3 U 73/10

Vermieterpfandrecht, Verwertungserlöse und Anrechnung bei unzureichendem Pfand • Das Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB erstreckt sich auf sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis, einschließlich Schadensersatzansprüchen aus mangelhafter Rückgabe. • Zur Reihenfolge der Befriedigung tritt bei unzureichenden Pfandgegenständen § 366 BGB; der Vermieter kann durch Nutzung/Verpachtung der Pfandgegenstände erzielte Erlöse zur Verrechnung bestimmen. • Voraussetzung des Vermieterpfandrechts ist das Eigentum des Mieters an den Pfandgegenständen; zugunsten des Mieters greift die Vermutung des § 1006 BGB, sofern nicht entkräftet. • Der Vermieter darf verwertete Pfandgegenstände nicht selbst vermieten oder nutzen; hierfür gezogene Entgelte sind dem Mieter zuzurechnen und gegebenenfalls herauszugeben. • Ansprüche des Vermieters wegen Verkehrswertsteigerung nach vertraglicher Regelung bedürfen konkreter, detaillierter und belegter Darlegung der getroffenen Maßnahmen und des Ausgangszustands. Die Kläger begehren Mietforderungen; die Beklagte macht Gegenansprüche aus Einrichtungsgegenständen geltend, für die die Kläger die Ausübung eines Vermieterpfandrechts erklärt hatten. Die Beklagte verwertet die betreffenden Gegenstände nicht durch Versteigerung, sondern verpachtet sie mit dem Grundstück weiter. Die Kläger bestreiten, dass die Gegenstände im Eigentum der Beklagten standen, und rügen deren angeblich fehlenden Wert. Die Beklagte hat zudem durch Aufrechnung eine Verrechnungsbestimmung getroffen, bevor die Kläger Schadensersatzansprüche geltend machten. Weiter erhebt die Beklagte Widerklage aus § 13 des Mietvertrages auf Ersatz einer Verkehrswertsteigerung durch von ihr behauptete Investitionen. Der Senat prüft Eigentumsverhältnisse, Werthaltigkeit des Inventars und die rechtliche Zulässigkeit der Nutzung/Verpachtung durch die Beklagte sowie den Vortrag zur Wertsteigerung. • Rechtsgrund: § 562 Abs. 1 BGB begründet dem Vermieter ein Pfandrecht an eingebrachten Sachen des Mieters; dieses Pfandrecht umfasst alle Forderungen aus dem Mietverhältnis einschließlich Schadensersatzansprüchen wegen mangelhafter Rückgabe. • Reihenfolge der Befriedigung: Sind die Pfandgegenstände nicht ausreichend, ist nach § 366 Abs. 2 BGB zu verfahren; auch bei anderweitiger Nutzung oder Verwertung (z. B. Verpachtung) gelten die Regeln des § 366 BGB, sodass die Beklagte mit ihrer Aufrechnung eine Tilgungs-/Verrechnungsbestimmung getroffen hat. • Eigentumsvoraussetzung: Das Vermieterpfandrecht setzt voraus, dass die Pfandgegenstände im Eigentum des Mieters stehen. Zugunsten des Mieters greift die Vermutung des § 1006 BGB; diese wurde von den Klägern bislang nicht überzeugend entkräftet. • Beweiswürdigung: Die Kläger konnten nicht hinreichend darlegen, dass sie bereits 1991/1992 Eigentümer der streitigen Gegenstände gewesen seien; spätere Eigentumserwerbe 1996/1998 und ein Gutachten aus 1991 belegen die Rechtsverhältnisse an den Gegenständen nicht. • Unzulässige Nutzung: Der Vermieter ist nicht berechtigt, ausgeübte Pfandgegenstände selbst zu nutzen oder an Dritte zu vermieten; hierfür erzielte Entgelte sind dem Mieter zuzurechnen und gegebenenfalls herauszugeben (§§ 812 ff. BGB bzw. § 1214 BGB als mögliche Anspruchsgrundlagen). • Anrechnungspraxis: Die Kläger haben ab April 2003 das Inventar ausdrücklich mitvermietet, daher ist ein auf das Inventar entfallender Pachtzins zu schätzen oder von den Klägern offen zu legen; dieser ist monatlich auf die Klagforderung anzurechnen, zunächst gegen offene Zinsen. • Widerklage: Zur Geltendmachung einer Verkehrswertsteigerung nach § 13 des Mietvertrags muss die Beklagte den Zustand bei Vertragsschluss und den Zustand am relevanten Stichtag detailliert darstellen sowie alle in Anspruch genommenen baulichen Maßnahmen belegen; bei hinreichendem Vortrag kann ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt werden. Der Senat weist darauf hin, dass das Vermieterpfandrecht grundsätzlich besteht und die Beklagte durch ihre Aufrechnung eine Verrechnungsbestimmung getroffen hat, wodurch ihr Anspruch vorrangig zu berücksichtigen ist. Die Kläger haben die Vermutung des § 1006 BGB nicht substantiiert widerlegt, sodass das Eigentum der Beklagten an den streitigen Einrichtungsgegenständen nicht ausgeschlossen werden kann. Die Nutzung bzw. Verpachtung der Pfandgegenstände durch die Beklagte ist rechtlich nicht zulässig ohne Anrechnung der hieraus erzielten Erträge zugunsten der Kläger; deshalb sind die aus der Verpachtung resultierenden Pachtanteile dem Anspruch der Kläger gegen die Beklagte entgegenzurechnen und gegebenenfalls herauszugeben. Hinsichtlich der Widerklage der Beklagten auf Ersatz einer Verkehrswertsteigerung sind deren Vortrag und Belege unzureichend; der Beklagten wird Gelegenheit gegeben, den Zustand bei Vertragsschluss und die vorgenommenen Maßnahmen detailliert darzulegen, andernfalls kann kein Anspruch nach § 13 des Mietvertrages festgestellt werden. Der Senat kündigt an, bei hinreichendem Vortrag ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen und gibt den Parteien Frist zur weiteren Stellungnahme.