3 U 70/13

Leitsatz: 1. Für eine Änderung des vertraglich bestimmten Fälligkeitstermins der Miete genügt es nicht, dass der Mieter über 11 Monate die Miete verspätet und an unterschiedlichen Kalendertagen zahlt und der Vermieter unpünktliche Zahlungen nicht anmahnt.(Rn.27) 2. Eine durch die Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann der Vermieter nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechtes entschuldigen.(Rn.32) 3. Ist dem Mieter aufgrund Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden, kann der Mieter gegen den Vermieter auch dann nicht einen entgangenen Gewinn für die noch nicht abgelaufene Vertragslaufzeit verlangen, wenn der Vermieter nach der Kündigung die Schlösser zu den Mieträumen in verbotener Eigenmacht ausgewechselt hat.(Rn.42) 1. Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen und Abweisung der weitergehenden Klage das Urteil des Landgerichts Neubrandenburg vom 28.05.2013 abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 85.985,27 € zu zahlen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits I. Instanz tragen der Kläger 45 % und die Beklagte 55 %. Von den Kosten II. Instanz fallen dem Kläger 89 % und der Beklagten 11 % zur Last. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die jeweilige Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110 % des aus dem Urteil gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 771.638,38 € festgesetzt. I. Der Kläger begehrt wegen einer nach seiner Ansicht unberechtigten fristlosen Kündigung des mit ihm bestehenden Gewerbemietvertrages sowie eines Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebes durch die Beklagte Schadensersatz und Rückzahlung der Mietkaution. Wegen der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen sowie der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird auf dieses gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO Bezug genommen. Mit der Berufung verfolgt der Kläger seinen erstinstanzlich begehrten Zahlungsanspruch in Höhe von 157.388,38 € nebst Zinsen weiter. Das Landgericht habe den Schadensersatzanspruch des Klägers wegen des vorsätzlichen und rechtswidrigen Eingriffs des Komplementärs der Beklagten in den ausgeübten und eingerichteten Geschäftsbetrieb zu Unrecht abgelehnt. Das Landgericht habe die Tatbestandsvoraussetzungen des Schadensersatzanspruches nicht geprüft. Der eingerichtete und ausgeübte Gewerbebetrieb sei als sonstiges schützenswertes Recht im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB anerkannt. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches lägen vor. Der Kläger habe unstreitig in den gemieteten Räumen einen Gastronomiebetrieb betrieben. Er habe den Geschäftsbetrieb von dem vorhergehenden Betreiber übernommen und erhebliche Anschaffungskosten aufwenden müssen. Er habe auch weiter in die technische Ausstattung des Betriebs investiert und eine Ablösung für die Lieferverpflichtung des Vorinhabers von 6.000,00 € gezahlt. Die direkten Anschaffungskosten für den Betrieb hätten sich insgesamt auf über 157.000,00 € belaufen. Der Kläger habe den Pub vom 01.02.2010 bis zum 07.05.2011 ohne Unterbrechung betrieben. Die Beklagte habe in den Geschäftsbetrieb eingegriffen und die Ausübung unterbunden, indem in der Zeit vom 08.05.2011 bis 09.05.2011 die Türschlösser ausgetauscht worden seien und damit dem Kläger der Zugang und der Weiterbetrieb des Pubs vereitelt worden sei. Die Werbeschilder für den Pub seien abgebaut und ein Schild an der Tür angebracht worden, mit dem Hinweis, dass die Räume durch die Beklagte versiegelt worden seien. Der Komplementär der Beklagten habe die Geschäftspartner des Klägers angerufen und über die Schließung des Betriebs informiert und aufgefordert, die sich in den Räumen befindlichen sicherungsübereigneten Teile abzuholen. Die Beklagte habe das Inventar in der Folgezeit an die Folgemieterin veräußert bzw. ohne Zustimmung des Klägers aus den Räumen entfernt. Die Beklagte habe eingeräumt, dass vorgefundene Bargeld aus den Kellnerportemonnaies mit offenen Forderungen verrechnet zu haben. Dem Landgericht könne auch nicht darin gefolgt werden, dass der Beklagten ein Kündigungsrecht zugestanden habe. Auch bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes sei kein Recht der Beklagten gegeben, in das Ladenlokal des Klägers einzudringen, das Geld an sich zu nehmen, das Mobiliar zu entfernen bzw. zu veräußern und den Kläger an der weiteren Ausübung des Geschäftsbetriebes zu hindern. Die Beklagte habe zu keiner Zeit einen Räumungsanspruch gerichtlich geltend gemacht. Es könne dahinstehen, ob es eine ausdrückliche Absprache zwischen den Parteien hinsichtlich einer späteren Zahlung der Miete gegeben habe. Ein etwaiges Kündigungsrecht der Beklagten sei dadurch erloschen, dass mehrfach eine von der vertraglich vorgesehenen Zahlung abweichende verspätete Zahlung angenommen worden sei. Der Kläger habe die Zahlungen ab Mai 2010 nicht mehr am Monatsanfang, sondern zwischen dem 10. und 13. des Monats gezahlt. Er wiederholt die erstinstanzliche Behauptung, dass es eine Absprache zur Zahlung jeweils zum 10. des Monats per Dauerauftrag gegeben habe. Sie sei zumindest stillschweigend zustande gekommen. Das Inventar sei ganz überwiegend speziell für die Räumlichkeiten des Pubs angeschafft bzw. angefertigt und eingebaut worden. Zudem habe die Beklagte das Inventar zum Teil an die Nachmieter veräußert, zum Teil entfernt, so dass es für den Kläger ohnehin nicht mehr nutzbar sei. Die Verrechnung der Kaution durch das Gericht greift der Kläger unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vortrages an. Die Verwalterkosten habe die Beklagte nicht umlegen können, weil diese nicht wirksam vereinbart seien. Die Anlage zum Mietvertrag sei mit „Aufstellung der Betriebskosten gemäß Betriebskostenumlageverordnung“ überschrieben. Daher habe er nicht damit rechnen müssen, dass diese unter Ziffer 17 aufgeführt werden, da sie nach der Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind. Die Klausel sei überraschend. Entgegen der Ansicht des Landgerichts, könne sich die Beklagte auch nicht auf eine Mieterhöhung ab 01.01.2011 berufen. Der Mietvertrag enthalte eine Vereinbarung über eine Anpassung der Miete aufgrund von Verhandlungen bis zum 30.11.2010 unter Vorlage der BWA des Klägers. Es handele sich damit nicht um ein einseitiges Erhöhungsrecht. Das Landgericht könne die Behauptung der Beklagten, die Miete habe sich um 7% erhöht, nicht dahin auslegen, dass jedenfalls eine 5%ige Erhöhung eingetreten sei. Mit der Beklagten am 12.01.2015 zugestelltem Schriftsatz hat der Kläger seine Klage um 614.250,00 € erweitert. Die Klageerweiterung beruhe auf der Einbeziehung des dem Kläger durch die unberechtigte Betriebsunterbrechung infolge der Aussperrung entgangenen Gewinns. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei bis zum 30.11.2017 befristet abgeschlossen gewesen. Die Restlaufzeit des Mietvertrages von der Aussperrung Anfang Mai 2011 bis zum 30.11.2017 belaufe sich folglich auf sechs Jahre und sechs Monate. Für diesen Zeitraum habe der Kläger über die bisher im Rahmen der Teilklage lediglich geltend gemachten direkten Investitionskosten auch einen Anspruch auf Ersatz des entgangenen Gewinns. Dieser belaufe sich auf 94.520,00 € pro Jahr, sodass für 6,5 Jahre 614.250,00 € Schaden zu berücksichtigen seien. Die Beklagte hat am 09.03.2017 und 23.03.2017 einen Teil des streitgegenständlichen Inventars an den Kläger herausgegeben. Mit Schriftsatz vom 26.05.2017 hat der Kläger hierauf seinen Schadensersatzanspruch aktualisiert und in diesem eine Auflistung der nicht herausgegebenen Gegenstände nebst einer wertmäßigen Bezifferung vorgenommen. Der Senat nimmt auf diesen Schriftsatz wegen der Einzelheiten Bezug. Der Kläger macht in beiden Instanzen geltend, die Beklagte habe anlässlich der Auswechslung der Schlösser drei Kellnerportemonnaies mit insgesamt 795,00 € an sich genommen. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung sowie der Klagerweiterung. Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und verweist auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie habe zu keiner Zeit Gegenstände des Klägers an Dritte veräußert. Sie habe lediglich gegen Nachweis Mobiliar herausgegeben, welches im Eigentum Dritter gestanden habe. Diesen Dritten gegenüber habe der Beklagten kein Herausgabeverweigerungsrecht zugestanden. Alles Eigentum des Klägers sei auf dessen Bitte hin von ihr entfernt und eingelagert worden. Die Gegenstände stünden zur Abholung zur Verfügung. Die Beklagte bestreitet den entgangenen Gewinn nach Grund und Höhe. Die Beklagte bestreitet ebenfalls die mit Schriftsatz vom 26.05.2017 vom Kläger vorgetragenen Anschaffungspreise und Wiederbeschaffungswerte. Sie gesteht in beiden Instanzen zu, ein Portemonnaie mit 185,00 € an sich genommen zu haben. Soweit die Beklagte an den Kläger am 09.03.2017 und 23.03.2017 einzelne Gegenstände herausgegeben hat, haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 08.06.2017 übereinstimmend die Erledigung zur Hauptsache erklärt. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zu Gericht gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle Bezug genommen. II. Die zulässige Berufung hat im tenorierten Umfang Erfolg. Im Übrigen bleibt ihr der Erfolg jedoch versagt. Der Kläger kann im zugesprochenen Umfang Schadensersatz wegen Verletzung nachvertraglicher Obhutspflichten (§§ 241 Abs. 2, 280 ff. BGB) sowie die weitgehende Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution geltend machen. Für die weitergehend begehrten Schadensersatzleistungen fehlt es hingegen an einer Anspruchsgrundlage. 1. Der Senat legt seiner Entscheidung zugrunde, dass die Beklagte mit ihrer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges vom 06.05.2011, die dem Kläger am 07.05.2011 mit Einwurfeinschreiben zugestellt wurde, das Mietverhältnis wirksam beendet hat. Der 07.05.2011 war ein Samstag, so dass die Beklagte auch damit rechnen durfte, dass der Kläger von der Kündigung am gleichen Tage Kenntnis nimmt. Dass es der Beklagten bekannt gewesen wäre, dass der Kläger den Briefkasten gewöhnlich am Samstag nicht leert, ist nicht vorgetragen. Bei Ausspruch und Zugang der Kündigung bestand ein Zahlungsrückstand, der eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB gerechtfertigt hat. Hiernach kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich wird es in Rechtsprechung und Literatur angesehen, wenn jedenfalls eine Monatsmiete überschritten wird. Bei Ausspruch und Zugang der Kündigung waren unstreitig die Mieten für April und Mai 2011 nicht gezahlt. Der Kläger befand sich mit beiden Mieten im Verzug gemäß § 286 BGB, da ihre Fälligkeit im Vertrag kalendermäßig bestimmt war, nämlich auf den dritten Werktag des Monats. Soweit der Kläger sich darauf beruft, er habe eine von der ursprünglichen vertraglichen Regelung abweichende Vereinbarung dahin getroffen, dass die Zahlungen zum 10. eines jeden Monats erfolgen solle, hat er eine solche ausdrückliche Vereinbarung auf das Bestreiten der Beklagten hin nicht beweisen können. Zwischen den Parteien ist auch keine konkludente Vereinbarung eines vom Ursprungsvertrag abweichenden Fälligkeitstermins der Miete dadurch zustande gekommen, dass er seit Mai 2010 bis März 2011 die Miete zwischen dem 10. und 13. des Monats angewiesen habe und die Beklagte dem nicht entgegen getreten sei. Hierfür hätte es eines Verhaltens der Parteien bedurft, welches ihren Willen, die im Vertrag getroffene Regelung abzuändern, jeweils nach außen hätte treten lassen. Hierfür genügt es nicht, dass der Mieter vertragswidrig verspätet zahlt und der Vermieter pünktliche Zahlungen nicht anmahnt. Die Anweisung der Mieten an einem anderen als dem Fälligkeitstermin allein lässt aus Sicht des Vermieters nicht erkennen, dass der Mieter sich nicht nur vertragsuntreu verhält, sondern dem Vermieter eine Vertragsänderung anbieten will. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter, wie der Kläger selbst dies vorträgt, jeweils an unterschiedlichen Tagen - nämlich zwischen dem 10. und 13. des jeweiligen Monats - die Zahlungen angewiesen hat. Nimmt der Vermieter dies lediglich hin, gibt er seinerseits nicht zu erkennen, dass er mit einer Vertragsänderung einverstanden ist. Die Beklagte war auch nicht gemäß § 242 BGB aus dem Grundsatz von Treu und Glauben daran gehindert, das Mietverhältnis fristlos wegen des Zahlungsverzuges zu kündigen. Eine widerspruchslose Zahlungsverspätung bietet keinen Anlass für den Mieter anzunehmen, der Vermieter werde hieraus künftig nichts herleiten, es sei denn, er hat dies über Jahre oder Jahrzehnte hingenommen (BGH, Urt. v. 04.05.2011, VIII ZR 191/10, NZM 2011, 579 = WuM 2011, 418; OLG Stuttgart, Urt. v. 25.03.2010, 13 U 136/09, zitiert nach juris). Letzteres ist vorliegend gerade nicht der Fall. Es kann deshalb auch dahinstehen, ob die Beklagte in der Zeit vom Mai 2010 bis April 2011 pünktliche Zahlungen angemahnt hatte. 2. Aus dem Umstand der Kündigung selbst kann der Kläger keine Schadensersatzansprüche herleiten, da die Beklagte zur Kündigung berechtigt war, die Kündigung somit keinen Pflichtverstoß der Beklagten darstellte und der Kläger selbst den Grund zur Kündigung gesetzt hatte. 3. Die Beklagte hat jedoch ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers und ohne Räumungstitel den Kläger außer Besitz und sich in den Besitz gesetzt, indem sie am 08.05./09.05.2011 die Schlösser zum Mietobjekt ausgewechselt hat. Hierin liegt eine verbotene Eigenmacht, für deren Folgen sie verschuldensunabhängig gemäß § 231 BGB haftet. War der Mieter nicht dabei, als der Vermieter die Räume beräumt hat, trifft den Vermieter aufgrund seiner nachvertraglichen Obhutspflichten die Beweislast, dass die plausiblen Angaben des Mieters zu den im Mietobjekt befindlichen Gegenständen und ihrem Wert nicht zutrifft (BGH, Urt. v. 14.07.2010, VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 = WuM 2010, 578). Daher genügt es nicht, wenn die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 08.06.2017 die Auflistung des Klägers im Schriftsatz vom 26.05.2017 einfach bestreitet. Diese ist in sich plausibel und wird zumindest teilweise mit weitergehenden Unterlagen untermauert. Somit obliegt der Beklagten vielmehr die Vortrags- und Beweislast dafür, welche dieser Gegenstände sich nicht im Mietobjekt befanden, als sie dieses beräumt hat, und welchen Wert diese Sachen tatsächlich hatten. Ebenfalls kann sie nicht mit Erfolg wertmindernd einwenden, dass für die Berechnung des Schadensersatzes auf den heutigen Wert der Sachen abzustellen sei, weil der Kläger diese trotz Angebot am 28.06.2011 nicht abgeholt habe. Der Kläger hat bestritten, dass zu diesem Zeitpunkt noch alle Sachen im Mietobjekt vorhanden waren, sondern behauptet dass nur die jetzt herausgegebenen Sachen angeboten worden seien. Die Beklagte, die insoweit ebenfalls die Beweislast trifft, hat hierzu keinen Beweis angeboten. Hingegen verweis der Kläger zu Recht darauf, dass die Übergabeprotokolle vom 09.03.2017 und 23.03.2017 bis auf zwei Sachen sämtliche Gegenstände enthalten, die sich im Einlagerungsprotokoll der Beklagten vom 14.07.2011 finden. Die durch die Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann die Beklagte auch nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechtes, welche bereits in der Kündigung vom 06.05.2011 erfolgte, entschuldigen. Bereits das Auswechseln der Schlösser am 08.05.2011 oder 09.05.2011 vermag das Vermieterpfandrecht nicht zu rechtfertigen. Auch im Rahmen des Selbsthilferechtes hat hierfür eine Veranlassung nicht bestanden. Dies hätte nämlich zum einen vorausgesetzt, dass unmittelbar die Besitzkehr durch den Kläger durch wegschaffen droht. Die Kündigung ist diesem am 07.05.2011 zugestellt worden, von ihm an diesem Tag aber nicht einmal zur Kenntnis genommen worden. Warum dann am 08.05.2011 oder 09.05.2011 eine Besitzkehr aufgrund konkreter Umstände gedroht haben soll, ist weder von der Beklagten vorgetragen noch sonst ersichtlich. Im Übrigen müssen auch die im Rahmen der Selbsthilfe ergriffenen Maßnahmen verhältnismäßig sein. Das Auswechseln von Schlössern ohne Beisein des Mieters ist regelmäßig als unverhältnismäßig anzusehen (Geldmacher in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, § 562b Rn. 9). An dieser Stelle offen lassen kann es der Senat, ob der Kläger über seinen Prozessbevollmächtigten die Beklagte gebeten hat, das Mietobjekt zu beräumen und die Sachen für ihn einzulagern. Auch in diesem Fall träfe die Beklagte eine Obhutspflicht, welcher sie nicht genügt hat, wenn die Sachen nicht mehr vorhanden sind. Allerdings hat der Kläger eine solche Vereinbarung bestritten. Die Beklagte hat zwar ein Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vorgelegt, welches auf ein entsprechendes Telefonat verweist. Einen Nachweis für eine entsprechende Vereinbarung durch übereinstimmende Willenserklärungen vermag sie hiermit aber nicht zu führen. Weiteren Beweis hat sie nicht angetreten. 4. Unter Berücksichtigung der aufgezeigten Vortrags- und Beweislastgrundsätze ergeben sich betreffend das Inventar noch folgende Ersatzansprüche. a. Der Kläger hat vorgetragen, von der Fa. Karlsberg verschiedenes Inventar erworben zu haben und hat hierfür Vertragsunterlagen vorgelegt. Er begehrt hierfür einen Schadensersatz in Höhe von 25.000,00 €. Die Beklagte hat nicht vorgetragen, dass - und ggf. welche - dieser Gegenstände sich nicht im Mietobjekt befunden hätten bzw. welche anderen Werte für diese Gegenstände anzusetzen wären. Somit ist diese Position im verlangten Umfang ersatzfähig. b. Für vom Voreigentümer erworbenes Inventar, welches nicht mehr zurückgegeben worden sei, sich aber im Mietobjekt befunden habe, verlangt der Kläger mit Schriftsatz vom 26.05.2017 52.800,00 €. In dieser Aufstellung sind aller Gegenstände bewertet worden, die laut Übergabeprotokollen an den Kläger zurückgegeben wurden. Hierbei handelt es sich um: · 4 Lautsprecher laut Einlagerungsliste Nr. 3 (1.000,00 €) · Kasse Vectron POS 32 laut Einlagerungsliste Nr. 5 (3.200,00 €) · Kasse ADS Anker laut Liste Nr. 6 (12.000,00 €) · Stereoanlage Panasonic laut Liste Nr. 7 (1.500,00 €) · Beamer laut Liste Nr. 19 (650,00 €) · Bildschirm Belinea laut Liste Nr. 8 (650,00 €) Es ergibt sich somit ein Abzugsbetrag von 19.000,00 €, so dass aus der Aufstellung im Schriftsatz vom 26.05.2017 ein Schadensersatzanspruch von 33.700,00 € verbleibt. c. Soweit der Kläger eine Kaffeemaschine im Wert von 2.330,00 € sowie von ihm beschaffte Inventargegenstände im Wert von 5.815,24 € seinem Schadensersatzanspruch zugrunde legt, sind auch diese erstattungsfähig, da die Beklagte ihrer Vortrags- und Beweislast nicht nachgekommen ist. d. Mit der Schadensaufstellung vom 26.05.2017 verlangt der Kläger Ersatz für Warenbestände (10 Fass Bier, Wein, 100 Flaschen Spirituosen) in Höhe von 5.000,00 €. Dem ist die Beklagte nicht entgegen getreten. e. Der Kläger hat sich vergleichsweise verpflichtet, an die Fa. K. für gegenüber dieser übernommener Gegenstände 6.000,00 € zu zahlen. Die Beklagte hat bestritten, dass der Kläger diese Leistung an die Fa. K. erbracht hat. In Ansehung eines mit dem Vergleich vorliegenden vollstreckbaren Titels zu Gunsten der Gläubigerin hält es des Senat für unwahrscheinlich, dass diese bei unterbliebener Zahlung nicht von einer Vollstreckung Gebrauch gemacht hat, so dass es sich mangels weiteren Vorbringens um ein Bestreiten ins Blaue hinein handelt. f. Für den Ersatz eines entgangenen Gewinns für einen Zeitraum von 6,5 Jahren bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Dabei kann es der Senat offen lassen, ob in der Auswechslung der Schlösser und dem Fortschaffen des Inventars bereits ein Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb zu sehen ist. Sowohl im Falle des § 823 Abs. 1 BGB als auch im Falle der verbotenen Eigenmacht i. V. m. § 231 BGB fehlt es an einer Kausalität des Eingriffes zu der geltend gemachten Gewinneinbuße. Da die Beklagte das Mietverhältnis mit der Kündigung vom 06.05.2011 wirksam fristlos gekündigt hatte, war der Kläger gemäß § 546 BGB verpflichtet, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen und an die Beklagte herauszugeben. Bei vertrags- und gesetzeskonformen Verhalten war ihm also die Möglichkeit entzogen, für den Rest der Vertragslaufzeit den Pub weiter zu betreiben und Gewinne hierdurch zu erzielen. Verhält er sich hingegen vertragsuntreu, kann er daraus, dass die Beklagte ihn in der Erzielung weiterer Gewinne durch dieses vertragswidrige Verhalten hindert, Schadensersatzansprüche nicht herleiten. Hieran ist er auch dann, wenn das Verhalten der Beklagten nicht als gesetzeskonform zu bewerten ist, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert. g. Auch einen Rufschaden kann der Kläger nicht mit Erfolg geltend machen. Aus dem Vorbringen des Klägers ist nicht ersichtlich, zu welchen konkreten Beeinträchtigungen des Rufs des Klägers die sehr allgemein wiedergegebenen Äußerungen des Herrn S... geführt haben sollen und welche konkreten Auswirkungen sich hieran angeknüpft haben, die einen schätzbaren Schaden nach sich gezogen hätten. h. Im Ergebnis besteht ein ersatzfähiger Schaden des Klägers in Höhe von 77.845,24 €. 5. Hierneben hat die Beklagte dem Kläger 185,00 € herauszugeben, die sie unstreitig in den Mieträumen an sich genommen hat. Soweit der Kläger weitere 610,00 € begehrt, hat die Beklagte bestritten, diese in den Mieträumen gefunden und an sich genommen zu haben. Der Kläger hat für seinen streitigen Vortrag Beweis nicht angetreten. 6. Schließlich ist die Beklagte verpflichtet, dem Kläger die von diesem geleistete Kaution in einer Höhe von 7.955,03 € zurück zu zahlen. a. Vereinbarungsgemäß zahlte der Kläger eine Kaution in Höhe von 9.343,60 €. Hiervon ist eine anteilige Miete für Mai 2011 in Höhe von 1.388,57 € in Abzug zu bringen. Weitergehende Mietbeträge aufgrund einer zum 01.01.2011 erfolgten Mieterhöhung können zu Gunsten der Beklagten nicht mit der Kaution verrechnet werden. § 7 Ziffer 3 des Mietvertrages enthält keine automatische Mietanpassungsklausel. § 7 Ziffer 3 lautet: „3. Unabhängig von den Punkten 1 und 2 dieses Paragraphen wird vereinbart, dass zum 01.01.2011 die Nettokaltmiete um 5 - 7 % erhöht wird. Hierzu finden bis zum 30.11.2010 die Verhandlungen unter Vorlage der BWA des Mieters statt.“ Bereits der Satz 2 dieser Ziffer lässt erkennen, dass der Mieterhöhung zum 01.01.2011, deren untere und obere Grenze in Satz 1 festgelegt worden sind, Verhandlungen vorausgehen sollten. Derartige Verhandlungen haben unstreitig nicht stattgefunden. Da die Parteien aber die Mieterhöhung an eben diese Verhandlungen binden wollten, hätte die Beklagte zunächst die Mitwirkung des Klägers an diesen Verhandlungen erwirken müssen. b. Die Beklagte kann die Kaution auch nicht mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 verrechnen. Diese Abrechnungen sind aus Sicht des Senates formell unwirksam und können daher keine fällige Forderung bewirken. Die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt an das äußere Erscheinungsbild der Abrechnung grundsätzliche Anforderungen, die es dem Mieter erkennen lassen, wie der Vermieter das Ergebnis seiner Abrechnung ermittelt hat. Ob dies inhaltlich und rechnerisch richtig ist, spielt dabei keine Rolle (vgl. Langenberg, NZM 2006, 641; Herrlein-Kandelhard/Both, Mietrecht, 4. Auflage, § 556 Rn. 71). So muss die Betriebskostenabrechnung den Mieter in für ihn nachvollziehbarer Weise darüber informieren, auf welche Weise und mit welchem Umlageschlüssel der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist (BGH, Urteil v. 20.01.2016, VIII ZR 93/15, GE 2016, 253). Auch wenn der 8. Senat des Bundesgerichtshofs bemüht ist, die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu Gunsten des Vermieters so gering wie möglich zu halten, um ihm so die Abrechnung nicht unnötig zu erschweren, muss gleichwohl dem durchschnittlich gebildeten und verständigen Mieter aus der Betriebskostenabrechnung erkenntlich sein, nach welchem Umlageschlüssel die einzelnen Betriebskostenarten umgelegt werden und wie dies zuzuordnen ist. Diesen Ansprüchen genügen die Betriebskostenabrechnungen der Beklagten in keiner Weise. Abgerechnet wird mit stetig wechselnden Umlageschlüsseln, die aus sich heraus nicht verständlich sind. Die Abrechnung vermittelt nicht den Eindruck, einer geordneten Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben. Es ist nicht nachvollziehbar, warum Betriebskosten einfach durch 2 geteilt werden, während andere Betriebskosten nach nicht näher erläuterten Quadratmetern verteilt werden. Erstrecht nicht nachvollziehbar ist, wenn die Verwaltungskosten durch die Anzahl der Quadratmeter des klägerischen Mietobjekts und sodann durch 365 Tage geteilt werden und anschließend wieder mit 365 Tagen und den Quadratmetern der Mietfläche des Klägers multipliziert werden. Die Abrechnungen vermitteln in ihrer Gesamtheit den deutlichen Eindruck, einer willkürlichen Kostenzuordnung, der eine tatsächliche und nachvollziehbare Berechnung nicht zugrunde liegt. Der Senat nimmt daher für diese Abrechnungen den eher den Ausnahme bildenden Fall der formellen Unwirksamkeit an. Im Ergebnis dessen kommt es nicht darauf an, dass Betriebskosten abgerechnet werden, die in der Umlagevereinbarung nicht vorgesehen sind. Ebenso braucht nicht abschließend erörtert werden, ob die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten inhaltlich überhaupt nachvollziehbar ist, und ob sie in der Anlage zum Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist. c. Mit der Kaution verrechnen kann die Beklagte auch nicht Kosten der Einlagerung und Räumung. Soweit sich die Beklagte zur Rechtfertigung ihres Anspruchs auf eine entsprechende Vereinbarung mit dem Kläger dahin beruft, dass sie habe die Räumung und Einlagerung vornehmen sollen, hat sie diese nicht beweisen können. Hat sie aber ohne entsprechende Vereinbarung das Mietobjekt beräumt und die Sachen weggeschafft, kann sie die Kosten einer solchen verbotenen Eigenmacht dem Kläger nicht überbürden. d. Schließlich kann sie auch nicht außergerichtliche Anwaltskosten mit der Kaution verrechnen. Diese sind vom Kläger nicht zu erstatten. Sie lassen sich nicht an den bereits anwaltlich erfolgten Ausspruch der Kündigung anknüpfen. Zwar hat der Kläger diese Kündigung durch einen Verstoß gegen seine vertragliche Zahlungspflicht herbeigeführt. Allerdings war die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe für die Beklagte als ein für die Immobilienverwaltung betrautes Unternehmen nicht notwendig. Die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind jedem Immobilienverwalter geläufig und weisen keine besonderen rechtlichen Schwierigkeiten auf. Die Feststellung der Zahlungsrückstände ist ohnehin erforderlich, damit überhaupt der Anwalt beauftragt wird. Den Fälligkeitszeitpunkt anhand des Vertrages festzustellen, stellt keine besondere rechtliche Schwierigkeit dar. An die Folgetätigkeiten der Prozessbevollmächtigten der Beklagten kann ein Ersatzanspruch nicht geknüpft werden, da sie bereits beauftragt war. 7. Soweit die Klage Erfolg hat, waren dem Kläger Zinsen nicht zuzusprechen, da er einen Zinsanspruch mit seinem geändertem Antrag vom 03.11.2014 (Bl. 131 Bd. II d. A.) nicht mehr geltend gemacht hat. 8. Betreffend die laut Übergabeprotokollen vom 09.03. und 23.03.2017 herausgegebenen Gegenständen haben die Parteien übereinstimmend die Erledigung erklärt. Die hierauf entfallenden Kosten hat gleichfalls der Kläger zu tragen, da sein auf Schadensersatz in Geld gerichteter Antrag gleichfalls keinen Erfolg gehabt hätte, da ihm ein Herausgabeanspruch zustand. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen sind nicht gegeben.