11 W 86/95

Leitsatz: Die Regelungen des sozialen Mieterschutzes greifen nur in Fällen der Wohnraummiete ein. Maßgeblich für die Abgrenzung, ob ein Fall von Wohnraum- oder Gewerberaummiete gegeben ist, ist grundsätzlich die im Mietvertrag vereinbarte Zweckbestimmung. An die Annahme eines Verzichts sind strenge Anforderungen zu stellen. Nur eine unzweideutige Erklärung, sich des Rechts endgültig begeben zu wollen, kann insofern genügen. Die sofortige Beschwerde des Beklagten gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 03.11.1995 - 18 O 431/94 - wird zurückgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. G r ü n d e Die gemäß §§ 91 a Abs. 2, 577 ZPO statthafte sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht im angegriffenen Beschluß dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien war gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO über die Kosten zu entscheiden. Bei dieser Ermessensentscheidung ist grundsätzlich eine Kostenverteilung entsprechend dem bisherigen Sach- und Streitstand vorzunehmen. Sofern keine materiell-rechtlichen Kostenerstattungsgesichts-punkte eingreifen, die nach der Billigkeit eine andere Kostenverteilung gebieten, hat danach derjenige die Verfahrenskosten zu tragen, dem sie nach allgemeinen kostenrechtlichen Bestimmungen (ohne Erledigungserklärung) aufzuerlegen gewesen wären. Bei dieser hypothetischen Betrachtung hätte der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen gehabt. Die gegen ihn gerichtete Klage war nämlich von Anfang an zulässig und begründet. Zur Zuständigkeit des Landgerichts kann auf die überzeugenden und auch unter Berücksichtigung des Beschwerdevorbringens nicht ergänzungsbedürftigen Ausführungen im angegriffenen Beschluß Bezug genommen werden. Der Beklagte war gemäß § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, die gemieteten Praxisräumlichkeiten herauszugeben, da das Mietverhältnis durch Kündigung vom 29.12.1993 zum 30.06.1994 beendet worden war (§ 564 Abs. 2, 565 BGB). Die Kündigung der J. W. Hausverwaltungen GmbH war gemäß §§ 180, 174, 164 BGB wirksam. Der Kündigungserklärung vom 29.12.1993 waren insbesondere Vollmachtsurkunden aller Miterben beigefügt. Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte mit der Beschwerde gegen die Wirksamkeit der Bevollmächtigung. Es genügt nämlich nicht, zu bestreiten, daß sich die Kläger bei der Unterzeichnung der Vollmachtsurkunden nicht bewußt waren, welchem Zweck sie dienten, und die Möglichkeit einer Blankettfälschung in den Raum zu stellen. Gemäß § 440 Abs. 2 ZPO spricht für die Echtheit einer Privaturkunde eine gesetzliche Vermutung. Da im vorliegenden Fall unstreitig die auf den Vollmachten befindlichen Unterschriften von den Klägern stammen, ist gemäß § 440 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, daß der über der Unterschrift befindliche Text von ihrem Willen gedeckt ist. Vor diesem Hintergrund hätte der Beklagte substantiiert Anknüpfungstatsachen für den von ihm zu führenden Gegenbeweis gemäß § 292 ZPO vortragen müssen. Konkrete Anhaltspunkte, die auf einen Blankettmißbrauch oder fehlendes Erklärungsbewußtsein der bevollmächtigenden Kläger hindeuten könnten, sind indessen nicht dargetan. Der Vortrag des Beklagten erschöpft sich insofern in Vermutungen. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Kündigung auch nicht deshalb unwirksam, weil die Kündigungsschutzbestimmungen (§ 564 a, 564 b BGB), die für Wohnraum gelten, unstreitig nicht beachtet worden sind. Die Regelungen des sozialen Mieterschutzes greifen nämlich nur in Fällen der Wohnraummiete ein. Die gekündigten Räumlichkeiten wurden im vorliegenden Fall jedoch seit 1958 bis zur Kündigung zum 30.06.1994 ausschließlich für gewerbliche Zwecke, nämlich die Anwaltskanzlei des Beklagten benutzt. Ob vor diesem Hintergrund die ursprüngliche vertragliche Zweckbestimmung der Räume als "gewerbliche Räume und Wohnräume" durch Vertragsdauer und übereinstimmend gebilligte Nutzungspraxis konkludent geändert worden ist, kann dahinstehen. Bereits bei einer Auslegung der Nutzungszweckbestimmung in § 1 des Mietvertrages vom 7. Juli 1958 ergibt sich nämlich, daß im vorliegenden Fall keine Wohnraummiete vorlag. Maßgeblich für die Abgrenzung, ob ein Fall von Wohnraum- oder Gewerberaummiete gegeben ist, ist grundsätzlich die im Mietvertrag vereinbarte Zweckbestimmung (vgl. Emmerich-Staudinger, BGB, 13. Aufl., Vorbem. zu § 535, Rdnr. 43). Bei objektiver Auslegung gemäß §§ 153, 157 BGB ist im vorliegenden Fall der ursprünglich vereinbarte Vertragszweck "Gewerberaummiete" gewesen. Als der Beklagte nämlich mit seinem inzwischen verstorbenen Sozius die Räumlichkeiten anmietete, stand für die Mietvertragsparteien bereits fest, daß dort zunächst nur die gemeinsame Anwaltspraxis betrieben werden sollte. Insbesondere bestand damals unstreitig nicht die Absicht, die Räumlichkeiten sowohl als Anwaltspraxis als auch als Wohnung zu gebrauchen. Die Erwähnung der Wohnnutzung im Mietvertrag eröffnete vor diesem unstreitigen Hintergrund den Mietern nur die Möglichkeit ohne die sonst erforderliche Zustimmung des Vermieters eine Zweckänderung herbeizuführen. Bei dieser Vertragsgestaltung wäre der vereinbarte Wohnzweck erst dann aufgelebt, wenn von der vertraglich vereinbarten Option tatsächlich Gebrauch gemacht worden wäre. Solange es jedoch bei der von Anfang an beabsichtigten gewerblichen Nutzung blieb, schied die Anwendung der nur für die Wohnraummiete geltenden sozialen Schutzbestimmungen aus. Der durch sie bewirkte Bestandsschutz findet seine Rechtfertigung nämlich in der besonderen Bedeutung des Wohnraums für die darauf Angewiesenen. Dieses Schutzziel ist hier unstreitig nicht berührt, da der Beklagte ein Bedürfnis, in den gemieteten Räumlichkeiten zu wohnen, zu keinem Zeitpunkt geäußert hat. Der Beklagte vermag nicht damit durchzudringen, die Kläger hätten auf das Kündigungsrecht und den geltend gemachte Räumungsanspruch verzichtet. Die vom Beklagten behaupteten Äußerungen des Klägers zu 1) und des Klägers zu 2) sind schon deshalb für die Erbengemeinschaft nicht verbindlich, weil nicht ersichtlich ist, daß sie vom gemeinsamen Willen der Miterben gemäß § 2038 Abs. 1 BGB getragen waren. Im übrigen kann den vom Beklagten geschilderten Äußerungen des Klägers zu 1) und des Klägers zu 2) auch nicht der objektive Erklärungsgehalt beigelegt werden, auf die Kündigung und Räumung zu verzichten. Nach ständiger Rechtsprechung (zuletzt BGH MDR 1995, 1011), von der abzuweichen der Senat keinen Anlaß sieht, sind an die Annahme eines Verzichts strenge Anforderungen zu stellen. Nur eine unzweideutige Erklärung, sich des Rechts endgültig begeben zu wollen, kann insofern genügen. Die vom Beklagten wiedergegebenen Äußerungen sind schon deshalb nicht in diesem Sinne zu verstehen, weil in ihnen vor allem der Wunsch der Kläger zu 1) und 2) zum Ausdruck kommt, im Hinblick auf das langzeitige und einvernehmliche Mietverhältnis eine gütliche Regelung auftretender Probleme zu finden. Den geschilderten, von alter Verbundenheit mit dem Beklagten motivierten Äußerungen kann jedenfalls nicht der Wille entnommen werden, unter Abänderung des bestehenden Mietvertrages auf künftige Vermieterrechte zu verzichten. Schon aus diesem Grund kann entgegen der Auffassung des Beklagten die Kündigung nicht als widersprüchliches Verhalten gemäß § 242 BGB beanstandet werden. Den Parteien ist es nämlich grundsätzlich gestattet, ihre Auffassung zu ändern. Ein rechtlich schutzwürdiger Vertrauenstatbestand wurde durch die behaupteten Äußerungen der Kläger nicht geschaffen. Es kann den Klägern schließlich nicht als treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden, das Mietverhältnis gekündigt zu haben, nachdem eine Einigung über die Höhe des zu zahlenden Mietzinses mit dem Beklagten nicht zustandegekommen ist. Die Vertragsfreiheit schließt nämlich auch das Recht ein, von weiteren Vertragsverhandlungen Abstand zunehmen, wenn -wie im vorliegenden Fall- eine Annäherung der Standpunkte schon weitestgehend erzielt wurde. Nach alledem war die sofortige Beschwerde mit der Kostenfolge entsprechend § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Wert des Beschwerdegegenstandes: 2.836,25 DM