2 Wx 69/19

Zuschreibung von Bestandteilen; Erfordernis einheitlicher Eigentumsverhältnisse und fehlende Vollmacht • Eine Bestandteilzuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass den Grundstücken spätestens bei der Neueintragung dieselben Eigentümer und bei Gemeinschaftseigentum gleiche Beteiligungsquoten zuzuordnen sind. • Auflassungserklärungen nach § 873 BGB sind erforderlich, um unterschiedliche Beteiligungsverhältnisse vor der Zuschreibung zu vereinheitlichen; eine bloße Teilungserklärung nach § 3 WEG ersetzt diese nicht. • Eine Grundbuchvollmacht zur Vornahme von Vollzugshandlungen umfasst nicht die inhaltliche Änderung des beurkundeten Rechtsgeschäfts; eine Vollzugsvollmacht berechtigt nicht zur Umwandlung einer Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) in eine Bestandteilzuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB). • Bestands- und Rangfragen durch unterschiedliche Grundpfandrechte und Reallasten können einer Zuschreibung entgegenstehen; Reallasten erlöschen nicht automatisch durch Identität der Eigentümer. • Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 GBO darf nicht dazu dienen, die Eintragung rückwirkend durch ein noch nicht abgeschlossenes Rechtsgeschäft zu sichern. Die Beteiligten sind Miteigentümer zweier benachbarter Grundstücke mit unterschiedlichen Eigentümerzusammensetzungen und Quoten. Mit notarieller Urkunde vom 07.07.2017 haben sie eine Teilungserklärung nach § 3 WEG abgegeben und die Vereinigung der Grundstücke sowie die Bildung von Wohnungseigentum beantragt. Das Grundbuchamt lehnte zunächst ab, weil Eigentumsverhältnisse, Reallasten und Grundpfandrechte verschieden und in unterschiedlicher Rangfolge eingetragen seien. Die Beteiligten beantragten daraufhin eine Bestandteilzuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB und beriefen sich auf die notariell erteilte Vollmacht. Das Grundbuchamt wies die Anträge zurück; die Beteiligten legten Beschwerde ein. Sie rügten, identische Eigentumsverhältnisse würden durch die Teilungserklärung gleichzeitig mit der Verbindung hergestellt, und verwiesen auf Gleichrangigkeit der Reallasten. Das Grundbuchamt verwies die Beschwerde dem Oberlandesgericht zur Entscheidung. • Statthaftigkeit der Beschwerde nach §§ 71, 73 GBO liegt vor, in der Sache aber erfolglos. • Voraussetzungen der Bestandteilzuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) verlangen, dass die Grundstücke spätestens bei der Neueintragung demselben Eigentümer und bei gemeinschaftlichem Eigentum mit identischer Art der Verbundenheit und gleichen Quoten gehören; hier bestehen unterschiedliche Eigentümer und Quoten, sodass Auflassungserklärungen nach §§ 20 GBO, 873 BGB erforderlich gewesen wären. • Die notarielle Urkunde vom 07.07.2017 enthält keine hinreichenden Auflassungserklärungen und ist durch Auslegung nicht dahingehend zu verstehen, dass sie Auflassungen über die jeweiligen Miteigentumsanteile bewirken sollte. • Ausnahmen zugunsten entbehrlicher Auflassungen greifen nicht; zitierte Entscheidungsstellen betreffen andere Konstellationen und ändern nichts an der Notwendigkeit der Auflassung in diesem Fall. • Die Bestandzuschreibung würde zu einer unterschiedlichen Belastung der Grundstücke mit Grundschulden und Reallasten führen; unterschiedliche Grundpfandrechte und Reallasten (auch hinsichtlich Rang und Berechtigtenkreis) stehen einer Zuschreibung entgegen, da Reallasten nicht kraft bloßer Identität der Eigentümer gemäß § 889 BGB erlöschen. • Eine Nachverpfändung könnte Rangverhältnisse ändern, ist aber nicht erfolgt; damit bestehen praktische Hindernisse für die beantragte Eintragung. • Die in der Urkunde erteilte Vollmacht ist als Vollzugsvollmacht auszulegen und berechtigt nicht zur inhaltlichen Änderung des beurkundeten Rechtsgeschäfts; die Erklärung vom 26.11.2018 hätte die inhaltliche Änderung (Wechsel von Vereinigung zu Bestandteilzuschreibung) bewirkt und war nicht durch die Vollmacht gedeckt. • Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 GBO kommt nicht in Betracht, weil der Mangel nicht mit rückwirkender Kraft heilbar ist und eine solche Verfügung nicht dazu dienen darf, einen nicht begründeten Rang zu schaffen. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Grundbuchamts vom 09.01.2019 wurde zurückgewiesen. Die Anträge auf Eintragung der Teilung in Wohnungseigentum beziehungsweise auf Zuschreibung eines Grundstücks als Bestandteil scheiterten, weil die für eine Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB erforderlichen einheitlichen Eigentumsverhältnisse und Beteiligungsquoten nicht vorlagen und es an erforderlichen Auflassungserklärungen fehlte. Zudem stehen unterschiedliche Grundpfandrechte und Reallasten einer Zuschreibung entgegen, Reallasten erlöschen nicht automatisch durch bloße Identität der Eigentümer, und eine Nachverpfändung zur Bereinigung der Rangverhältnisse ist nicht erfolgt. Schließlich deckte die erteilte Vollzugsvollmacht nicht die beabsichtigte inhaltliche Änderung der Vereinbarung, sodass die beantragten Grundbucheintragungen zu Recht abgelehnt wurden; die Beteiligten haben die Verfahrenskosten anteilig zu tragen.