14 U 86/07

Kein Anspruch auf pauschale Geldrente statt lebenslangem Wohnungsrecht bei Heimeinzug • Ein lebenslanges Wohnungsrecht erlischt nicht durch Pflegebedürftigkeit und Unterbringung in einem Heim; subjektive Ausübungshindernisse begründen kein Erlöschen. • Eine Umwandlung eines grundbuchlich gesicherten Wohnungsrechts in einen pauschalen Zahlungsanspruch ist nur in engen Grenzen möglich; wirtschaftliche Unwirtschaftlichkeit allein rechtfertigt keine derartige Umwandlung. • Ergänzende Vertragsauslegung oder Anpassung nach Wegfall der Geschäftsgrundlage kommt nur dann in Betracht, wenn bei Vertragsschluss eine unvorhergesehene Änderung der Geschäftsgrundlage vorlag oder die Vertragslücke nicht durch weniger eingriffsintensive Lösungen geschlossen werden kann. • Art. 16 Nds. AGBGB (Altenteilsrecht) ist nur anzunehmen, wenn ausdrücklich weitergehende Versorgungsleistungen vereinbart wurden; eine solche Vereinbarung lag hier nicht vor. • Ein Anspruch auf Auskehrung von Mieten setzt voraus, dass die Wohnung tatsächlich vermietet wurde oder eine Vermietungsvereinbarung besteht; eine reine Hypothese der Vermietbarkeit genügt nicht. Die Mutter des Beklagten erhielt 1991 im Übertragungsvertrag ein lebenslanges freies Wohnungsrecht an der Erdgeschosswohnung des Zweifamilienhauses; der Beklagte wurde Eigentümer und übernahm Grundschulden. Seit 2005 lebt die Mutter dauerhaft in einem Pflegeheim, die Erdgeschosswohnung steht leer; das Obergeschoss ist vermietet. Die Klägerin (Sozialhilfeträgerin) leitete die Rentenansprüche der Mutter wegen Nichtnutzung auf sich über und forderte Zahlung einer monatlichen Geldrente bzw. Auskehrung der Mieten. Das Landgericht wies die Klage ab; die Klägerin legte Berufung ein und machte ergänzend auch Auskehrungsansprüche für die Obergeschossmieten geltend. • Wortlaut und Eintragung: Der Übertragungsvertrag gewährt das Wohnungsrecht ausdrücklich nur an den gesamten Räumlichkeiten der Erdgeschosswohnung; die Grundbucheintragung bezieht sich auf diese Bewilligung, daher erstreckt sich das Wohnungsrecht nicht auf das Obergeschoss. • Erlöschen: Ein lebenslang eingeräumtes Wohnungsrecht erlischt nicht infolge Pflegebedürftigkeit oder Heimeinzug; ein subjektives Ausübungshindernis führt nicht zum Erlöschen, da Vermietung als wirtschaftliche Ausübung möglich ist (vgl. § 1093 BGB und Rechtsprechung des BGH). • Altenteilsrecht (Art.16 Nds. AGBGB): Scheidet aus, weil keine weitergehenden Versorgungsleistungen vereinbart wurden. • Ergänzende Auslegung: Zwar besteht eine Lücke hinsichtlich der Folgen eines Heimeinzugs; eine ergänzende Auslegung zugunsten einer pauschalen Geldrente würde jedoch inhaltlich weit über den Vertragsinhalt hinausreichen und den Eigentümer mit Vermietungsrisiken belasten, die nicht vereinbart wurden. Als mildere, näher am Vertragsinhalt liegende Lösung käme ein Anspruch auf Gestattung der Vermietung in Betracht, nicht aber eine monatliche Nutzungsentschädigung. • Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB): Keine Anpassung, weil die spätere Pflegebedürftigkeit bei Vertragsschluss für eine 63-jährige Wohnungsberechtigte vorhersehbar war; damit fehlt die notwendige Unvorhersehbarkeit. • Auskehrung der Mieten: Nur möglich, wenn die Wohnung tatsächlich vermietet wurde oder eine Vermietungsvereinbarung besteht; hier bestand keine Vermietung der Erdgeschosswohnung und für das Obergeschoss fehlt ein Anspruch der Klägerin, da das Wohnungsrecht dieses Geschoss nicht umfasst. Relevant sind §§ 1092, 1093 BGB sowie die Grundsätze zu ergänzender Vertragsauslegung und § 313 BGB. Die Berufung der Klägerin bleibt ohne Erfolg und wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Ein Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Geldrente statt des lebenslangen Wohnungsrechts besteht nicht, weil das Wohnungsrecht nur die Erdgeschosswohnung umfasst und durch den Heimeinzug nicht erloschen ist; eine Umwandlung in eine pauschale Nutzungsentschädigung kommt mangels unvorhergesehener Geschäftsgrundlagenänderung und wegen Überschreitung des Vertragsinhalts nicht in Betracht. Ebenso besteht kein Anspruch auf Auskehrung der Obergeschossmieten, da das Wohnungsrecht dieses Geschoss nicht umfasst und keine Vermietungsvereinbarung oder tatsächliche Vermietung der Erdgeschosswohnung vorliegt. Die Revision wird nicht zugelassen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.