4 U 52/19

Leitsatz: 1. Verweigert eine Grundstückserwerberin unter Verweis auf „soziale Gründe“ die Zustimmung zu der Durchführung von Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen, welche für einen ergänzenden Kaufpreisanspruch der Verkäuferin aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Nachbewertungsklausel zu berücksichtigen sind, ist eine Treuwidrigkeit dieses Verhaltens nicht wegen der derzeitigen politischen Diskussion über bezahlbare Mieten zu verneinen. 2. Der vertragliche Erfüllungsanspruch, dessen Nichterfüllung den Schaden im Falle einer Pflichtverletzung des Notars bei der Beurkundung erst eintreten lässt, stellt keine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO dar (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 436/98, DNotZ 2001, 194). 1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Rostock vom 05.04.2019, Aktenzeichen 3 O 279/18 (4), wird zurückgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das in Ziffer 1) genannte Urteil des Landgerichts Rostock und dieser Beschluss sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund der jeweiligen Entscheidung vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf bis zu 170.000,00 € festgesetzt. I. Die Parteien streiten über einen Anspruch aus Notarhaftung aufgrund der Mangelhaftigkeit des Entwurfes einer später so beurkundeten Nachbewertungsklausel im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages. Bei der Klägerin handelt es sich um eine Immobilienprojektgesellschaft, der Beklagte ist als Notar tätig. Im Jahr 2010 beabsichtigte die Klägerin ein mit drei Mehrfamilienhäusern bebautes Grundstück unter der Anschrift L... an eine Dritte zu veräußern. Maßgeblich für die Bildung des Kaufpreises sollte dabei die erzielbare Jahresmiete sein. Soweit zum Jahr 2013 bereits absehbar die Möglichkeit einer Mieterhöhung bestand, sollte eine entsprechende Nachbewertungsklausel in den von dem Beklagten zu gestaltenden Grundstückskaufvertrag aufgenommen werden. Am 12.03.2010 beurkundete der Beklagte vor diesem Hintergrund zu seiner UR-Nr. 189/2010 einen Vertrag zwischen der Klägerin und der Erwerberin des Objekts, der unter anderem die folgenden hier relevanten Regelungen enthielt: „(…) § 4 Kaufpreis Der Kaufpreis beträgt 1.100.000,00 EUR (in Worten: einemillioneinhunderttausend Euro). (…) § 11 Mietgarantie Der Veräußerer übernimmt gegenüber dem Erwerber für die Jahre 2010, 2011 und 2012 ab dem Monatsersten nach Besitzübergang die selbständige Garantie für den Eingang einer jährlichen Kaltmiete in Höhe von 71.676,00 € entsprechend der Höhe der Kaltmiete (…) zum Stichtag 31.12.2009. (…) Mietverträge werden rechtlich direkt zwischen Erwerber und Mieter abgeschlossen. Der Erwerber hat den dieser Urkunde als Anlage beigefügten Mietverwaltungsvertrag mit dem Veräußerer abgeschlossen und dem Veräußerer die dieser Urkunde als Anlage beigefügte Mietverwaltungsvollmacht erteilt. Die Mietverträge sind vor Abschluss mit dem Erwerber abzustimmen. Auf den Mietverwaltungsvertrag sowie auf die Mietverwaltungsvollmacht wird verwiesen. Sie wurden vorgelesen und genehmigt. (…) § 12 Nachbewertung Die Beteiligten gehen davon aus, dass sich bis zum 01.04.2013 der für den Vertragsgegenstand zu erzielende Mietzins gegenüber dem derzeitigen Mietzins (Kaltmiete) erhöhen wird. Für diesen Fall soll der Kaufpreis für den Vertragsgegenstand wie folgt angepasst werden: Zunächst wird der Differenzbetrag zwischen der am 31.03.2010 und der am 01.04.2013 erzielten Jahreskaltmiete ermittelt. Dieser Differenzbetrag ist mit vierzehn zu multiplizieren. Der Erwerber hat den so errechneten Betrag bis zum 01.05.2013 auf das in diesem Vertrag benannte Konto des Veräußerers bzw. auf ein anderes vom Veräußerer mitzuteilendes Konto zu zahlen. (…) Der Erwerber unterwirft sich wegen der Zahlung des Nachzahlungsbetrages in Höhe von bis zu 150.000,00 € (in Worten: einhundertfünfzigtausend Euro) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Dem Veräußerer darf eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde ohne weitere Nachweise erteilt werden. Eine Beweislastumkehr ist hiermit nicht verbunden. (…)“ Der zu demselben Datum zwischen der Klägerin und der Käuferin der Immobilie geschlossene Mietverwaltungsvertrag enthielt unter anderem die folgenden hier relevanten Passagen: „(…) § 2 Vertragsdauer und Kündigung 1. Der Vertrag wird ab 01.04.2010 zunächst bis zum 31.03.2013 fest abgeschlossen. Wird er nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Vertragsende gekündigt, verlängert er sich jeweils um ein weite res Jahr. (…) § 3 Aufgaben der Verwalterin (…) 2. Die Verwalterin ist berechtigt und verpflichtet, die wirtschaftlichen und sonstigen Interessen des Auftraggebers in jeder Hinsicht zu beachten und zu vertreten und das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. 3. Zum Aufgabenbereich der Verwalterin gehören insbesondere: (…) c. Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten, ggf. die Stellung und Durchsetzung von Mieterhöhungsverlangen, wobei die gerichtliche Geltendmachung in Abstimmung mit dem Auftraggeber ggf. einem Rechtsanwalt zu übertragen ist; (…) § 5 Vollmacht Der Auftraggeber erteilt der Verwalterin unverzüglich eine schriftliche Vollmacht (Anlage 1) über den Inhalt der übertragenen Befugnisse. Bei Beendigung des Vertrages ist sie unaufgefordert an den Auftraggeber zurückzugeben. (…)“ Die ebenfalls auf den 12.03.2010 datierte gesonderte Mietverwaltungsvollmacht enthielt letztlich unter anderem die folgenden hier relevanten Formulierungen: „(…) 2. Die Verwaltung ist befugt, den Eigentümer gegenüber Mietern, Behörden und Versorgungsträgern zu vertreten. 3. Die Verwaltung ist befugt, Mieten, Nebenkosten oder sonstige Nutzungsentgelte und vertraglich vereinbarte Zahlungen im eigenen Namen und für Rechnung des Eigentümers geltend zu machen. (…) Die Vertretungsvollmacht unter 1 – 4 unterliegt den Regelungen des geschlossenen Mietverwaltungsvertrages vom 12.03.2010. Diese Vollmacht erlischt bei Beendigung des Mietverwaltungsvertrages vom 12.03.2010 für das oben bezeichnete Mietobjekt und ist dem Eigentümer unverzüglich zurückzugeben. (…)“ Am 31.03.2010 betrug die für das Objekt erzielbare Jahresmiete 71.682,60 €. Zum 01.04.2013 konnte eine Mieterhöhung um 20 Prozent vorgenommen werden. Die Klägerin wies die Grundstückserwerberin mit Schreiben vom 14.09.2012 auf diese Möglichkeit hin, wobei das Schreiben auszugsweise wie folgt lautete: „(…) Aus der Zusammenarbeit mit Ihnen wissen wir aber durchaus, dass Sie Überlegungen hatten, die Mieten geringer als marktüblich zu gestalten. In Erfüllung des Kaufvertrages würden wir die Mieterhöhung zum 01.01.2013 jetzt vorbereiten, welches bei erfolgreicher Durchsetzung die o. g. Nachbewertung zur Folge hätte. (…) Sollten Sie andere Vorstellungen haben, teilen Sie es uns bitte bis zum 30.09.2012 mit. Ohne Nachricht von Ihnen verfahren wir, wie angekündigt. (…)“ Per E-Mail vom 16.09.2012 erklärte die Käuferin des Objekts, dass bis zu einer Klärung der Angelegenheit durch ihren Rechtsanwalt keine Vollmacht der Hausverwaltung mehr in diesem Zusammenhang bestehe. Mit Schreiben vom 26.09.2012 teilte sie der Klägerin sodann mit, dass sie nach den kaufvertraglichen Vereinbarungen nicht verpflichtet sei, Mieterhöhungen vorzunehmen. Wie bereits im Februar 2012 mitgeteilt werde sie schon unter sozialen Gesichtspunkten von der Durchführung von Mieterhöhungen absehen; sie sei an langfristig solventen Mietern interessiert, wobei eine Mietsteigerung bei vielen der Bestandsmieter zu einem Wohnungswechsel führe. Die Klägerin nahm die Erwerberin des streitgegenständlichen Hausgrundstücks daraufhin zu dem Aktenzeichen 4 O 303/12 des Landgerichts Stralsund auf Zahlung der Differenz zwischen dem Betrag in Höhe von 150.000,00 €, bezüglich dessen sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hatte, und dem sich ergebenden Nachbewertungsbetrag in Höhe von (71.6821,60 € x 20 % = 14.336,52 € x 14 =) 200.711,28 € in Anspruch; dies führte zu der antragsgemäßen Verurteilung der Grundstückserwerberin in Höhe von (200.711,28 € - 150.000,00 € =) 50.711,28 €, weil sich eine Erhöhung der erzielbaren Jahresmiete schon aufgrund in dem maßgeblichen Zeitraum eingetretener Mieterwechsel ergeben hatte. Die Käuferin des Objekts setzte sich ihrerseits zu dem Aktenzeichen 4 O 83/14 des Landgerichts Stralsund mit einer Vollstreckungsgegenklage gegen die Zwangsvollstreckung der Klägerin aus der notariellen Urkunde in Höhe von 150.000,00 € zur Wehr. Mit Urteil vom 14.07.2015 erklärte das Landgericht Stralsund die Zwangsvollstreckung in einer 4.366,64 € übersteigenden Höhe für unzulässig und wies die Hilfswiderklage der Klägerin auf Zahlung von 145.633,36 € ab; der zuständige Einzelrichter stellte dabei darauf ab, dass die Grundstückserwerberin nach dem Wortlaut des Vertragstextes nicht zu einer Duldung der Vornahme von Mieterhöhungen durch die Klägerin verpflichtet gewesen sei und auch keine widerspruchsfreie Übereinstimmung zwischen ihnen vorgelegen habe, dass die Klägerin in jedem Falle Mieterhöhungen auch bei Bestandsmieten selbständig durchführen können sollte. Die Klägerin legte dagegen Berufung zu dem Aktenzeichen 3 O 53/15 des Oberlandesgerichts Rostock ein. In der mündlichen Berufungsverhandlung am 19.01.2017 wies der hier zuständige Einzelrichter darauf hin, dass in § 3 Nr. 2 des Mietverwaltungsvertrages die aus dem Auftragsrecht abzuleitende Interessenwahrungspflicht ausdrücklich betont worden und die erteilte Anweisung, keine Mieterhöhungen durchzuführen, von der Klägerin daher zu beachten gewesen sei; die Interessenlage der Grundstückskäuferin sei nicht zu hinterfragen, die Entziehung der Mietverwaltungsvollmacht nicht zu beanstanden und das Verhalten der Erwerberin der Immobilie nicht als treuwidrig zu beurteilen. Gegebenenfalls habe die Nachbewertungsklausel in dem notariellen Kaufvertrag dahingehend anders formuliert werden müssen, dass die Mieterhöhungsverfahren von dem Willen der Grundstückskäuferin unabhängig gewesen wären. Die Klägerin nahm ihre Berufung in der Folge zurück. Für den letztgenannten Rechtsstreit hatte die Klägerin an die Erwerberin der Immobilie aufgrund eines Beschlusses des Landgerichts Stralsund vom 16.11.2015 Kosten für die erste Instanz in Höhe von 6.988,73 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus sei dem 17.07.2015, d. h. im Zeitpunkt der Zahlung durch die Klägerin insgesamt 7.431,48 € auszugleichen; der Beschluss war auf eine Erinnerung der Klägerin gegen den ursprünglichen Kostenfestsetzungsbeschluss vom 24.08.2015 ergangen, welche die Reisekosten des Prozessbevollmächtigten der Grundstückerwerberin betraf. Für den zweiten Rechtszug hatte die Klägerin aufgrund eines Kostenfestsetzungsbeschlusses des LG Stralsund vom 31.03.2017 einen Betrag in Höhe von 5.478,21 € gegenüber der Käuferin auszugleichen. Außerdem fielen der Klägerin jeweils eigene außergerichtliche Auslagen für ihre anwaltliche Vertretung in Höhe von 4.794,63 € bzw. 5.881,46 € an. Mit anwaltlichem Schriftsatz ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 28.06.2017 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 15.08.2017 erfolglos zur Zahlung von 145.633,36 € nebst fünf Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 02.05.2013 im Hinblick auf einen entgangenen Kaufpreisnachzahlungsanspruch sowie zu einer Erstattung der zuvor genannten Verfahrenskosten des Vorprozesses zu den Aktenzeichen 4 O 83/14 LG Stralsund - 3 U 83/15 OLG Rostock in einer Gesamthöhe von 23.585,78 € auf. Im Falle einer Zahlung des Nachbewertungsbetrages zum 01.05.2013 hätte die Klägerin den Betrag zu einer jährlichen Verzinsung in Höhe von einem Prozent anlegen können. Die Klägerin hat Ansprüche gegen den Beklagten daraufhin gerichtlich geltend gemacht. Sie hat behauptet, im Falle einer vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages bekundeten Weigerung der Käuferin, Mieterhöhungen gegenüber Bestandmietern vorzunehmen, hätte die Klägerin das Objekt nicht wie jetzt geschehen veräußert, sondern anderweitig angeboten und dann für mindestens 1.300.711,28 € verkaufen können. Die Klägerin war der Auffassung, der Beklagte habe zur Wahrung ihrer Interessen beispielsweise die Erteilung einer unwiderruflichen Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen vorschlagen können. Dass auch die Erwerberin der Immobilie von einer Steigerung der Bestandsmieten ausgegangen sei, ergebe sich aus der Höhe des einer sofortigen Zwangsvollstreckung unterliegenden Betrages von 150.000,00 €, welcher nach den vereinbarten Parametern für die Nachbewertung mit Mieterhöhungen nur im Zusammenhang mit Neuvermietungen nicht hätte erreicht werden können. Von der Aussichtslosigkeit eines Vorgehens gegen die Grundstückskäuferin sei erst aufgrund der Ausführungen des Berufungsgerichts in dem dortigen Verhandlungstermin des zweiten Vorprozesses auszugehen gewesen. Die Klägerin hat zunächst nur Teilbeträge aus diesen Positionen in Höhe von 16.500,00 € bezüglich einer entgangenen Kaufpreiserhöhung, in Höhe von jeweils 1.500,00 € hinsichtlich der an die Grundstückskäuferin im Zusammenhang mit dem Verfahren zu den Aktenzeichen 4 O 83/14 LG Stralsund - 3 U 83/15 OLG Rostock ausgeglichenen Kosten sowie der an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin geleisteten Auslagen für jeden Rechtszug und in Höhe von ebenfalls 1.500,00 € aus aufgelaufenen Zinsen auf einen entgangenen Nachzahlungsbetrag seit dem 02.05.2013 (bei dem in der Klageschrift angegebenen Datum 02.03.2013 dürfte es sich um ein offensichtliches Schreibversehen handeln, Anmerkung des Senats) zum Gegenstand ihrer Klage gemacht und beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 24.000,00 € nebst fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz auf 16.500,00 € vom 29.06.2017 bis 15.08.2017 und auf 22.500,00 € seit dem 16.08.2017 zu zahlen. Die Klage ging am 28.03.2018 bei Gericht ein. Nach Einzahlung des am 10.04.2018 angeforderten Gerichtskostenvorschusses am 18.04.2018 wurde die Klage dem Beklagten am 28.04.2018 zugestellt. Im weiteren Verlauf hat die Klägerin die Klage auf die vollen Beträge einer entgangenen Kaufpreiserhöhung wie von ihr errechnet und der ihr im Zusammenhang mit dem Verfahren zu den Aktenzeichen 4 O 83/14 LG Stralsund - 3 U 83/15 OLG Rostock entstandenen Kosten erweitert, und nunmehr beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 169.219,14 € zuzüglich fünf Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz auf 145.633,36 € ab 02.05.2013 und auf weitere 23.585,78 € seit 16.08.2017 zu zahlen. Die Klageerweiterung ging am 08.11.2018 bei Gericht; nach Einzahlung des am 12.11.2018 angeforderten weiteren Gerichtskostenvorschusses am 15.11.2018 wurde die Klageerweiterung dem Beklagten am 29.11.2018 zugestellt. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte hat behauptet, er habe sowohl im Rahmen des Vorgespräches hinsichtlich der beabsichtigten Vertragsgestaltung als auch im Zusammenhang mit dem Austausch der Vertragsentwürfe und nochmals in dem Beurkundungstermin selbst darauf hingewiesen, dass bezogen auf die Vornahme von Mieterhöhungen das Erfordernis einer Mitwirkung der Grundstückskäuferin bestehe, welches durch die Erteilung einer Vollmacht für die Klägerin nicht beseitigt werde. Die Klägerin habe die dann beurkundeten Regelungen dennoch für ausreichend gehalten, und die Erwerberin des Objekts hätte sich auf eine weitergehende Nachbewertungsklausel nicht eingelassen; sie habe schon in einer E-Mail vom 09.03.2010 zum Ausdruck gebracht, dass sie Mieterhöhungen zumindest ganz wesentlich nur im Falle von Neuvermietungen vornehmen wolle. Der Beklagte war der Ansicht, die Klägerin habe besonderer Hinweise und Belehrungen zu der maßgeblichen Frage nicht bedurft, weil sie keine Laiin, sondern im Immobiliengeschäft tätig sei und die aufgrund einer Vollmachterteilung bestehenden Möglichkeiten daher gekannt habe. Wegen seiner Verpflichtung zur Unparteilichkeit seien ihm Vorschläge verwehrt gewesen, welche auf eine einseitige Bevorzugung der Klägerin hinausgelaufen wären. Die rechtsgeschäftliche Handlungsfreiheit der Grundstückskäuferin habe auch durch eine „verdrängende“ Vollmacht zu Gunsten der Klägerin nicht eingeschränkt werden können. Zinsen auf einen entgangenen Nachbewertungsbetrag könne die Klägerin nicht verlangen, weil sie so zu stellen sei, als wenn die Zahlung zu dem vorgesehenen Zeitpunkt erfolgt wäre. Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Die betreffende Frist habe mit dem Verweis der Erwerberin der Immobilie darauf, zu der Vornahme von Mieterhöhungen nicht verpflichtet zu sein, im September 2012, spätestens aber mit dem Verstreichen des 01.04.2013 ohne Wirksamwerden von Mieterhöhungen an diesem Datum begonnen. Eine anderweitige erfolgversprechende Ersatzmöglichkeit habe für die Klägerin nicht bestanden, nachdem dafür nur eine Inanspruchnahme der Grundstückskäuferin in Betracht gekommen wäre und dies wegen der Vertragsgestaltung von vornherein nicht aussichtsreich gewesen sei. Wegen des weiteren erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat dazu unter anderem ausgeführt, es fehle an einer adäquat kausalen Amtspflichtverletzung für einen der Klägerin entstandenen Vermögensschaden. Eine Verletzung der Pflicht des Beklagten zu gestaltender Beratung sei nicht ersichtlich, weil sich die Rechtsstellung der Klägerin beispielsweise auch im Falle einer Unwiderruflichkeit der Mietverwaltungsvollmacht nicht verbessert hätte. Die Erwerberin des streitgegenständlichen Grundstücks habe bereits nach der gewählten Regelung die Vollmacht nicht einfach widerrufen können, ohne sich vertragswidrig zu verhalten. Nach der Formulierung der Mietverwaltungsvollmacht habe die Grundstückskäuferin der Klägerin die schuldrechtliche Befugnis erteilt, Mieterhöhungen auch gegenüber Bestandsmietern durchzusetzen. Diese spezielle Regelung verdränge die Generalklausel, wonach die Klägerin die wirtschaftlichen und sonstigen Interessen der Vermieterin in jeder Hinsicht zu beachten und zu vertreten gehabt habe. Hinzu komme, dass die Mietverwaltungsvollmacht nicht per E-Mail habe widerrufen werden können; aus § 172 Abs. 2 BGB folge, dass die schriftlich erteilte Vollmacht bestehen bleibe, bis die Vollmachtsurkunde zurückgegeben oder für kraftlos erklärt werde. Daneben sei das Erlöschen der Vollmacht erst bei Beendigung des Mietverwaltungsvertrages vorgesehen gewesen, sodass eine beliebige Widerruflichkeit auch aus diesem Grunde ausgeschlossen gewesen sei. Soweit jede andere Vertragsgestaltung von einer Mitwirkung der Grundstückserwerberin abhängig gewesen sei, habe die Klägerin die Behauptung des Beklagten, die Käuferin hätte alternative Formulierungen nicht mitgetragen, nicht plausibel widerlegt. Wenn die Klägerin in diesem Zusammenhang vortrage, sie habe in einem solchen Falle von einem Verkauf abgesehen und das Objekt weiter in ihrem Bestand gehalten, so sei für diesen Fall nicht ersichtlich, dass ihr ein Schaden entstanden und wie hoch dieser wäre. Bezüglich der haftungsbegründenden Kausalität einer Amtspflichtverletzung für einen Vermögensschaden komme es darauf an, wie die Gerichte in dem zugrundeliegenden Rechtsstreit außerhalb des Haftungsprozesses bei richtiger Rechtsanwendung und unter Berücksichtigung einer gesicherten ober- oder höchstrichterlichen Rechtsprechung mutmaßlich entschieden hätten. Wohlfeile Ausführungen eines Gerichts über die zutreffende vertragliche Gestaltung hätten dagegen für den Haftungsprozess keine maßgebliche Richtigkeitsgewähr. So wäre die Vollstreckungsgegenklage der Grundstückskäuferin in dem Vorprozess zu den Aktenzeichen 4 O 83/14 LG Stralsund - 3 U 83/15 OLG Rostock nicht mit der in dem mündlichen Termin der Berufungsverhandlung gegebenen Begründung erfolgreich gewesen, weil sie sich bei richtiger Betrachtung des Mietverwaltungsvertrages ersichtlich vertrags- und treuwidrig verhalten habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils Bezug genommen. Gegen das ihr am 10.04.2019 zugestellte landgerichtliche Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 29.04.2019 erhobenen und nach Fristverlängerung bis zum 10.07.2019 mit Eingang am 09.07.2019 begründeten Berufung. Sie macht geltend, der Notar sei verpflichtet, den Vertragsparteien den sichersten Weg zur Erreichung des angestrebten Ziels aufzuzeigen und von mehreren rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten diejenige zu wählen, die am wenigsten schadensträchtig sei. Davon ausgehend habe auch die Formulierung einer unwiderruflichen Vollmacht in dem Mietverwaltungsvertrag die Grundstückserwerberin nicht an deren vertragswidriger Entziehung gehindert; der damit einhergehende Abschreckungscharakter hätte jedoch das Risiko eines solchen Vorgehens erhöht, während eine Regelung, die mit unterschiedlichen Ergebnissen ausgelegt werden könne, zum Vertragsbruch geradezu einlade und in dem Vorprozess zu den Aktenzeichen 4 O 83/14 LG Stralsund - 3 U 83/15 OLG Rostock zwei Gerichte dazu veranlasst habe, der Käuferin des streitgegenständlichen Objekts Recht zu geben. Das Urteil des Landgerichts weise zudem einen Denkfehler auf; wenn sich die Grundstückserwerberin nach den dortigen Entscheidungsgründen nämlich schon auf eine klare und eindeutige Regelung eingelassen habe, könne damit ausgeschlossen werden, dass sie eine „sicher“ gefasste Formulierung nicht akzeptiert hätte. Das Argument, der einer sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfene Nachzahlungsbetrag in Höhe von 150.000,00 € habe sich nur mit Neuvermietungen nicht erreichen lassen, habe das Landgericht gänzlich unberücksichtigt gelassen. In dem Vorprozess zu den Aktenzeichen 4 O 83/14 LG Stralsund - 3 U 83/15 OLG Rostock wäre das Rechtsmittel der Klägerin auch mit der Begründung des Berufungsgerichts aus der dortigen mündlichen Verhandlung zurückgewiesen worden; da die dabei zugrunde gelegte Auslegung vertretbar sei, wäre bei Nichtzulassung der Revision eine Nichtzulassungsbeschwerde erfolglos geblieben. Der seitens des Landgerichts angeführte formale Aspekt eines unwirksamen Widerrufs der Mietverwaltungsvollmacht sei irrelevant, weil die Grundstückskäuferin immer noch selbst gegenüber den Mietern hätte tätig werden können. Übersehen habe das Landgericht den Vortrag der Klägerin, dass sie bei einer Weigerung der Käuferin der Immobilie, eine deutlich gefasste Regelung zu akzeptieren, das Grundstück anderweitig angeboten und dafür 1.300.711,28 € hätte erlösen können. Die Klägerin beantragt, 1. unter Aufhebung des Urteils des Einzelrichters des Landgerichts Rostock vom 05.04.2019 (3 O 279/18) den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 169.219,14 € zuzüglich fünf Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz auf 145.633,36 € seit 02.05.2013 und auf weitere 23.585,78 € seit 16.08.2017 zu zahlen, und 2. hilfsweise, unter Aufhebung des Urteils des Einzelrichters des Landgerichts Rostock vom 05.04.2019 (3 O 279/18) das Verfahren an das Landgericht Rostock zurückzuverweisen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er trägt vor, es fehle schon an einer zulässigen Berufung, weil sich die Berufungsbegründung nicht mit der Überlegung des Landgerichts auseinandersetze, dass bereits das beurkundete Vertragswerk der Klägerin einen Anspruch gegen die Grundstückserwerberin verschafft habe. Wenn die Klägerin zudem die in dem Vorprozess zu den Aktenzeichen 4 O 83/14 LG Stralsund - 3 U 83/15 OLG Rostock seitens der Gerichte dazu geäußerten Rechtsauffassungen für falsch halte, halte sie im Umkehrschluss das hier angegriffene Urteil für richtig; darauf lasse sich eine Berufung nicht stützen. Ebenso wenig gehe die Berufungsbegründung auf die Ausführungen des Landgerichts zu der fehlenden Kausalität einer Amtspflichtverletzung für einen Vermögensschaden der Klägerin ein; auf die von der Klägerin angenommenen Folgen in dem Fall, dass sie ihre Berufung in dem zweiten Vorprozess nicht zurückgenommen hätte, komme es danach nämlich gar nicht an. Die Behauptung, die Käuferin der Immobilie sei bei einer deutlicher formulierten Regelung nicht auf die Idee gekommen, der Klägerin die Verwaltungsvollmacht wieder zu entziehen, sei neu und daher unbeachtlich. Die Darlegungen der Klägerin zu der Situation im Falle einer Weigerung der Grundstückserwerberin, sich auf eine alternative Vertragsfassung einzulassen, seien widersprüchlich, weil sie auch vorgetragen habe, das Objekt dann in ihrem Bestand behalten zu haben. Bei dieser Variante sei nach der Differenzhypothese zudem ein Gesamtvermögensvergleich erforderlich, während die angebliche anderweitige Verkaufsmöglichkeit ersichtlich ins Blaue hinein behauptet werde. II. Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 17.08.2020 Bezug genommen. Das darauf erfolgte weitere Vorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere Beurteilung; auf den Nachweis eines Kausalzusammenhanges zwischen einem der Klägerin entstandenen Schaden und einer Amtspflichtverletzung des Beklagten kommt es nicht an, weil ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten jedenfalls als verjährt anzusehen ist. 1. Maßgeblich dafür, ob der Erfüllungsanspruch gegen den Vertragspartner eine anderweitige Ersatzmöglichkeit für den aufgrund einer notariellen Amtspflichtverletzung Geschädigten darstellen kann, ist nicht, ob der Schaden als solcher bereits entstanden war, als die Klägerin die Forderung gegen die Grundstückskäuferin gerichtlich geltend gemacht hat; vielmehr kommt es darauf an, ob der Schaden nicht oder nicht ausschließlich auf der Nichterfüllung des vertraglichen Anspruchs beruht (vgl. so nochmals BGH, Urteil vom 25.02.1999, Az.: IX ZR 240/98, - zitiert nach juris -, Rn. 16 m. w. N.). 2. In dem vorliegenden Fall ergibt sich ein Schaden der Klägerin allerdings einzig daraus, dass die Erwerberin des Objekts den (Erfüllungs)Anspruch der Klägerin auf den Nachzahlungsbetrag nicht beglichen hat, ohne dass bei der Klägerin im Sinne eines Schadens anderweitig eine Verschlechterung ihrer Vermögenslage aufgrund des Kaufvertrages oder dessen Umsetzung eingetreten wäre (vgl. nochmals auch die von der Klägerin zitierte Entscheidung BGH, Urteil vom 17.02.2000, Az.: IX ZR 436/98, Rn. 26; werden dort im Weiteren unter Rn. 32 die Erfüllungsansprüche zugegebenermaßen dennoch als anderweitige Ersatzmöglichkeit angesehen, weil „der Schaden als solcher bereits entstanden war“, erscheint dies zumindest missverständlich und erfolgt ohne nähere und in irgendeiner Weise nachvollziehbare Begründung angesichts der gleichzeitigen Bezugnahme auf das Urteil vom 25.02.1999, Az.: IX ZR 240/98, jeweils zitiert nach juris; siehe zu der sich daraus ergebenden Widersprüchlichkeit auch Preuß DNotZ 2001, 197/201. Insbesondere ist danach eine Zulassung der Revision nicht veranlasst, weil die höchstrichterliche Entscheidung vom 17.02.2000 eben keine Absicht einer Aufgabe oder Korrektur der Rechtsgrundsätze erkennen lässt, wie sie in derjenigen vom 25.02.1999 aufgestellt worden sind; eine Abweichung ergibt sich allein aus deren Anwendung auf den konkreten Einzelfall). III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. IV. Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgte gemäß § 708 Nr. 10, 711 ZPO. V. Der Streitwert des Berufungsverfahrens war gemäß §§ 43 Abs. 1, 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, 3 ZPO nach dem Hauptforderungsbetrag des bezifferten Zahlungsantrages, welchen die Klägerin mit ihrer Berufung weiterverfolgte, auf bis zu 170.000,00 € festzusetzen.