10 W 13/10

Keine Pachtzinsanpassung bei moderatem Anstieg des Pachtpreisniveaus • Eine vertragliche Klausel zur Pachtzinsanpassung, die allgemein auf ‚Änderung der geldlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse‘ abstellt, konkretisiert die gesetzlichen Voraussetzungen des §593 BGB nicht ausreichend. • Bei Auslegung solcher Klauseln ist eine umfassende Betrachtung aller für die Pachtpreisbemessung relevanten wirtschaftlichen Umstände vorzunehmen; hierzu können auch Durchschnittswerte der Pachtpreisentwicklung herangezogen werden. • Allein eine durchschnittliche Steigerung des Pachtzinsniveaus um etwa 10–13 % rechtfertigt noch keine gerichtliche Pachtzinsanpassung; eine Anpassung kommt nur bei einer solchen Veränderung der Verhältnisse in Betracht, dass ein grobes Missverhältnis der Leistungspflichten eingetreten ist (in der Regel erst ab ca. 40–50 %). • Bei auslaufenden Pachtverhältnissen ist der Verpächter für die verbleibende kurze Restlaufzeit insbesondere dann grundsätzlich zum Festhalten am vereinbarten Pachtzins verpflichtet, wenn keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen. Parteien schlossen 2003 einen fünfjährigen Landpachtvertrag über 5,285 ha mit einem jährlichen Pachtzins von 2.702,18 € (511,29 €/ha). Vertraglich war in §5 eine Anpassung bei Änderung der ‚geldlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse‘ vorgesehen. Der Verpächter verlangte für das Pachtjahr 2007/2008 eine Erhöhung auf 800 €/ha; der Pächter zahlte nicht. Der Verpächter beantragte gerichtliche Anpassung; das Landwirtschaftsgericht wies den Antrag nach Einholung eines Gutachtens der Landwirtschaftskammer zurück. Der Verpächter legte Beschwerde ein, die das OLG Oldenburg prüfte. Streitpunkt war, ob die wirtschaftliche Entwicklung und das gestiegene Pachtpreisniveau eine rückwirkende Erhöhung rechtfertigen. • Zulässigkeit: Die Beschwerde war trotz fehlerhafter Rechtsmittelbelehrung fristgerecht und zulässig nach anwendbarem Übergangsrecht. • Auslegung der Klausel: §5 des Pachtvertrags enthält keine hinreichliche Konkretisierung der gesetzlichen Voraussetzungen des §593 BGB und verschärft die Voraussetzungen für eine Anpassung nicht in zulässiger Weise. • Umfang der Prüfung: Maßgeblich ist eine umfassende Betrachtung sämtlicher für die Pachtpreisbemessung relevanter Umstände (allgemeine Wirtschaftslage, Preise, staatliche Maßnahmen, Zustand der Pachtsache, regionale Besonderheiten). Durchschnittswerte und sachverständige Schätzungen sind als Grundlage geeignet. • Gutachten und Tatsachenbefund: Das Gutachten ergab einen allgemeinen, aber moderate Anstieg des Preisniveaus und der Pachtpreise in der Region; der vereinbarte Pachtzins lag anfänglich im Durchschnitt. Für 2007/2008 ergab sich eine durchschnittliche Steigerung der Pachtpreise von ca. 10–12,8 %. • Wirtschaftliche Gesamtwürdigung: Einnahmen- und Ausgabenseite hoben sich weitgehend auf; aus betriebswirtschaftlicher Sicht ergaben sich Obergrenzen für einen vertretbaren Pachtzins, die unter dem vereinbarten Satz lagen, so dass dem Pächter kein Spielraum für Mehrzahlung blieb. • Schwellenwert der Anpassung: Vertragsänderung durch Gericht ist nur in Ausnahmefällen geboten; erst erhebliche Verschiebungen (regelmäßig ab etwa 40–50 %) begründen ein grobes Missverhältnis. Die hier festgestellten Veränderungen liegen deutlich darunter. • Restlaufzeit: Da die Wahrnehmung des Anpassungsbedarfs erst kurz vor Ende des Pachtverhältnisses erfolgte, war dem Verpächter zumutbar, den vereinbarten Pachtzins für die verbleibende kurze Zeit hinzunehmen. Die Beschwerde des Antragstellers war zwar zulässig, aber unbegründet. Das Oberlandesgericht bestätigte die Zurückweisung des Antrags auf Pachtzinsanpassung für das Pachtjahr 2007/2008, weil die festgestellten wirtschaftlichen Veränderungen und der Anstieg des durchschnittlichen Pachtzinsniveaus (ca. 10–13 %) kein grobes Missverhältnis der beiderseitigen Leistungspflichten begründen. Eine gerichtliche Vertragsänderung kommt nur in Ausnahmefällen bei gravierenden Veränderungen (in der Regel erst ab 40–50 %) in Betracht; dies ist hier nicht gegeben. Zudem war der beantragte Anpassungsbedarf erst kurz vor Beendigung des Pachtverhältnisses aufgetreten, sodass dem Verpächter zuzumuten war, den vereinbarten Pachtzins für die Restlaufzeit zu akzeptieren. Folglich bleibt es bei dem ursprünglich vereinbarten Pachtzins.