7 U 83/23

Leitsatz: 1. Bei einem vertraglichen Gewährleistungsausschluss trägt grundsätzlich der Käufer nach § 444 BGB die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört. Voraussetzung für eine vertragliche Offenbarungspflicht ist, dass der Verkäufer den konkreten Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kannte oder zumindest für möglich hielt.(Rn.18) (Rn.19) 2. Der Umstand, dass der Verkäufer mehr als 15 Jahren vor dem Verkauf in Eigenregie einen Dachbalken ersetzt hat, ist kein Indiz für die mögliche Kenntnis des Verkäufers von Feuchtigkeitsschäden am Dach. Vielmehr spricht der erhebliche zeitliche Abstand zwischen den Arbeiten und der Veräußerung gegen eine entsprechende Kenntnis des Verkäufers.(Rn.22) 3. Einer Präklusionswirkung nach § 296a Satz 1 ZPO steht nicht immer die vom Gericht gewährte Möglichkeit zur Stellungnahme zum Ergebnis der Beweisaufnahme entgegen. Von der Präklusionswirkung sind nämlich nur solche Angriffs- und Verteidigungsmittel ausgenommen, die erst aus Beweisaufnahme hervorgehen.(Rn.24) I. Die Klägerin wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO darauf hingewiesen, dass die Berufung gegen das angefochtene Urteil offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bietet, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Der Senat beabsichtigt deshalb, die Berufung aus den nachfolgenden Gründen ohne mündliche Verhandlung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. II. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen, sofern die Berufung nicht aus Kostengründen innerhalb der genannten Frist zurückgenommen werden sollte. III. Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für den zweiten Rechtszug auf 47.536,81 € festzusetzen. I. Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag. Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Juli 2019 von den Beklagten das Hausgrundstück in der L.-straße 11 in L. zu einem Kaufpreis von 160.000,00 €. Im Kaufvertrag haben die Parteien einen Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das Objekt wurde zu dieser Zeit nach der Trennung der Beklagten durch die Beklagte zu 1) mit den gemeinsamen Kindern bewohnt, nachdem der Beklagte zu 2) bereits zum Ende des Jahres 2008 ausgezogen war und das Haus nur noch sporadisch besuchte. Nach Bezug durch die Beklagten Anfang der 2000er Jahre setzte der Beklagte zu 2) das Dach in Eigenregie in Stand. Hierzu wurde u.a. das Dach mit Balken verstärkt und Echtholz in Lattenform angebracht, der Beklagte zu 2) brachte auch Dämmplatten an. Ferner wurde - so die Behauptung der Beklagten - im Jahr 2016 Bauschaum verwendet, um Wespen davon abzuhalten, im Deckenbereich zu nisten. Dem Erwerbsvorgang durch die Klägerin lag ein Exposé des Immobilienbüros N. GmbH & Co. KG zugrunde, in welchem der Zeuge D. das Haus als „Stadthaus im Dornröschenschlaf“ bezeichnete. Weiter heißt es in dem Exposé: „Beheizt wird das Haus über eine ca. 20 Jahre alte Ölheizung.“ sowie: „Das gesamte Objekt macht einen soliden Eindruck, es gibt keinen größeren Instandhaltungsstau. Dennoch sollte ein gewisses Budget für Renovierungsund Modernisierungsarbeiten zur Verfügung stehen.“ Der Klägerin verlangt die Minderung des Kaufpreises wegen im Bereichs des Dachs vorhandener Feuchtigkeit und Aufwendungsersatz für eine Heizungsreparatur (Rechnung vom 11.6.2020) in Höhe von 866,24 € wegen unterlassener Wartungsarbeiten. Das Landgericht hat die Klage nach Anhörung der Parteien und Beweisaufnahme (Vernehmung von Zeugen) abgewiesen, weil einem Gewährleistungsanspruch der Klägerin jedenfalls der vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegenstehe. Eine Arglist der Beklagten sei nicht erwiesen. Gegen die Klagabweisung wendet sich die Klägerin mit der Berufung und dem Antrag, das angefochtene Urteil zu ändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1. an sie € 46.670,57 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie 2. an sie € 866,24 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze verwiesen. II. Gemäß § 513 ZPO kann die Berufung nur auf eine Rechtsverletzung oder darauf gestützt werden, dass die gemäß § 529 ZPO zu berücksichtigenden Feststellungen ein anderes als das landgerichtliche Ergebnis rechtfertigen. Beides liegt nicht vor. Denn das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung die auf Minderung nach einem Grundstückskaufvertrag gerichtete Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat weder wegen der Schäden am Dach noch wegen des Zustandes der Heizung einen Anspruch gegen die Beklagten aus §§ 437 Nr. 2, 2. Fall, 441 BGB. Der Senat geht davon aus, dass die Klägerin keinen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten verfolgt, sondern lediglich ein Minderungsbegehren geltend macht. Auch wenn sie zur Begründung ihrer Forderung konkrete Rechnungen in Bezug nimmt (866,24 € für Heizungswartung, Rechnung vom 11.06.2020 sowie 46.670,57 € für Zimmereiarbeiten am Dach einschließlich Nebenleistungen), zieht sie diese explizit zur Begründung eines Minderungsbegehrens heran. Auch im zweiten Rechtszug (Berufungsbegründung vom 7.8.2023) werden keine weitergehenden Sachmängelgewährleistungsansprüche geltend gemacht. Ein Minderungsanspruch der Klägerin ist im Hinblick auf die in den Prozess eingeführten Punkte nicht gegeben. Gemäß §§ 437 Nr. 2, 441 BGB kann der Käufer – statt zurückzutreten – die Minderung des Kaufpreises verlangen. Die Voraussetzungen sind bezüglich der streitgegenständlichen Punkte aber nicht gegeben. a) Schäden am Dach Es kann dahinstehen, ob der Zustand des Dachs bei Gefahrübergang einen Sachmangel darstellt. Denn dem Gewährleistungsanspruch der Klägerin steht jedenfalls der Gewährleistungsausschluss gemäß § 6 Abs. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Kaufvertrags vom 15. Juli 2019 entgegen. Die Berufung auf diesen Gewährleistungsausschluss ist den Beklagten auch nicht gemäß § 444 BGB verwehrt. Haben die Parteien einen Haftungsausschluss vereinbart, trägt grundsätzlich der Käufer, hier also die Klägerin, nach § 444 BGB die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört (vgl. BGH, Urt. v. 12. 11. 2010 – V ZR 181/09, NJW 2011, 1279). Eine Arglist der Beklagten ist nicht bewiesen. Denn Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkäufer den konkreten Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kannte oder zumindest für möglich hielt (vgl. BGH, Urt. v. 16. 3. 2012 − V ZR 18/11 (KG), NJW-RR 2012, 1078, 1079). Das Landgericht hat den Beweis, dass die Beklagten bei Verkauf in Bezug auf einen solchen Mangel arglistig gewesen seien, nicht als geführt angesehen. Dies ist nicht zu beanstanden. Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (§ 286 ZPO) berechtigt das Gericht, die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten, wobei der Richter lediglich an die Denk- und Naturgesetze und sonstigen Erfahrungssätze gebunden ist (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl. § 286, Rn. 13). Ein Verstoß gegen diese Grundsätze ist nicht erkennbar. Im Übrigen steht die Wiederholung der Beweisaufnahme außerdem gem. §§ 529, 531 ZPO nicht mehr in reinem Ermessen des Berufungsgerichts. Sie ist im Sinne eines gebundenen Ermessens vielmehr nur dann zulässig, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen begründen und eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall einer Beweiserhebung die erstinstanzlichen Feststellungen keinen Bestand mehr haben werden, sich also ihre Unrichtigkeit herausstellt (vgl. Zöller/Heßler, a.a.O. § 529, Rn. 3). Solche konkreten Umstände werden mit der Berufung nicht aufgezeigt. Hier steht nicht mit hinreichender Sicherheit fest, dass den Beklagten Feuchtigkeitsschäden am Dach überhaupt bekannt waren. Die Klägerin beruft sich zur Begründung der Arglist letztlich auf von Verkäuferseite vor mehr als 15 Jahren vorgenommene Arbeiten am Dach und eine Erschwerung der Besichtigung durch den mit Gegenständen zugestellten Dachboden. Beide Umstände reichen indes für eine Begründung der Arglist auch aus Sicht des Senats nicht aus. Unstreitig ist zwar, dass der Beklagte zu 2) im Zeitraum 2001 bis 2003 in Eigenregie Arbeiten am Dach vorgenommen hat und hierbei auch einen Dachbalken einsetzte. Allerdings steht nicht fest, dass dies zur Kenntnis von Feuchtigkeitsschäden am Dach geführt hat. Insbesondere der erhebliche zeitliche Abstand zwischen den Arbeiten einerseits und der im Jahr 2019 erfolgten Veräußerung andererseits spricht, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, gegen eine entsprechende Kenntnis der Beklagten. Denn, dass diese in den Jahren 2001 bis 2003 Feuchtigkeit am Dach festgestellt haben sollten und dann viele weitere Jahre im Haus wohnen bleiben, ohne etwas gegen ihnen bekannte Feuchtigkeit zu unternehmen, sieht der Senat nicht als plausibel an. Schließlich erfolgte die Veräußerung des Hauses durch die Beklagten im Jahr 2019 auch lediglich trennungsbedingt. Diesen Vortrag der Beklagten hat der Makler D. bestätigt. Auch kann dem Vortrag der Klägerin nicht gefolgt werden, dass die Beklagten durch Abstellen von Gegenständen auf dem Dachboden eine Besichtigung willentlich erschwert hätten. Vielmehr hat der Lebensgefährte der Klägerin, der Zeuge K., angegeben, dass der Raum besichtigt werden konnte und auch tatsächlich besichtigt wurde. Der Zeuge K. wusste auch zahlreiche Details, etwa zu vorhandenen OSB-Platten, der Verschalung, zu dem in den Jahren 2001 bis 2003 ausgeführten Balken und zum dort vorhandenen Bauschaum zu berichten. Das Landgericht ist auch zu Recht den von der Klägerin mit Schriftsatz vom 4. April 2023 angebrachten Beweisangeboten (Vernehmung eines sachverständigen Zeugen, Sachverständigengutachten) nicht gefolgt. Diese waren nach § 296a S. 1 ZPO nicht zu berücksichtigen. Hiernach können, Angriffs- und Verteidigungsmitteln nach Schluss der mündlichen Verhandlung (hier: 20. Februar 2023), auf die das Urteil ergeht, nicht mehr vorgebracht werden. Der Präklusionswirkung § 296a S. 1 ZPO steht auch nicht die vom Landgericht im Termin am 20. Februar 2023 gewährte Möglichkeit zur Stellungnahme zum Ergebnis der Beweisaufnahme entgegen. Zwar muss ein Gericht, das im Anschluss an eine Beweisaufnahme einen Schriftsatznachlass zur Stellungnahme zum Beweisergebnis einräumt, fristgemäß erfolgten Vortrag zum Beweisergebnis berücksichtigen (vgl. BGH, Beschluss vom 21.5.2019 – VI ZR 54/18, NJW 2019, 2477, 2478). Allerdings sind von der Präklusionsvorschrift des § 296a S. 1 ZPO dann nur solche Angriffs- und Verteidigungsmittel ausgenommen, wenn es sich um Umstände handelt, die erst aus Beweisaufnahme hervorgehen. Das ist im Hinblick auf die Arbeiten der Beklagten im Dachbereich in den frühen 2000er Jahren nicht der Fall, denn hierzu hatte die Klägerin selbst bereits vor dem Verhandlungstermin (mit Schriftsatz vom 17. Juni 2022) vorgetragen. Die Klägerin hätte somit bereits rechtzeitig vor der mündlichen Verhandlung ausreichend Möglichkeit gehabt, zur Indizwirkung des entfernten Dachbalkens für eine Arglist der Beklagten ergänzend vorzutragen und alle erforderlichen Beweismittel hierzu anzubieten. Nach Schluss der mündlichen Verhandlung ist sie hiermit präkludiert. b) Zustand der Heizung Wegen des Zustandes der Heizung liegt bereits kein Mangel vor. Da eine Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug die Heizung im Vertrag nicht getroffen wurde, ist eine Sache gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB (in der bis zum 31.12.2021 gültigen Fassung) frei von Sachmängeln, (1) wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst (2) wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Vor diesem Maßstab ist ein Sachmangel nicht hinreichend dargelegt. Denn eine regelmäßige Wartung der Heizung wurde weder im Exposé versprochen, noch wurde hierüber bei der Besichtigung gesprochen (vgl. Angaben der Klägerin im Rahmen der persönlichen Anhörung). Dass eine zwanzigjährige Ölheizung in einem Zustand sein kann, der nach Gefahrübergang zur Notwendigkeit von Inspektionen und Investitionen führt, ist plausibel und führt nicht zwingend zur Annahme eines Sachmangels. Zudem liegt auch in Bezug auf die Heizung auch keine Arglist der Beklagten vor, weshalb die Sachmängelhaftung der Beklagten wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses nicht eröffnet ist.