Schadstoffbelastungen die fiktiven Werte überstiegen. Die Käuferin gab Sanierungskosten in Höhe von 401.116,29 DM an und machte diese im Festsetzungsverfahren geltend. Der Verkäufer begehrte vor Gericht eine höhere Entschädigung in Höhe von 343.350,00 DM und berief sich auf ein Wertermittlungsgutachten sowie auf vertragliche Freizeichnung und Gewährleistungsregelungen. In erster Instanz wurde die Entschädigung nicht zu seinen Gunsten erhöht; er legte Berufung ein und brachte dort erstmals substantielle Bestreitungs- und Einwandsvorträge vor. Das Oberlandesgericht hat geprüft, ob Schadstoffbelastungen und die geltend gemachten Sanierungskosten bei der Bemessung zu berücksichtigen sind und ob verspätetes Vorbringen zuzulassen sei. • Anknüpfungspunkt für die Entschädigungsbemessung ist der Verkehrswert im Zeitpunkt der Einigung bzw. des notariellen Vertragsschlusses (§ 9 LEntG, § 7 Abs. 4 LEntG). • Bei der Verkehrswertermittlung sind vorhandene Schadstoffbelastungen zu berücksichtigen; übliche Methode ist Abzug der Kosten für Erfassung, Gefährdungsabschätzung, Sanierung und Überwachung vom fiktiven Wert (§ 5 Abs. 5 WertV), wobei nach § 9 Abs. 1 LEntG der Verkehrswert maßgeblich ist. • Die Enteignungsbehörde hat die Sanierungskosten der Käuferin als maßgebliche Wertminderung zugrunde gelegt; die Höhe der Sanierungskosten (401.116,29 DM) war in erster Instanz unstreitig und durch Akten der Enteignungsbehörde belegt, sodass keine Amtsermittlung erforderlich war (§ 221 Abs. 2 BauGB). • Neues Bestreiten dieser Tatsachen in der Berufungsinstanz ist nach den Grundsätzen des Baulandverfahrens und §§ 531 ZPO, 221 BauGB zurückzuweisen, weil dem Beteiligten ausreichende Gelegenheit bestand, die Tatsachen in erster Instanz zu bestreiten und keine entschuldbaren Gründe für die Verspätung vorliegen (§ 128a VwGO-rechtliche Maßstäbe sinngemäß anwendbar). • Sachlich ist festzustellen, dass die Sanierungskosten die fiktiven Werte der Gebäude übersteigen; wenn die Sanierungslast den Eigentümer trifft und die Kosten über dem fiktiven Wert liegen, führt dies zu einem Verkehrswert der Aufbauten von 0,00 DM. • Vertragliche Regelungen, die den Verkäufer von Gewährleistung freistellen, betreffen nicht die Enteignungsentschädigung: Die Entschädigung bemisst sich nach dem objektiven Wertverlust, sodass privatrechtliche Freizeichnungen oder Gewährleistungsrechte (§§ 460, 477 BGB a.F.) der wertmindernden Berücksichtigung von Altlasten nicht entgegenstehen. • Der Antrag des Klägers auf gerichtliche Entscheidung war zwar zulässig, aber unbegründet; die Festsetzung der Entschädigung durch die Enteignungsbehörde war rechtmäßig und ist nicht zu seinen Gunsten zu verändern. Die Berufung des Beteiligten Ziffer 1 ist unbegründet; die Festsetzung der Entschädigung für die aufstehenden Gebäude und Anlagen auf 0,00 DM bleibt bestehen. Die Kammer durfte die in erster Instanz unstreitigen schadstoffbedingten Sanierungskosten in Höhe von 401.116,29 DM als wertmindernden Abzug vom fiktiven Verkehrswert zugrunde legen; diese Kosten übersteigen den fiktiven Wert der Aufbauten von 343.350,00 DM, so dass der Verkehrswert der Aufbauten auf null zu beziffern ist. Neues Vorbringen des Klägers in der Berufungsinstanz war nicht zuzulassen, weil es in erster Instanz nicht bestritten wurde und die Verspätung nicht ausreichend entschuldigt war. Vertragliche Haftungsfreizeichnungen und zivilrechtliche Gewährleistungsregeln führen nicht dazu, wertbildende Faktoren bei der Enteignungsentschädigung unberücksichtigt zu lassen; wer einen vertraglichen Einigungsanspruch geltend macht, muss diesen vor den Zivilgerichten durchsetzen.