7 U (Baul.) 24/90

Ausgleichspflicht bei umlegungsbedingter Wertminderung durch zusätzliche Erschließungsbeiträge • Bei Umlegungen sind umlegungsbedingte Wertminderungen nach § 57 Satz 5 BauGB in Geld auszugleichen. • Planungsbedingte Wertänderungen können in den Umlegungsausgleich einfließen, wenn Planungs- und Umlegungsmehrwert bzw. -minderwert untrennbar zusammenhängen. • Bei der Wertermittlung ist für das Einwurfsgrundstück regelmäßig auf die alte Nutzbarkeit vor Aufstellung des Bebauungsplans abzustellen; zusätzliche Erschließungsbeiträge sind als Ausgleichsbetrag zu berücksichtigen. Der Antragsgegner war Eigentümer eines 296 qm großen, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gelegenen Grundstücks, das durch eine neu geplante Planstraße zu einem Eckgrundstück mit erhöhter Erschließungspflicht werden sollte. Die Stadt leitete ein Umlegungsverfahren ein und teilte das Grundstück bis auf 5 qm zu; der Umlegungsausschuss setzte den Zuteilungswert höher an, weil der Antragsgegner von Teilen der Erschließungskosten befreit werden sollte, und ordnete einen Ausgleichsbetrag von 1.155 DM an. Der Antragsgegner widersprach; der obere Umlegungsausschuss hob den Mehrwertausgleich auf und verpflichtete die Stadt, einen Ausgleich für die doppelte Erschließung zu schaffen. Die Stadt suchte gerichtliche Entscheidung mit dem Antrag, den Beschluss aufzuheben und den Ausgleich durch Zahlung von 1.155 DM durch den Antragsgegner anzuordnen. Das Landgericht wies den Antrag zurück; die Stadt legte Berufung ein. • Rechtsgrundlage ist § 57 BauGB: Umlegungsbedingte Unterschiede der Verkehrswerte sind in Geld auszugleichen (§ 57 Satz 5 BauGB). • Die Umlegung führte hier nicht zu einer Werterhöhung des Antragsgegners, sondern zu einer Wertminderung durch die zusätzliche Erschließungsbeitragspflicht infolge der neuen Planstraße; dieser Minderwert ist auszugleichen. • Planungsbedingte Wertänderungen sind nicht generell von vornherein vom Umlegungsausgleich auszuschließen, wenn Planungs- und Umlegungsmehrwert bzw. -minderwert untrennbar zusammenhängen; hier verwirklichte die Umlegung die planungsbedingte Wertänderung, sodass ein Einbezug gerechtfertigt ist. • Für die Bestimmung des Einwurfswerts ist auf die alte Nutzbarkeit vor Aufstellung des Bebauungsplans abzustellen; eine zusätzliche Erschließungspflicht darf beim Einwurfsgrundstück nicht schon angesetzt werden. • Die dem Antragsgegner zugewiesene straßenlandabgabefreie Zuteilung stellt keinen ausgleichsfähigen Vorteil dar, sondern könnte allenfalls die Belastung reduzieren; insoweit bleibt der zusätzliche Erschließungsbeitrag als Ausgleichsbetrag maßgeblich. • Behauptete Qualitätsverbesserungen des Zuteilungsgrundstücks (z. B. zusätzliche Erschließungsmöglichkeit, Fenster) sind bei der geringen Grundstücksgröße und vorhandener Bebauung nur geringfügig und werden durch erhöhte Lärmbelastung ausgeglichen; ein Gutachten war nicht erforderlich. • Die Kosten- und Vollstreckungsentscheidung stützt sich auf §§ 221 Abs.1 BauGB, 97 Abs.1 ZPO und §§ 221 Abs.1 BauGB, 708 Nr.10 ZPO; die Revision wurde nicht zugelassen. Die Berufung der Stadt ist erfolglos; das Landgericht hat zu Recht den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Das Oberlandesgericht bestätigt, dass die durch die Umlegung entstandene zusätzliche Erschließungsbeitragspflicht eine ausgleichspflichtige Wertminderung nach § 57 Satz 5 BauGB darstellt. Die Zuweisung eines straßenlandabgabefreien Grundteils wirkt nicht als anrechenbarer Vorteil in diesem Zusammenhang. Insgesamt ist der angefochtene Beschluss des Oberen Umlegungsausschusses rechtmäßig, sodass der Ausgleichsbetrag zugunsten des Antragsgegners zu berücksichtigen bleibt und der Antrag der Stadt abzuweisen ist. Die Stadt trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.