3 U 98/13

Keine Nachforderung wegen Verbilligungsabschlags bei Verletzung des Übermaßverbots • Bei subventionsgetragenen Grundstückskaufverträgen sind privatrechtliche Ansprüche dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Übermaßverbot des öffentlichen Rechts unterworfen. • Der vertraglich als Verkehrswert bezeichnete Wert ist kein objektiv feststellbarer Verkehrswert; der Verkehrswert ist nach den objektiven Kriterien des BauGB und der Wertermittlungsverordnung zu ermitteln und kann den Parteien nicht bindend vereinbart werden. • Vorbereitende Maßnahmen (Erschließung, Abbruch) begründen nicht ohne Weiteres einen Baubeginn im Sinn einer vertraglichen Errichtungsverpflichtung; Baubeginn liegt erst mit erkennbaren Bautätigkeiten zur Herstellung eines Gebäudes vor. • Kann die Klägerin bei Durchsetzung ihrer vertraglichen Nachforderungsmöglichkeit ein Vielfaches des tatsächlichen Verkehrswerts erreichen, ist eine Nachforderung wegen Verstoßes gegen das Übermaßverbot ausgeschlossen. Die Klägerin verkaufte 1994 an das Land ein großes, altlastenbehaftetes Gelände mit vereinbartem qm-Preis 140 DM und gewährte einen Abschlag von 75 % über eine Zweckbindung (§5). Das Land sollte innerhalb von drei Jahren mit dem Bau eines Verwaltungszentrums oder einer JVA beginnen und das Gelände 15 Jahre nutzen. Nach Vermessung wurde ein reduzierter Kaufpreis abgerechnet; das Land führte Abbruch- und Erschließungsarbeiten durch, errichtete jedoch kein Verwaltungszentrum oder JVA, sondern u. a. ein Regenrückhaltebecken. Die Klägerin verlangte später die Nachzahlung des Verbilligungsabschlags nebst Zinsen gemäß §5 Abs.4. Das Land bestritt die Forderung mit Einwendungen zur Vertragsauslegung, zum angeblich niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert, zur Verjährung und berief sich auf verfassungsrechtliche Rücksichtnahmepflichten aufgrund des Bundesstaatsprinzips. Das Landgericht gab der Klägerin statt; das OLG änderte im Berufungsverfahren und wies die Klage ab. • Anwendbarkeit des privaten Verwaltungsrechts: Subventionsgetragene Grundstückskaufverträge unterliegen ergänzend den Regeln des öffentlichen Rechts; Ansprüche sind am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und am Übermaßverbot zu messen (BGH-Rechtsprechung und herrschende Lehre). • Tatbestandliche Voraussetzungen für Nachforderung nach §5 Abs.1,4 sind dem Grunde nach erfüllt; das Land hat nicht innerhalb von drei Jahren mit der Errichtung eines Gebäudes begonnen. Vorbereitende Maßnahmen wie Erschließung und Abbruch gelten jedoch als solche und begründen nach allgemeinem Verständnis keinen errichtungsbeginn, der Bautätigkeiten zur Herstellung eines Gebäudes erfordert. • Verkehrswertermittlung: Der Vertrag kann nicht bindend den Verkehrswert festlegen; Verkehrswert ist objektiv nach §194 BauGB und der Wertermittlungsverordnung zu bestimmen. Der Senat ließ ein Sachverständigengutachten einholen und hielt einen Verkehrswert von höchstens 35,00 DM/m² im Dezember 1994 für überzeugend begründet. • Verhältnismäßigkeit und Übermaßverbot: Die Klägerin hatte bereits einen Kaufpreis erhalten, der dem Verkehrswert entsprach; eine Nachforderung in vertraglicher Höhe würde zu einer unverhältnismäßigen Bereicherung führen und damit dem Förderungszweck zuwiderlaufen. Deshalb scheidet die Durchsetzbarkeit der Nachforderung aus. • Beweiswürdigung: Der Sachverständige legte nachvollziehbar dar, dass wegen fehlender Bodenrichtwerte vereinfachte Verfahren anzuwenden waren; der Senat folgte dessen Wertspanne 25–45 DM/m² und setzte frei würdigend 35 DM/m² an. • Weitere Einwendungen des Landes (Bundesstaatsprinzip, Verjährung, Beginn der Baumaßnahmen) waren nicht entscheidungserheblich, weil die verfassungsrechtlichen Rügen durch die bereits anzuwendenden Grundsätze des privaten Verwaltungsrechts und das Übermaßverbot subsumiert sind. • Prozessfolge: Wegen der richtungsweisenden Beweisaufnahme und der Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes war die Beklagte zur Abwehr der Nachforderung erfolgreich; die Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§91, 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Berufung des beklagten Landes war erfolgreich; das angefochtene Urteil des Landgerichts wurde abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Klägerin kann die vertragliche Nachzahlung des Verbilligungsabschlags nach §5 Abs.4 nicht durchsetzen, weil die Durchsetzung gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und das Übermaßverbot verstieße; der Sachverständige ergab einen tatsächlichen Verkehrswert von höchstens 35,00 DM/m² für Dezember 1994, den das Land bereits vertragsgemäß vergütet hat. Weitere verfassungsrechtliche und verjährungsrechtliche Einwendungen des Landes waren nicht entscheidungserheblich. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.