22 U 191/21

Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Pachtvertrags: Keine Vertragsanpassung wegen COVID‑19 • Der Anspruch des Verpächters auf Nutzungsentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB ist nach Beendigung des Pachtverhältnisses anhand der zuletzt vereinbarten Pacht zu bemessen; eine pauschale Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB zur Anpassung entfällt, wenn sich die maßgeblichen Umstände erst nach Vertragsbeendigung geändert haben. • § 313 Abs. 1 BGB dient der Anpassung laufender Vertragsverhältnisse; auf den nach Beendigung entstandenen Entschädigungsanspruch nach § 584b Satz 1 BGB ist sie grundsätzlich nicht anwendbar. • Eine Herabsetzung der Nutzungsentschädigung wegen staatlicher COVID‑19‑Beschränkungen war hier nicht zumutbar, weil der Pächter die Pachtsache trotz gerichtlicher Räumungsentscheidung widerrechtlich weiterhin innehatte. Die Klägerin machte nach Beendigung eines Pachtvertrages über ein Hotelgebäude Nutzungsentschädigung geltend. Der vereinbarte monatliche Pachtzins betrug 4.522 € (3.400 € Kaltmiete + 400 € Betriebskosten + USt.). Die Klägerin kündigte außerordentlich und erwirkte durch Urteil die Räumung; der Beklagte gab das Objekt erst Ende Juli 2020 heraus. Während der Zeit nach Kündigung zahlte der Beklagte bis auf April und Mai 2020 durchgehend 4.522 € monatlich. Das Landgericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung weiterer 9.044 € nebst Zinsen. Der Beklagte rügte insbesondere, dass wegen der pandemiebedingten Betriebsschließungen eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB geboten sei und beanspruchte eine Reduzierung für April und Mai 2020. Die Parteien erklärten einen Teilerledigungsbetrag von 952 € übereinstimmend für erledigt. • Anspruchsgrundlage: Die Klägerin kann nach Beendigung des Pachtvertrags Entschädigung nach § 584 Satz 1 i.V.m. § 584b BGB verlangen; maßgeblich ist die zuletzt vereinbarte Pacht als Mindestmaßstab. • Abgrenzung zu § 546a BGB: Der Nutzungsentschädigungsanspruch ergibt sich aus dem pachtrechtlichen Sonderregime (§ 584b Satz 1 BGB) und nicht primär aus § 546a Abs. 1 BGB; § 584b gewährt dem Verpächter eine einfache Mindestentschädigung, um Rückgabedruck aufrechtzuerhalten. • Unanwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB: § 313 BGB dient der Anpassung bestehender Vertragsverhältnisse; wenn sich maßgebliche Umstände erst nach Vertragsbeendigung verändern, ist § 313 grundsätzlich nicht auf den nach § 584b Satz 1 BGB entstandenen Entschädigungsanspruch anzuwenden. • Sinn und Zweck: Die besondere Schutzfunktion von § 584b BGB und das Interesse, den Verpächter nicht am Rückgaberisiko des Pächters zu beteiligen, sprechen gegen eine Herabsetzung der Entschädigung zugunsten des Pächters. • Unzumutbarkeit der Anpassung: Selbst unter hypothetischer Anwendbarkeit von § 313 war eine Reduzierung der Entschädigung nicht zumutbar. Der Beklagte hielt das Objekt trotz gerichtlicher Räumungsentscheidung weiterhin widerrechtlich zurück und trug damit das Risiko der Folgen; die Klägerin verfolgte die Rückgabe aktiv. • Fälligkeit und Umfang: Die Ansprüche waren fällig und nach der zuletzt vereinbarten Pacht zu bemessen; Betriebskostenvorauszahlungen sind Teil der nach § 584b Satz 1 BGB erfassbaren Entschädigung, soweit sie geschuldet sind. • Prozessrechtlich: Die Berufung hatte in dem noch anhängigen Umfang keine Erfolgsaussichten, weshalb sie nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen wurde; die Parteien erklärten sich hinsichtlich eines Teilsbetrags für erledigt. Der Beklagte verliert teilweise: Die Berufung wurde gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen, soweit es um die noch streitigen Nutzungsentschädigungsansprüche geht. Die Klägerin hat Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB in der zuletzt vereinbarten Höhe; eine Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wegen der COVID‑19‑Beschränkungen kommt nicht in Betracht, weil die maßgeblichen Umstände erst nach Beendigung des Pachtverhältnisses eingetreten sind und eine Herabsetzung zudem unzumutbar wäre. Die Parteien erklärten für einen Betrag von 952 € nebst Zinsen die Erledigung; die Kosten des Berufungsrechtszugs trägt der Beklagte. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.