9 U 204/05

Unberechtigte fristlose Kündigung bei verspäteter Mietzahlung und ausstehender Kaution • Eine fristlose Kündigung ist nur mit den zum Zeitpunkt ihres Zugangs vorliegenden Umständen zu prüfen; spätere Gründe begründen einen neuen Streitgegenstand. • Die verzögerte erste Mietzahlung um wenige Tage und die bis dahin verweigerte Kaution rechtfertigen unter den besonderen Umständen keinen fristlosen Kündigungsgrund gemäß § 543 BGB. • Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der vertraglich vereinbarten Kaution besteht nicht, wenn die Kautionsabrede den typischen Sicherungszweck des Vermieters verfolgt. • Eine später erklärte außerordentliche Kündigung begründet einen neuen Streitgegenstand und kann nicht ohne entsprechende Klageänderung neben der schon gerichteten Kündigung verwertet werden. Die Klägerin verlangte Räumung von angemieteten Gewerberäumen, nachdem sie dem Beklagten fristlos zum 27.07.2005 gekündigt hatte. Mietvertrag vom 29.03.2005: Beginn 01.07.2005, Monatsmiete 310 EUR, vereinbarte Barkaution in Höhe von zwei Monatsmieten; im Vertrag war ein Kündigungsausschluss bis 01.07.2010 vermerkt. Der Beklagte zahlte die Julimonate erst mit wenigen Tagen Verspätung und leistete die Kaution bis zum Zugang der Kündigung nicht; er stritt zudem über die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses. Die Klägerin drohte in einem Schreiben mit Strafanzeige wegen angeblichen Einmietbetrugs und forderte Zahlung bis 14.07.2005; der Beklagte antwortete scharf und verweigerte bis zur Klärung die Kautionszahlung. Das Landgericht gab der Räumungsklage statt; der Beklagte legte Berufung ein. In der mündlichen Verhandlung legte die Klägerin eine erneute fristlose Kündigung vor, die der Beklagte als neuen Streitgegenstand rügte. • Zulässigkeit und Erfolg der Berufung: Die Kündigung vom 27.07.2005 ist unberechtigt, weil bei Prüfung nach § 543 Abs. 1 S.2 BGB die zum Kündigungszeitpunkt vorliegenden Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses als zumutbar erscheinen lassen. • Prüfungszeitpunkt: Nach herrschender Meinung sind nur die Umstände zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung zu berücksichtigen; nachträglich entstandene Gründe begründen einen neuen Streitgegenstand. • Geringe Zahlungsverspätung und Kautionsverweigerung: Die geringfügige Verzögerung der ersten Mietzahlung und die bis zum Kündigungszugang verweigerte Kaution begründen in der Regel noch nicht die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Eine fristlose Kündigung kommt nur bei besonders gravierenden Sicherungsbedürfnissen oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters in Betracht, was hier nicht vorlag. • Verhalten der Parteien in der Abwägung: Das provokative Schreiben der Klägerin, in dem sie eine Strafanzeige und Schadensersatz bis 2010 androhte, trug erheblich zur Eskalation bei; deshalb rechtfertigt das Verhalten des Beklagten allein keine fristlose Kündigung. • Kaution und Zurückbehaltungsrecht: Die vertraglich vereinbarte Kaution verfolgt den Sicherungszweck des Vermieters und schließt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nach § 273 BGB insoweit aus. • Neuer Streitgegenstand: Die erneute außerordentliche Kündigung vom 12.04.2006 beruht auf späteren Gründen und wurde nicht durch Änderung der Klage eingeführt; sie ist daher nicht zu berücksichtigen. • Kosten und Rechtsmittel: Aufgrund des Erfolgs der Berufung hat die Klägerin die Kosten beider Instanzen zu tragen; die Revision wurde nicht zugelassen. Die Berufung des Beklagten war erfolgreich; das Oberlandesgericht hat das angefochtene Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27.07.2005 war unberechtigt, weil die zum Zeitpunkt ihres Zugangs vorliegenden Umstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar machten. Später entstandene Kündigungsgründe begründen einen neuen Streitgegenstand und wurden nicht in den Rechtsstreit eingeführt. Dem Beklagten steht kein Zurückbehaltungsrecht an der vereinbarten Kaution zu; gleichwohl rechtfertigten die bis zum Kündigungszeitpunkt aufgetretenen Zahlungsstörungen und das Verhalten der Parteien keine außerordentliche Kündigung. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.