1 U 2/15

Internationale Zuständigkeit und Anspruch des Zuschlagserwerbers auf Miete und Nutzungsentschädigung • Die internationale Zuständigkeit deutscher Gerichte für Mietforderungen kann sich aus Art. 5 Nr. 1 a) und Art. 5 Nr. 5 EuGVVO sowie aus Art. 22 Nr. 1 Satz 1 Variante 2 EuGVVO ergeben. • Ein durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erfolgter Eigentumsübergang begründet den Anspruch des Erwerbers auf Mietzahlungen bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses (§ 535 BGB) und danach eine Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB). • Eine Mietvorauszahlung vor Kenntnis des Eigentumsübergangs ist dem Erwerber nur begrenzt entgegenzuhalten; § 566c BGB bzw. § 57 ZVG schließen wirksame Vorauszahlungen gegenüber dem Erwerber ab dem Zeitpunkt der Kenntnis, nicht aber rückwirkend für frühere Monate. • Im Urkundenprozess (§ 592 ZPO) sind mietrechtliche Zahlungsansprüche statthaft, und eine Aussetzung nach § 148 ZPO ist regelmäßig nicht geboten. • Eine im Zusammenhang mit Zwangsvollstreckung geleistete Zahlung kann unter Vorbehalt oder zur Abwendung der Zwangsvollstreckung erfolgt sein und damit die titulierte Forderung nicht erlöschen lassen. Die in Lettland ansässige Beklagte mietete ab Februar 2005 ein Hausgrundstück in C und zahlte monatlich 2.050 €. Wegen einer Zwangssicherungshypothek wurde das Grundstück in Deutschland versteigert; durch Zuschlagsbeschluss vom 12.11.2013 erwarb die Klägerin das Grundstück. Die Beklagte zahlte nach dem Zuschlag nicht an die Klägerin. Die Klägerin forderte erfolglos Zahlung und kündigte das Mietverhältnis am 27.02.2014 fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Klägerin klagte im Urkundenverfahren auf Zahlung von sechs Monatsmieten (Dezember 2013 bis Mai 2014) insgesamt 12.300 € zzgl. Zinsen. Die Beklagte rügte mangelnde international Zuständigkeit deutscher Gerichte, berief sich auf eine Mietvorauszahlung in Höhe von 50.000 € und beantragte hilfsweise Aussetzung des Verfahrens wegen einer Verfassungsbeschwerde der bisherigen Vermieterin; die Verfassungsbeschwerde wurde nicht angenommen. Das Landgericht Bonn gab der Klage statt; die Beklagte legte Berufung ein, welche das OLG Köln zurückwies. • Zulässigkeit: Die Klage im Urkundenverfahren war statthaft, weil die Klägerin anspruchsbegründende Tatsachen durch Urkunden (Mietvertrag, Zuschlagsbeschluss) nachweisen konnte (§ 592, § 597 ZPO). • Internationale Zuständigkeit: Das Landgericht Bonn ist international zuständig. Für Ansprüche aus dem Betrieb einer Zweigniederlassung/Niederlassung gilt Art. 5 Nr. 5 EuGVVO; die Beklagte betrieb in Deutschland eine eigenständige Niederlassung, nicht nur eine Fiskalvertretung. • Zusätzlich begründen Art. 5 Nr. 1 a) EuGVVO (Erfüllungsort der vertraglichen Hauptpflicht) und Art. 22 Nr. 1 Satz 1 Variante 2 EuGVVO (Belegenheitsstaat der unbeweglichen Sache) die Zuständigkeit für die geltend gemachten Mietforderungen und die Nutzungsentschädigung. • Begründetheit der Klage: Für Dezember 2013 bis Februar 2014 bestehen Ansprüche auf rückständige Miete aus § 535 Abs. 2 BGB; ab März 2014 ist wegen wirksamer fristloser Kündigung (Mietrückstand drei Monatsmieten, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB) ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB gegeben. Zinsen folgen aus § 286 Abs. 1, § 288 BGB. • Mietvorauszahlung: Eine behauptete Vorauszahlung vom 1.9.2013 in Höhe von 50.000 € schied als Einwendung aus, weil nach § 566c BGB (entsprechend § 57 ZVG) gegenüber dem Erwerber Vorauszahlungen nur bis zur Kenntnisgrenze wirksam sind; die Beklagte hatte Kenntnis vom Zuschlag ab 12.11.2013. • Erledigung und Zahlung: Eine nachträgliche Zahlung am 29.12.2014 beseitigte die titulierte Forderung nicht, weil die Beklagte erklärt hat, die Zahlung sei zur Abwendung der Zwangsvollstreckung geleistet worden und damit unter Vorbehalt. • Verfahrensrecht: Eine Aussetzung nach § 148 ZPO war nicht geboten; im Urkundenprozess ist ein Aussetzungsstopp grundsätzlich zu beachten. Die Revision wurde nicht zugelassen mangels grundsätzlicher Bedeutung. Das Oberlandesgericht Köln wies die Berufung der Beklagten zurück und bestätigte das Urteil des Landgerichts Bonn. Die Beklagte hat die Klägerin zu verurteilen, 12.300 € nebst Zinsen zu zahlen, weil die Klägerin durch Zuschlag Eigentümerin geworden ist und daher bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses Mietforderungen gemäß § 535 BGB sowie danach Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB geltend machen kann. Eine behauptete Mietvorauszahlung war der Beklagten wegen § 566c BGB nicht entgegenzuhalten, da die Beklagte vom Eigentumsübergang Kenntnis hatte. Die am 29.12.2014 geleistete Zahlung beseitigte die Forderung nicht, weil sie nach den Feststellungen zur Abwendung der Zwangsvollstreckung erfolgte. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.