13 U 89/10

Haftung wegen unrichtiger Prospektangabe zum Alter einer Fondsimmobilie; Rückabwicklung zugunsten Anlegers • Gründungskommanditistin und beratende Bank haften nach Verschulden bei Vertragsverhandlungen für unrichtige wesentliche Prospektangaben. • Altersangabe eines wesentlichen Gebäudeteils ist für Anlageentscheidung grundsätzlich wesentlich und kann Haftung begründen. • Ein formell lückenhafter Mahnbescheid kann in Verbindung mit vorherigem anwaltlichen Schreiben die Verjährung nach § 204 Abs.1 Nr.3 BGB hemmen. • Bei Rückabwicklung ist die Erstattung der Einlage abzüglich empfangener Ausschüttungen geschuldet; fiktive Entgangsschäden (entgangene Anlagezinsen) sind nur zum Nachweis einer konkreten, wahrscheinlichen Alternativanlage ersatzfähig. • Vorgerichtliche Anwaltskosten sind erstattungsfähig, bemessen am tatsächlich relevanten Gegenstandswert. • Die Beklagte befindet sich mit der Annahme der angebotenen Abtretung der Beteiligung in Annahmeverzug. Die Klägerin erwarb am 8.11.2000 mittelbar eine Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds (Nennbetrag DM 100.000). Streitgegenstand sind Schadensersatzansprüche wegen unzutreffender Prospektangaben zum Alter eines Fachmarktzentrums sowie vermisster Angaben zu Altlasten und behaupteter Beratungsfehler durch die beklagte Bank, die zugleich Gründungskommanditistin war. Die Klägerin begehrte Rückzahlung der Einlage nebst Agio Zug um Zug gegen Übertragung der Beteiligung sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten und entgangener Anlagezinsen. Das Landgericht wies die Klage ab; die Klägerin legte Berufung ein und erweiterte u. a. den Anspruch um entgangene Anlagezinsen und höhere Anwaltsgebühren. Der Senat hielt die Prospektangabe über das Baujahr eines wesentlichen Gebäudeteils für unrichtig und bedeutsam, verneinte insoweit Verjährung wegen rechtzeitiger Hemmung durch Mahnbescheid und gab der Berufung in Teilumfang statt. • Haftungsgrund: Die Beklagte haftet dem Grunde nach aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen einerseits als Gründungskommanditistin und andererseits aus einem konkludent geschlossenen Anlageberatungsvertrag; sie musste wesentliche Prospektangaben prüfen und anlegergerecht beraten (§ 280 Abs.1 BGB). • Unrichtigkeit und Wesentlichkeit: Der Prospekt suggerierte, das Fachmarktzentrum sei im Wesentlichen Ende der 80er Jahre errichtet; tatsächlich sind etwa ein Drittel der Mietfläche deutlich älter (Baujahr 1971/1974). Das Alter beeinflusst Wert, Mieten und Instandhaltungskosten und ist damit für die Anlageentscheidung wesentlich. • Vertretenmüssen: Die Beklagte hat die unrichtige Altersangabe zu vertreten; eine Entlastung nach § 280 Abs.1 Satz 2 BGB liegt nicht vor, eine gebotene Überprüfung wäre mit zumutbarem Aufwand möglich gewesen. • Kausalität: Es gilt die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens; die Klägerin hätte bei Kenntnis der wahren Verhältnisse mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht gezeichnet. • Verjährung: Die Verjährung war nicht eingetreten, weil der am 29.12.2008 gestellte Mahnbescheid in Verbindung mit dem anwaltlichen Schreiben vom 12.12.2008 die Verjährung gemäß § 204 Abs.1 Nr.3 BGB hemmte und die anschließende Stillstandsfrist nicht vor Eingang der Anspruchsbegründung geendet hatte. • Höhe des Anspruchs: Rückabwicklung nach § 249 BGB berechtigt zur Rückzahlung von Einlage plus Agio abzüglich erhaltenener Ausschüttungen (105.000 DM = 53.685,65 € minus 14.540,12 € = 39.145,53 €). • Entgangene Anlagezinsen: Der weitergehende Anspruch auf entgangene Anlagezinsen wurde abgewiesen, weil die Klägerin nicht darlegte und bewies, welche konkrete, mit Wahrscheinlichkeit erwartbare Alternativanlage sie bei richtiger Aufklärung gewählt hätte; eine Schätzung nach § 252 BGB war nicht möglich; Anwendung von § 246 BGB wurde abgelehnt. • Anwaltskosten: Vorgerichtliche Anwaltskosten von 1.419,19 € sind erstattungsfähig nach § 249 BGB; maßgeblicher Gegenstandswert ist der tatsächliche erstattungsfähige Betrag von 39.145,53 €. • Zug-um-Zug und Annahmeverzug: Der Erstattungsanspruch ist Zug um Zug gegen Abtretung der mittelbaren Fondsbeteiligung geschuldet; die Beklagte ist mit Annahme der angebotenen Abtretung in Verzug (§§ 294, 298 BGB). • Verfahrenskosten und Vollstreckbarkeit: Teilige Kostenverteilung sowie vorläufige Vollstreckbarkeit wurden angeordnet; Revision hinsichtlich der Höhe zugelassen, weil die Entscheidung von OLG-Rechtssatz abweicht. Die Berufung der Klägerin ist teilweise begründet. Die Beklagte wird Zug um Zug gegen Abtretung der mittelbaren Kommanditbeteiligung zur Zahlung von 39.145,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 27.07.2009 verurteilt; außerdem sind vorgerichtliche Anwaltskosten von 1.419,19 € nebst Zinsen zu erstatten. Entgangene Anlagezinsen in Höhe von 24.177,49 € werden nicht zugesprochen, weil die Klägerin weder die konkrete Alternativanlage noch deren wahrscheinlichen Ertrag substantiiert nachgewiesen hat. Die Beklagte befindet sich mit der Annahme der angebotenen Abtretung der Beteiligung in Annahmeverzug. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits wurden verteilt; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und die Revision in Bezug auf die Höhe zugelassen.