13 U 51/06

Mietminderung wegen veränderter Mieterstruktur und Ausfall der Zugangskontrolle • Vermietung von Büroräumen an Behörden mit hohem Publikumsverkehr kann die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache und damit den Mietzins mindern. • Rechte aus Mietminderung und Feststellung können trotz vertraglicher Beschränkungen im Rahmen einer Feststellungswiderklage geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen der Minderung zum Zeitpunkt der Abtretung angelegt waren (§ 404 BGB relevant). • Bei mangelbehafteter Mietsache sind die Vorschriften über Mängelgewährleistung (§§ 536 ff. BGB) vorrangig gegenüber Anspruchsgrundsätzen der Geschäftsgrundlage; eine Störung der Geschäftsgrundlage kommt insoweit nur subsidiär in Betracht. • Vertragliche Vereinbarungen zur Beschränkung von Minderungs- und Zurückbehaltungsrechten sind bei der Klage auf Zahlung zu beachten; dies schließt die unmittelbare Berücksichtigung von Minderungen im Zahlungsprozess aus, nicht jedoch die Zulässigkeit einer Feststellungsklage. Die Beklagte mietete Büroflächen im Neckarturm von der Klägerin. Die Klägerin hatte als Qualitätsmerkmal Exposé-Angaben und eine Mieterbaubeschreibung mit Pflicht zur Zugangskontrollanlage vereinbart. Im Januar 2005 wurden Etagen an die Agentur für Arbeit vermietet, deren Publikumsverkehr und häufige Öffnung der Haupteingänge zu erhöhtem Besucheraufkommen, Verschmutzungen, Wartezeiten und Sicherheitsproblemen führten. Die Beklagte zahlte nur Teile der Miete und begehrte Widerklage/Feststellung umfangreicher Minderungsrechte. Die Klägerin forderte aus abgetretenem Recht rückständigen Mietzins für Feb.–Aug. 2005 in Höhe von EUR 14.062,17. Das Landgericht sprach teilweise zu, setzte eine Mietzinsanpassung nach Störung der Geschäftsgrundlage und erkannte eine 5%ige Minderung. Beide Seiten legten Rechtsmittel ein. • Zahlungsanspruch: Die Beklagte schuldet den ausstehenden Mietzins (§ 535 BGB). Wegen vertraglicher Beschränkung (Ziff.11 Mietvertrag) können Minderungen und Zurückbehaltungsrechte im Klageverfahren nicht zur Abwehr der Zahlung geltend gemacht werden; die Klägerin hat daher Anspruch auf die restliche Zahlung. • Anfechtungen und Rechtsmittel: Die Berufung der Klägerin war insoweit erfolgreich, als ihr der restliche Klagebetrag zugesprochen wurde; ansonsten blieb die Berufung ohne Erfolg. Die Anschlussberufung der Beklagten war teilweise erfolgreich hinsichtlich der Feststellung eines Minderungsanspruchs für April–August 2005 in Höhe von insgesamt 15 %. • Mangel und Minderung: Die außer Betrieb gesetzte oder funktionslos gemachte Zugangskontrollanlage sowie der quantita- tiv und qualitativ über das Büroniveau hinausgehende Besucherverkehr der Agentur für Arbeit stellen Mängel der Mietsache dar. Diese beeinträchtigen den vertragsgemäßen Gebrauch und rechtfertigen eine Mietminderung. Das Gericht stellte fest, dass ab März 2005 ein mängelbehafteter Zustand vorlag und die Nutzung der Beklagten beeinträchtigt wurde. • Anwendbarkeit rechtlicher Grundsätze: Für Mängel gilt vorrangig das Gewährleistungsrecht (§§ 536 ff. BGB); Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage wurden ergänzend geprüft. Die vertragliche Beschränkung von Minderungsrechten schließt die Erhebung einer Feststellungswiderklage nicht aus; die Voraussetzungen der Minderung mussten jedoch zum Zeitpunkt der Abtretung angelegt gewesen sein (§ 404 BGB). • Bemessung der Minderung: Unter Berücksichtigung der Umstände (Ausmaß des Besucherverkehrs, Öffnung der Drehtür, Verschmutzung, Sicherheitsrisiken, Exposé-Versprechen eines gehobenen Ambientes) setzte der Senat die angemessene Minderung für April–August 2005 auf 15 % und für März 2005 auf 10 %, wobei für Februar 2005 keine Minderung zugrunde gelegt wurde. • Prozessuale Wertung: Die Feststellungswiderklage der Beklagten war zulässig und im Ergebnis für den Zeitraum April–August 2005 erfolgreich; die Klägerin erhielt Zahlung des restlichen Mietzinses abzüglich der zu berücksichtigenden Feststellungsergebnisse. • Kosten und Revision: Die Kostenverteilung und die vorläufige Vollstreckbarkeit wurden geregelt; Revision wurde zugelassen, weil die Rechtsfrage zur Bewertung von verschlechterter Mieterstruktur als Sachmangel rechtserhaltend ist. Die Klägerin erhält Zahlung des restlichen Mietzinses in Höhe von EUR 14.062,17, weil vertragliche Beschränkungen Minderungsrechte im Zahlungsprozess ausschließen und der Zahlungsanspruch nach §§ 535 ff. BGB durchsetzbar ist. Gleichzeitig wurde festgestellt, dass die Beklagte berechtigt ist, für April bis August 2005 die Miete um 15 % (bezogen auf die Ursprungsmiete) zu mindern; damit ist ihre Feststellungswiderklage insoweit erfolgreich. Für März 2005 wurde eine geringere Reduzierung gewahrt, für Februar 2005 keine Minderung angenommen. Die Folge ist, dass die Beklagte zwar zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verpflichtet bleibt, gegenüber Vollstreckungsmaßnahmen aber die Feststellung der Minderungsberechtigung entgegenhalten kann; die Kosten des Verfahrens wurden zwischen den Parteien geteilt und die Revision wurde zugelassen.