22 U 8/05

Teilweise berechtigte Nachforderung von Betriebs- und Nebenkosten bei gewerblicher Miete • Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind Betriebskostenabrechnungen nach den Grundsätzen der Geschäftsraummiete zu prüfen; formelle Mindestanforderungen sind Gesamtkostenaufstellung, Verteilerschlüssel und Berechnung des Anteils. • Geringfügige Abweichungen bei der zugrunde gelegten Gesamtfläche rechtfertigen keinen Nachweis der exakten Flächenermittlung, insbesondere wenn sie den Mieter begünstigen. • Eine abweichende Abrechnung nach Verbrauch statt Flächenumlage ist nur verbindlich, wenn die dafür erforderliche Schriftform eingehalten wurde. • Unschlüssige oder lückenhafte Darstellungen zu einzelnen Kostenpositionen (z. B. Hausreinigung, Hausmeister) berechtigen das Gericht, die Beträge nach § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen. • Bei nicht vollständiger oder fehlerhafter Abrechnung sind berechtigte Zuvielforderungen vom Anspruch der Vermieterin abzuziehen; die restliche Forderung bleibt fällig (§ 535 BGB i.V.m. vertraglicher Nebenkostenvereinbarung). Der Beklagte mietete gewerbliche Räume in einem Haus und nutzte Teile davon seit 1979 auch zu Wohnzwecken. Die Klägerin trat zum 01.09.1998 als Vermieterin in den gewerblichen Mietvertrag ein. Streitgegenstand sind Nachforderungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen für den Zeitraum 01.09.1998 bis 31.12.2000 in ursprünglich 5.561,65 €. Das Landgericht hatte der Klägerin überwiegend Recht gegeben und den Beklagten zur Zahlung verurteilt; der Beklagte legte Berufung ein. Gegenstand der Auseinandersetzung sind insbesondere die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnungen, der zugrunde gelegte Flächenschlüssel, die Nachvollziehbarkeit bestimmter Kostenpositionen (Strom, Reinigung, Hausmeister, Aufzugwartung) sowie die Heizkostenabrechnung. Der Beklagte rügte fehlende Einsicht, unklare Rechnungen und angeblich abweichende mündliche Vereinbarungen zur Verbrauchsabrechnung des Wassers. Das Oberlandesgericht prüfte diese Einwendungen und nahm teilweise Kürzungen der Nachforderungen vor. • Anwendbares Recht und Fälligkeit: Das Vertragsverhältnis ist als gewerbliche Miete zu behandeln; die Abrechnungen entsprechen den Anforderungen an gewerbliche Nebenkostenabrechnungen nach Treu und Glauben (§§ 242, 259 BGB) und sind grundsätzlich fällig. • Formelle Mindestanforderungen: Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss Gesamtkosten, Verteilerschlüssel und die sich ergebende Berechnung des Anteils enthalten; diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. • Flächenschlüssel: Die behauptete Abweichung der Gesamtfläche um 7,11 m² gegenüber früherer Grundlage ist unerheblich; wegen Geringfügigkeit und Begünstigung des Mieters besteht kein Anspruch auf exakten Nachweis. • Einsichtsrechte: Ein behauptetes Einsichtsrechtsversäumnis ist unbegründet; die Klägerin hat Unterlagen vorgelegt und weitergehende Vertragsunterlagen für den Zeitraum nicht belegt. • Abrechnung einzelner Kostenpositionen: Müll- und Abwasserumlagen sowie Stromkosten sind nachvollziehbar; eine Aufteilung zugunsten bestimmter Nutzer (Gastronomie) ist wegen gesamter gewerblicher Einstufung nicht erforderlich. • Vertragliche Formvorschrift für Verbrauchsabrechnung: Eine allein mündlich behauptete Vereinbarung zur verbrauchsabhängigen Wasserabrechnung ist wegen Schriftformerfordernisses (§ 21 Ziffer 4. des Mietvertrags) nicht verbindlich; daher bleibt die Flächenumlage maßgeblich. • Unschlüssige Posten und Schätzung: Bei unklaren Steigerungen der Kosten für Hausreinigung und Hausmeisterdienst hat das Gericht gemäß § 287 Abs. 2 ZPO geschätzt und für diese Positionen niedrigere Jahresbeträge zugrunde gelegt. • Heizkosten: Für 1999 war nur anteilig der Betrag für sieben Monate zu berücksichtigen, da die vorgelegte Einzelabrechnung einen entsprechenden Zeitraum auswies; daher erfolgte Kürzung der Heizkostenforderung. • Ergebnisberechnung: Nach Abzug der ermittelten Zuvielforderungen ergeben sich verbleibende Nachforderungen für 1998–2000 in Höhe von zusammen 4.495,15 €, zahlbar zuzüglich Zinsen. • Prozesskostenfolge: Die Kosten des Rechtsstreits wurden anteilig verteilt; die Revision wurde nicht zugelassen, da die Voraussetzungen nicht vorlagen. Die Berufung des Beklagten war nur teilweise begründet. Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten einen noch durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebs- und Nebenkosten für den Zeitraum 01.09.1998 bis 31.12.2000 in Höhe von 4.495,15 € gemäß § 535 BGB i.V.m. den vertraglichen Nebenkostenvereinbarungen. Zahlungen sind zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.2001 zu leisten. Bestimmte Einwendungen des Beklagten führten zu Kürzungen, insbesondere wegen nicht nachvollziehbarer Erhöhungen bei Hausreinigung und Hausmeister sowie wegen anteiliger Berücksichtigung von Heizkosten 1999; wo die Klägerin keine ausreichende Darlegung lieferte, hat das Gericht nach § 287 Abs. 2 ZPO geschätzt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen; die Kosten des Rechtsstreits wurden der Klägerin zu 20 % und dem Beklagten zu 80 % auferlegt.