24 U 45/07

Kein Verfall des Maklerlohns bei ungeklärter Kenntnis von Baurechtswidrigkeiten • Makler hat Anspruch auf vereinbarte Käuferprovision nach § 652 BGB, wenn keine schwerwiegende treuwidrige Pflichtverletzung vorliegt. • Verwirkung des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB setzt Vorsatz oder grob leichtfertiges, treuwidriges Verhalten voraus; bloße Fahrlässigkeit genügt nicht. • Bei behaupteter Verwirkung trägt der Auftraggeber die Darlegungs- und Beweislast für die schuldbegründende Pflichtverletzung. • Erkundungs- und Nachforschungspflichten des Maklers sind nur in engen Ausnahmefällen gegeben; der Makler ist in der Regel Wissensvermittler. Der Kläger verlangte von den Beklagten als Gesamtschuldner Zahlung einer Käuferprovision in Höhe von 11.553,80 € für die Vermittlung eines Hauskaufs. Die Beklagten rügten, der Makler habe im Exposé nicht angegeben, dass Dachgauben und ein Wintergarten ohne erforderliche Baugenehmigung errichtet worden seien, und machten Verwirkung des Provisionsanspruchs gemäß § 654 BGB geltend. Die Beklagten behaupteten, die Verkäuferin habe den Makler vor Erstellung des Exposés über die fehlenden Genehmigungen informiert; der Makler bestritt dies. Es ging um die Frage, ob der Makler seine Aufklärungspflichten derart treuwidrig verletzt habe, dass er seines Lohns unwürdig geworden sei. • Anspruch des Klägers stützt sich auf § 652 BGB; Verwirkung nach § 654 BGB ist Ausnahme und setzt vorsätzliche oder zumindest grob leichtfertige schwerwiegende Pflichtverletzung voraus. • Treuwidrige Doppeltätigkeit ist typischer Verwirkungstatbestand; hier liegt aber keine substantiierte Darlegung einer solchen Doppeltätigkeit vor. • Die Aufklärungspflicht des Maklers umfasst die Weitergabe seines Kenntnisstandes; allgemeine Erkundungs- und Nachforschungspflichten bestehen regelmäßig nicht. • Die Beklagten tragen die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Pflichtverletzung nach § 654 BGB; sie mussten beweisen, dass der Makler von der Baurechtswidrigkeit wusste und dies verschwiegen hat. • Die Beweisaufnahme ergab erhebliche Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin, die die Kenntnis des Maklers belegen sollte; ihre Angaben waren widersprüchlich, unpräzise und möglicherweise von Eigeninteresse beeinflusst, sodass kein für das praktische Leben ausreichender Gewissheitsgrad erreicht wurde. • Soweit das Exposé Angaben enthielt, waren diese entweder als unverbindliche Hinweise (Konjunktiv, Werbeaussagen) zu verstehen oder für den Kaufentschluss nicht offensichtlich wesentlich; damit liegt keine so gravierende Pflichtverletzung vor, die Verwirkung rechtfertigen würde. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Käuferprovision in Höhe von 11.553,80 € nach § 652 BGB. Die Beklagten konnten die Verwirkung des Provisionsanspruchs gemäß § 654 BGB nicht beweisen, weil die behauptete Mitteilung der Verkäuferin an den Makler nicht hinreichend glaubhaft gemacht wurde und erhebliche Zweifel an der Beweislage bestanden. Weitere angeführte Pflichtverletzungen des Maklers waren nicht derart schwerwiegend, dass nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden der Lohn verloren wäre. Die Kosten des Berufungsrechtszuges tragen die Beklagten; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.