5 U 82/20

Die Berufung der Klägerin gegen das am 02.04.2020 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Aachen – 1 O 334/19 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Das angefochtene Urteil und dieser Beschluss sind vorläufig vollstreckbar. G r ü n d e : I. Die Klägerin, vormals Eigentümerin der Eigentumswohnung A-Nr. 5 in der B-Straße 41 in C, hat gerichtliche Feststellung begehrt, dass die Beklagte ihr an dieser Wohnung bestehendes Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt habe. Hilfsweise hat sie auf Zahlung des mit der Käuferin vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 62.000 € geklagt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Entscheidungsgründe wird auf das angefochtene Urteil verwiesen. Die Klägerin hat Berufung gegen das Urteil des Landgerichts eingelegt, soweit dieses den Feststellungsantrag abgewiesen hat. Sie hat die Auffassung vertreten, die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt, weil sie ihr Schreiben vom 05.12.2019, mit dem sie die Ausübung ihres Vorkaufrechts habe erklären wollen, an die Erwerber D und E adressiert habe und dem Notar F lediglich eine Abschrift dieses Schreibens übermittelt habe. Notar F sei nicht berechtigt gewesen, eine nicht an die Klägerin adressierte Erklärung entgegenzunehmen. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten habe mit weiterem Schreiben an Notar F vom 16.04.2019 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber den Käufern erklärt worden sei. Eine Auslegung der Erklärung dahingehend, dass diese gegenüber der Klägerin abgegeben sein sollte, sei vor diesem Hintergrund nicht möglich. Dass in der Folgezeit der Notar und letztlich auch die Klägerin bereit gewesen seien, das Vorkaufsrecht zu akzeptieren, führe nicht zu einer wirksamen Ausübung, sondern beruhe auf einem Rechtsirrtum. Ihre Erklärungen könnten nicht in eine Genehmigung umgedeutet werden. Die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht auch deshalb nicht wirksam ausgeübt, weil sie die Erklärung unter einer Bedingung abgegeben habe. Soweit die Beklagte im Schreiben vom 05.02.2019 ausgeführt habe, sie gehe davon aus, mit Ausübung des Vorkaufsrechts einen abweichenden Kaufpreis zahlen zu müssen, sei ihre Erklärung auslegungsbedürftig. Bei der Auslegung sei das Schreiben des Beklagtenvertreters vom 16.04.2019 heranzuziehen, mit dem der Notar angewiesen worden sei, den übermittelten Entwurf eines Ergänzungsvertrages hinsichtlich des Kaufpreises zu korrigieren. Zur Stützung ihres Rechtsstandpunktes nimmt die Klägerin auf zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (Urteile vom 25.11.1987, VIII ZR 283/86 und vom 20.06.1962, V ZR 157/60) Bezug. Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Kaufpreisgestaltung der einzelnen Wohnungen sei nicht sittenwidrig gewesen. Sie habe mit der Käuferin nicht über die Verteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wohneinheiten verhandelt. Ihr sei es egal gewesen, wie die Aufteilung erfolgte, weil es ihr nur auf den Gesamtkaufpreis angekommen sei. Die Käuferin habe sich allein von wirtschaftlichen Interessen leiten lassen. Ihr sei bekannt gewesen, dass es drei langjährige Mieter im Haus gegeben habe, die ein Vorkaufsrecht an den Wohnungen hatten. Der Käuferin sei auch klar gewesen, dass langjährige Mieter in der Regel niedrige Mieten zahlten und der Mietzins nicht schnell auf das marktübliche Niveau angehoben werden könne. Deshalb habe die Käuferin die berechtigte Überlegung angestellt, die verzögerte Amortisation des Invests dadurch zu kompensieren, dass der Kaufpreisanteil für die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohneinheiten etwas höher angesetzt wurde, um für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts die ihr verbleibenden Wohnungen preiswerter zu bekommen. Die Klägerin hat zunächst beantragt, das Urteil des Landgerichts Aachen vom 02.04.2020, Az. 1 O 334/19 abzuändern und festzustellen, dass die Beklagte ihr gesetzliches Vorkaufsrecht bezüglich des zwischen der Klägerin und der E-D GbR am 26.11.2018 geschlossenen und von Notar F aus C unter der Urkundennummer xxxx/E/2018 beurkundeten Kaufvertrages über die beim Amtsgericht Aachen im Wohnungsgrundbuch, xxx, mit 13,175/100 Miteigentumsanteil eingetragene und laut Teilungserklärung als Nr. 5 bezeichnete Eigentumswohnung, B-Straße 41, nicht wirksam ausgeübt hat. Die Beklagte hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Das Eigentum an der von der Beklagten bewohnten Eigentumswohnung Nr. 5 ist am 20.07.2020 auf die Käuferin E-D GbR umgeschrieben worden. Daraufhin hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 18.09.2020 den Rechtsstreit in der Hauptsache als erledigt erklärt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung widersprochen. Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, denn sie hat nach einstimmiger Überzeugung des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Der Senat nimmt auf seine Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 16.11.2020 (Bl. 585 ff. d.A.) Bezug, an denen er auch in Ansehung der mit Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 12.12.2020 erhobenen Einwände festhält. Die Beklagte hat ihr Vorkaufsrecht mit Schreiben vom 05.02.2019 wirksam ausgeübt. Die darin enthaltene Ablehnung, den Kaufvertrag zu den mit der E/D GbR vereinbarten Bedingungen abzuschließen, führt nicht zur Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts ist ungeachtet der Ablehnung des Vorkaufsberechtigten, den zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten vereinbarten Kaufpreis zu zahlen wirksam, wenn der Vorkaufsverpflichtete von der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ausgegangen war (BGH, Urteil vom 16.11.1965b – V ZR 26/63 – juris Rn. 33). Der für die Klägerin vorgerichtlich tätig gewordene Rechtsanwalt G hat die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 22.02.2019 zur Vereinbarung eines Notartermins zur Vertragsunterzeichnung aufgefordert und damit zu verstehen gegeben, dass er von der Wirksamkeit der Ausübungserklärung ausging. Soweit die Klägerin behauptet, Rechtsanwalt G sei bei Abfassung seines Schreibens vom 22.02.2019 der Inhalt der Ausübungserklärung der Vorkaufsberechtigten nicht bekannt gewesen und er habe mit nachfolgendem Schreiben vom 18.03.2019 deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er die Ausübungserklärung für unwirksam halte, ändert dies nichts daran, dass er zunächst von der Wirksamkeit der Ausübungserklärung ausging und die Beklagte zur Vereinbarung eines Notartermins aufgefordert hat. Die Klägerin räumt mit Schriftsatz vom 12.12.2020 schließlich selbst ein, dass sie die Ausübung des Vorkaufsrechts zunächst akzeptiert habe und sie allein die von der Beklagten einige Wochen später geforderte Kaufpreisreduzierung abgelehnt habe. Dies bedeutet nichts anderes, als dass sie grundsätzlich von einer wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts ausging und lediglich die von der Beklagten geforderten Kaufpreisbedingungen nicht akzeptieren wollte. Ob die Klägerin die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte in einer sie bindenden Weise akzeptiert hat, kann aber auch dahin stehen. Denn jedenfalls war die mit der Ausübung des Vorkaufrechts geäußerte Rechtsauffassung der Beklagten, es sei ein abweichender Kaufpreis geschuldet, unschädlich, weil die Kaufpreisabrede im notariellen Kaufvertrag ihr gegenüber unwirksam war. Sie war darauf angelegt, der Beklagten die Ausübung ihres Vorkaufsrechts unmöglich zu machen oder zu erschweren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20.06.1962 – V ZR 157/60 –, juris Rn. 54; Urteil vom 16.11.1965 – V ZR 26/63 -, juris Rn. 36) ist ein Kaufvertrag in dem den Vorkaufsberechtigten benachteiligenden Umfang unwirksam, wenn durch die Festsetzung des Kaufpreises die Ausübung des Vorkaufsrechts vereitelt oder wesentlich erschwert wird. Die Auffassung der Klägerin, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei eine Bedingung für den Vorkaufsberechtigten nur dann unwirksam, wenn die Vertragsgestaltung nur wegen der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechts gewählt wurde, ohne dass sie im Rahmen des Erstvertrages irgendwie geartete Vorteile für die Erstkäufer oder Vorkaufsverpflichteten mit sich brachte und mit dem eigentlichen Kauf und dem dadurch beabsichtigen Erwerbsvorgang nichts mehr zu tun hatte, trifft danach nicht zu. Der Umstand, dass nach den Vereinbarungen der Klägerin und der E/D GbR die mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen Nr. 2, 3, 5 und 7 im Verhältnis zu den nicht mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen Nr. 1 und 4 zu einem wesentlich höheren Kaufpreis verkauft werden sollten, lässt auf die Absicht der Vertragsparteien schließen, die Vorkaufsberechtigten zu benachteiligen und ihnen damit die Ausübung ihres Vorkaufsrechts zu erschweren. Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt es nicht darauf an, ob für die mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen ein über dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart war. Der Einholung eines Verkehrswertgutachtens bedarf es daher nicht. Die Benachteiligungsabsicht folgt aus dem eklatanten Missverhältnis der für die Wohnungen 1, 2, 3, 4, 5 und 7 vereinbarten Kaufpreise untereinander. Der Senat nimmt zur weiteren Begründung auf seine Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 16.11.2020 Bezug, an denen er auch unter Berücksichtigung der Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 12.12.2020 weiter festhält. Wenn schon, wie die Klägerin im Schriftsatz vom 12.12.2020 nunmehr erstmals behauptet, die mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen unterhalb ihres Verkehrswertes verkauft worden wären, wäre das Gesamtobjekt weit unter seinem Verkehrswert verkauft worden. Die Klägerin betont aber in anderem Zusammenhang, dass es ihr auf einen insgesamt angemessenen und damit dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis für das Gesamtobjekt angekommen sei. Nichts spricht daher für die Richtigkeit ihrer Behauptung. Das Argument der Klägerin, die Vorkaufsberechtigten hätten schon jahrelang als Mieter auf niedrigem Mietpreisniveau in den Wohnungen gelebt und hätten deshalb besonderen mietrechtlichen Schutz genossen und die E/D GbR habe davon ausgehen müssen, dass die Vorkaufsberechtigten als Verwandte des Erblassers keine Mietsicherheit gezahlt hätten, spricht unter wirtschaftlichen Aspekten gerade für die Vereinbarung eines geringeren Kaufpreises dieser Wohnungen, nicht aber eines höheren Kaufpreises im Verhältnis zu den übrigen, nicht mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Senats aufgrund mündlicher Verhandlung, die auch sonst nicht geboten ist. Streitwert: zunächst: 62.000 € seit dem 21.09.2020: 17.000 € (Kosteninteresse, vgl. BGH NJW 2015, 3173)