11 Wx 111/11

Keine generelle Werterklärungspflicht bei Gemeindegrundstücksveräußerungen; Prüfungspflicht bei konkreten Anhaltspunkten • § 92 Abs. 1 GemO enthält ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB, das erhebliche Unterwertveräußerungen der Nichtigkeit unterwerfen kann. • Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht allein wegen des Fehlens der Erklärung nach Abschnitt C Ziff. 3 der VwV-Freigrenzen verweigern, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für eine Unterwertveräußerung vorliegen. • Eine Vorlage- oder Erklärungsfrist der Gemeinde ist nur dann vom Grundbuchamt zu verlangen, wenn konkrete Hinweise auf eine erhebliche Verschleuderung von Gemeindevermögen bestehen; routinemäßige Werterklärungen für jede Grundstücksveräußerung sind nicht geboten. • Die VwV-Freigrenzen verpflichten Gemeinden zur Erklärung nur, wenn die Voraussetzungen der Verwaltungsvorschrift (insbesondere Veräußerung unter dem vollen Wert und Wegfall der Vorlagepflicht) tatsächlich vorliegen. Beteiligte Ziff.2 verkaufte 2008 eine Teilfläche eines gemeindlichen Grundstücks an Beteiligte Ziff.1; 2011 erklärten die Parteien die Auflassung und beantragten die Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung und verlangte gemäß VwV-Freigrenzen eine Erklärung der Stadt über das Nichtvorliegen einer Unterwertveräußerung. Die Gemeinde (Beteiligte Ziff.2) legte Beschwerde ein und trug vor, die VwV-Freigrenzen seien mangels Anwendbarkeit nicht einschlägig, weil das Grundstück zum vollen Verkehrswert veräußert worden sei und keine Vorlagepflicht nach § 92 GemO bestehe. Das Regierungspräsidium und das Innenministerium Baden-Württemberg stellten sich in Stellungnahmen auf die Seite der Beschwerde. Das Grundbuchamt wies die Beschwerde nicht ab, woraufhin die Beschwerde beim OLG Karlsruhe Erfolg suchte. • Das OLG bejaht, dass § 92 Abs.1 GemO ein Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB enthält und damit bei erheblichen Unterwertveräußerungen zivilrechtliche Nichtigkeitsfolgen eintreten können. • Gleichwohl hat der Landesgesetzgeber durch die Fassung des § 92 GemO die Vorlage- und Genehmigungsvorbehalte erheblich zurückgenommen; die Frage des möglichen Unterwerts ist grundsätzlich von der Gemeinde selbst durch Wertermittlungen vor der Veräußerung zu klären. • Die VwV-Freigrenzen verpflichten zur Erklärung nach Abschnitt C Ziff.3 nur, wenn die dort genannten Tatbestandsvoraussetzungen (insbesondere Veräußerung unter dem vollen Wert und Wegfall der Vorlagepflicht) vorliegen; sie begründen keine generelle Pflicht zur Abgabe einer Werterklärung gegenüber dem Grundbuchamt bei jeder Grundstücksveräußerung. • Das Grundbuchamt darf die Eintragung nach § 20 GBO nur ablehnen, wenn aufgrund feststehender Tatsachen die Eintragung das Grundbuch unrichtig machen würde; abstrakte oder routinemäßige Prüfungsforderungen genügen nicht. • Nur bei konkreten, auf Tatsachen gestützten Anhaltspunkten für eine erhebliche Unterwertveräußerung ist das Grundbuchamt gehalten, weitere Aufklärung zu betreiben und gegebenenfalls eine schriftliche Erklärung des Vertretungsberechtigten oder ein Verkehrsgutachten zu verlangen. • Fehlt es an solchen konkreten Hinweisen und bestehen sonst keine Eintragungshindernisse, ist die beantragte Eintragung vorzunehmen; das Versäumnis der Gemeinde, eine in der VwV vorgesehenen Erklärung abzugeben, berührt die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts nicht ohne Weiteres. Die Beschwerde der Beteiligten Ziff.2 ist zulässig und erfolgreich; die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 28.11.2011 wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, über den Eintragungsantrag erneut zu entscheiden und dabei die dargestellte Rechtsauffassung des Senats zu beachten. Praktisch bedeutet dies, dass das Grundbuchamt die Eintragung nicht allein wegen des Fehlens der VwV-Erklärung verweigern darf, solange keine konkreten Anhaltspunkte für eine erhebliche Unterwertveräußerung vorliegen. Ergibt sich jedoch im Einzelfall aus feststehenden Tatsachen ein ernstzunehmender Verdacht auf Verschleuderung kommunalen Vermögens, kann es weitere Aufklärung und Nachweise verlangen. Die Entscheidung stellt damit klar, dass § 92 Abs.1 GemO zivilrechtliche Bedeutung hat, die Gemeinde aber primär selbst für Wertermittlungen verantwortlich ist und das Grundbuchamt nur bei konkreten Anhaltspunkten eingreifen darf.