2 Wx 44/15

Auflassung unwirksam wegen fehlender familiengerichtlicher Genehmigung; Aufforderung nach §1829 BGB führt zur endgültigen Nichtigkeit • Die Auflassung an einen Minderjährigen ist gem. § 1822 Nr.10 BGB familiengerichtlich zu genehmigen, wenn durch den Erwerb eine gesamtschuldnerische Haftung für fremde Verbindlichkeiten begründet wird. • Wird dem gesetzlichen Vertreter nach Wirksamwerden einer Aufforderung gem. § 1829 Abs.2 BGB nicht binnen vier Wochen mitgeteilt, ob die familiengerichtliche Genehmigung erteilt wurde, ist die Einigung endgültig unwirksam (§§ 1643 Abs.3, 1829 Abs.2 BGB). • Bei Grundbuchanträgen sind die Voraussetzungen der Einigung über den Eigentumsübergang urkundlich nachzuweisen; das Grundbuchamt darf nicht über den Urkundeninhalt hinaus ermitteln. • Eine Teilvollziehung einer einheitlichen Auflassung scheitert regelmäßig, wenn nach dem beurkundeten Wortlaut erkennbar sein Wille auf Übertragung des gesamten Grundstücks gerichtet war (§ 139 BGB). Die Erblasserin schenkte 2003 durch notarielle Urkunde ein Grundstück unter Nießbrauchvorbehalt an drei Erwerber zu je einem Drittel; einer der Erwerber war minderjährig. Nach dem Tod der Erblasserin beantragten die Erwerber 2013 die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Das Grundbuchamt verlangte familiengerichtliche Genehmigungen; diese wurden später beantragt und in einem Beschluss des Amtsgerichts Linz am Rhein genehmigt. Der Nachlasspfleger forderte den gesetzlichen Vertreter des minderjährigen Erwerbers per Schreiben vom 29.08.2014 zur Mitteilung der Genehmigung auf; binnen vier Wochen erfolgte keine Mitteilung. Das Grundbuchamt wies den Umschreibungsantrag zurück mit der Begründung, die Auflassung sei wegen fehlender und nicht rechtzeitig mitgeteilter familiengerichtlicher Genehmigung unwirksam. Die Erwerber legten Beschwerde ein und beantragten hilfsweise Teilvollziehung zu Gunsten der beiden volljährigen Erwerber. • Zulässigkeit: Die Beschwerden sind als vier getrennte Beschwerden gem. §71 Abs.1 GBO statthaft und formgerecht. • Erfordernis der familiengerichtlichen Genehmigung: Die Einigung vom 06.05.2003 bedurfte wegen des minderjährigen Erwerbers der Genehmigung nach §§1643 Abs.1, 1822 Nr.10 BGB, da durch den Erwerb insbesondere bei Wohnungseigentum eine gesamtschuldnerische Haftung für fremde Verbindlichkeiten begründet wird. • Schweben und Unwirksamkeit: Mangels erforderlicher Genehmigung war die Auflassung zunächst schwebend unwirksam und wurde durch die erfolgte Aufforderung zur Mitteilung nach §1829 Abs.2 BGB endgültig unwirksam, weil die gesetzlichen Vertreter innerhalb der gesetzten Frist nicht mitgeteilt haben. • Adressat der Aufforderung: Die Aufforderung des Nachlasspflegers an die Eltern des Minderjährigen war wirksam; die Bestellung eines Ergänzungspflegers betraf allein das Genehmigungsverfahren und die Entgegennahme des gerichtlichen Beschlusses, nicht die materiell-rechtliche Entgegennahme der Mitteilung nach §§1643 Abs.3,1828 BGB. • Rechtsfolge für Teilvollziehung: Eine teilweise Vollziehung kommt nicht in Betracht. Nach §139 BGB ist von der Unwirksamkeit der gesamten Einigung auszugehen, zumal die Urkunde den Willen der Erblasserin erkennen lässt, das Grundstück insgesamt zu übertragen und der Nießbrauchvorbehalt die Übertragung des gesamten Eigentums voraussetzt. • Begrenzte Prüfungsbefugnis des Grundbuchamts: Das Grundbuchamt durfte nicht über die beurkundeten Unterlagen hinaus ermitteln; vorliegend ergab der Urkundenwortlaut keine zuverlässigen Anhaltspunkte für eine teilweise Übertragung. Die Beschwerden der Erwerber gegen die Zurückweisung des Umschreibungsantrags werden zurückgewiesen. Die Auflassung vom 06.05.2003 ist aufgrund des Fehlens bzw. der nicht rechtzeitigen Mitteilung der familiengerichtlichen Genehmigung gegenüber dem gesetzlichen Vertreter des Minderjährigen gemäß §§1643 Abs.3,1829 Abs.2 BGB endgültig unwirksam. Eine teilweise Vollziehung zu Gunsten der beiden volljährigen Erwerber kommt nicht in Betracht, weil nach Urkundenwortlaut und grundbuchrechtlichen Grenzen eine Übertragung des gesamten Grundstücks zugunsten aller drei Erwerber gewollt war und der Nießbrauchvorbehalt eine Teilübertragung ausschließt. Die Kosten der Beschwerdeverfahren sind von den Beteiligten zu 2) bis 4) anteilig zu tragen.