10 U 199/03

Schlosswechsel durch Vermieter entzieht Besitz und hebt Mietzins für betroffene Räume auf • Vermieter darf nicht durch Austausch der Türschlösser den Besitz der Mieträume dauerhaft entziehen; dadurch entfällt die Mietzinszahlungspflicht für diese Räume. • Ein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB rechtfertigt nicht ohne Weiteres den Austausch von Schlössern; Verhältnismäßigkeit und vorheriges Widersprechen gegen Entfernung von Sachen sind zu beachten. • Miete und Nutzungsentschädigung sind getrennt für unterschiedliche Mietgegenstände zu beurteilen; der Anspruch für die Garage kann bestehen, obwohl der Anspruch für die Büroräume entfällt. • Nach Beendigung des Mietverhältnisses begründet die verspätete Rückgabe von Schlüsseln nicht stets ein Vorenthalten der Mietsache, wenn der Vermieter bereits durch eigenes Handeln (z. B. Schlosswechsel) den Besitz erlangt hat. • Nutzungsentschädigungsansprüche richten sich nach der mietvertraglichen Fälligkeitsregelung und sind nach § 546a Abs.1 BGB geltend zu machen, soweit der Mieter die Mietsache nicht übergibt. Die Klägerin vermietete der Beklagten per Vertrag Büroräume, eine Garage und Stellplätze. Die Beklagte kündigte im April 2002 eine Betriebsverlagerung an und entfernte im Juni/Juli überwiegend Büroeinrichtung. Die Beklagte zahlte die Miete für August 2002 nicht. Die Klägerin ließ daraufhin die Türschlösser der Büroräume austauschen; die Beklagte zahlte deshalb auch die Septembermiete nicht. Die Klägerin kündigte fristlos wegen Zahlungsverzugs, die Beklagte stimmte der Beendigung zu und gab die Schlüssel erst im Januar 2003 zurück. Die Klägerin verlangte Mieten für August/September 2002 und Nutzungsentschädigung für Oktober 2002 bis Januar 2003; das Landgericht gab weite Teile statt. Die Beklagte legte Berufung ein, zog sie teilweise zurück und wandte ein, die Klägerin habe durch Schlosswechsel den Besitz rechtswidrig entzogen. • Die Berufung ist teilweise erfolgreich; die Klägerin hat Anspruch nur für die Garage, nicht für die Büroräume im streitigen Zeitraum. • Zum September 2002 entfällt der Mietzinsanspruch für die Büroräume nach § 536 BGB bzw. wegen Besitzentzug; der Vermieter hat durch Austausch der Türschlösser im August 2002 der Mieterin den Besitz entzogen, sodass die Mietpflicht für diese Räume wegfällt. • Neuer Vortrag der Klägerin, der ein anderes Auswechseldatum behauptet, war unzulässig nach § 531 Abs.2 ZPO; Anhaltspunkte sprechen für den Austausch bereits im August 2002. • Der Vermieter durfte sich wegen des rückständigen August-Mietzinses nicht eigenmächtig in den Besitz setzen; der Besitz ging erst mit Beendigung des Mietverhältnisses verloren, ein vertraglicher früherer Verlust lag nicht vor. • Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts nach § 562 BGB rechtfertigt nicht ohne weiteres den Schlosswechsel; der Vermieter hätte zunächst widersprechen und verhältnismäßig vorgehen müssen, was hier unterblieb. • Die Nutzung von Hausflur, Treppenhaus oder Briefkasten durch die Beklagte nach dem Schlosswechsel ändert nichts am fehlenden Besitz an den Büroräumen; Nebenräume sind ohne Besitz der Haupträume rechtlich ohne Bedeutung. • Für die Garage besteht hingegen weiterhin Besitz der Beklagten; die Garage blieb zugänglich und die Fernbedienung wurde erst im Januar 2003 zurückgesandt, sodass die Klägerin nach § 546a Abs.1 BGB Nutzungsentschädigung für Oktober 2002 bis Januar 2003 verlangen kann. • Die verspätete Rückgabe der Schlüssel durch die Beklagte begründet für die Büroräume keinen Vorenthaltungsanspruch, da die Klägerin bereits durch eigenen Schlosswechsel den unmittelbaren Besitz erlangt hatte und daher durch Zurückbehaltung der Schlüssel nicht gehindert war, die Räume anderweitig zu verwenden. • Die Ansprüche sind nach mietvertraglicher Fälligkeitsregelung zu verzinsen; Verzugszinsen folgen aus §§ 284 Abs.2, 288 Abs.1 BGB. • Die Kosten- und Vollstreckungsentscheidung sowie die Versagung der Revision beruhen auf den einschlägigen prozessualen Vorschriften. Die Berufung der Beklagten wird teilweise stattgegeben. Die Beklagte hat an die Klägerin 1.549,20 EUR zu zahlen: Mietzins für August 2002 in Höhe von 1.344,70 EUR und Mietzins für die Garage September 2002 in Höhe von 40,90 EUR sowie Nutzungsentschädigung für die Garage für Oktober 2002 bis Januar 2003 (4 x 40,90 EUR). Die Mietzinsforderung der Klägerin für die Büroräume im September 2002 sowie eine Nutzungsentschädigung für die Büroräume Oktober 2002 bis Januar 2003 sind nicht gegeben, weil die Klägerin durch den unzulässigen Besitzentzug mittels Schlosswechsel den Mietgebrauch der Beklagten verhindert hat. Die Verzinsung richtet sich nach den genannten Zeitpunkten und gesetzlichen Verzugsregelungen. Die Kosten- und Vollstreckungsregelungen wurden entsprechend verteilt und die Revision nicht zugelassen.