22 U 90/13

Umlagefähigkeit von Nebenkosten bei Gewerberaummiete; konkludente Zustimmung zur Fernwärme • Die Berufung des Beklagten gegen die Klage auf Begleichung rückständiger Nebenkosten aus den Jahren 2008–2010 ist zurückzuweisen. • Die Umlagefähigkeit von Fernwärme ist möglich, wenn der Mieter die Zustimmung erteilt hat; konkludente Zustimmung kann durch E-Mail erklärt werden. • Nebenkosten wie Aufzugskosten, Glasversicherung und Erhaltungskosten für ausdrücklich vertraglich benannte technische Einrichtungen sind grundsätzlich umlagefähig; Einwendungen wegen fehlendem Nutzen, Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot oder fehlender Transparenz bedürfen substantiierter Darlegungen des Mieters. Die Klägerinnen forderten vom Beklagten Zahlung rückständiger Nebenkosten für die Jahre 2008 bis 2010 für eine vom Beklagten gewerblich genutzte Praxisräumeinheit. Streitgegenstand war die Umlagefähigkeit verschiedener Nebenkostenpositionen, insbesondere Kosten für Fernwärme, Aufzug, eine vom Vermieter abgeschlossene Glasversicherung und die Erhaltung einer automatischen Fluchtschiebetür. Der Beklagte rügte unter anderem fehlende Zustimmung zur Umstellung auf Fernwärme, fehlenden Nutzen von Aufzugskosten, Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots, einen Vertrag zu Lasten Dritter bei der Glasversicherung sowie Transparenzmängel. Das Landgericht hatte zugunsten der Klägerinnen entschieden; der Beklagte legte Berufung ein. Das Oberlandesgericht prüfte insbesondere, ob Zustimmung zur Fernwärme vorlag, ob Umlagevoraussetzungen und Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten sind und ob vertragliche Regelungen (z. B. Schriftformklausel) dem entgegenstehen. • Klage begründet: Die Klägerinnen haben Anspruch auf die geltend gemachten Nebenkostenzahlungen aus § 535 BGB i.V.m. dem Schuldanerkenntnis- und Mietvertrag vom 28.01.2007. • Fernwärme: Der Beklagte hat seine Zustimmung zur Umstellung auf Fernwärme jedenfalls konkludent erklärt (E-Mail 16.01.2008). Eine gesonderte Schriftformerfordernis greift nicht, weil die Änderung keine Vertragsänderung im Sinne der Schriftformklausel darstellt und Fernwärme im Vertrag zumindest grundsätzlich vorgesehen war. • Aufzugskosten: Umlagefähigkeit ist nicht an den individuellen Nutzennachweis gebunden; eine Generalmaßstab-Abrechnung ist zulässig. Der Einwand gegen Wirtschaftlichkeit scheitert, weil der Beklagte die behauptete Pflichtverletzung nicht konkret und substantiiert darlegte; bloße pauschale Behauptungen genügen nicht (Beweis- und Darlegungslast beim Mieternach § 242 BGB). • Glasversicherung: Die vertragliche Ermächtigung der Klägerinnen zum Abschluss einer Glasversicherung ist wirksam und kein Vertrag zu Lasten Dritter. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Versicherung besteht; die Klausel hält einer Inhaltskontrolle stand. • Transparenz/Erhaltungslast automatische Tür: Die autom. Flucht-Schiebetür ist im Vertrag ausdrücklich benannt; daher ist die Verweisung auf BGH-Rechtsprechung zu großflächigen Überbürdungen nicht einschlägig. Die Überbürdung ist hier zulässig. • Kostenentscheidung und Revision: Die Berufung erfolglos; der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wurde nicht zugelassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen; die Klägerinnen obsiegen mit der Klage auf Zahlung der rückständigen Nebenkosten für 2008–2010. Die Entscheidung stützt sich darauf, dass der Beklagte der Umstellung auf Fernwärme zumindest konkludent zugestimmt hat, die angefochtenen Nebenkostenpositionen (Aufzug, Glasversicherung, automatische Tür) nach den vertraglichen Vereinbarungen und den Grundsätzen der Umlagefähigkeit und Wirtschaftlichkeit zulässig sind und der Beklagte seine Einwendungen nicht ausreichend substantiiert hat. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte; das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde nicht zugelassen.