5 U 40/14

Nichtigkeit von Mietvertrag wegen Verbindung mit Grundstückskauf; Wertersatzbemessung nach ortsüblicher Miete • Ein Mietvertrag, der rechtlich mit einem vorgelagerten Grundstückserwerb verbunden ist und in diesem Zusammenhang als Teil eines einheitlichen Vertragswerks zu sehen ist, bedarf der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs.1 BGB; fehlt diese, ist der Vertrag nichtig. • Bei Nichtigkeit des Mietvertrags aufgrund Formmangels besteht kein vertraglicher Mietanspruch; statt dessen kommt ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch nach §§ 812, 818 BGB in Betracht. • Der Wertersatz bemisst sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete; das Gericht kann die gezogenen Nutzungen nach § 287 ZPO schätzen und marktübliche Abschläge wegen teilweiser Nichtüberlassung oder fehlender Abgeschlossenheit berücksichtigen. • Durch Leistung der tatsächlich gezahlten Miete (hier 3.500 EUR zzgl. USt.) kann ein Kondiktionsanspruch erfüllt sein und die Klage abgewiesen werden. Der Kläger ist als Zwangsverwalter über ein Gewerbeobjekt bestellt und verlangt von der Beklagten Mietrückstände in Höhe von 69.615 EUR für Juli 2012 bis Juli 2013. Zwischen der Beklagten und der (früheren) Eigentümerin war am 18.01.2012 ein Mietvertrag geschlossen worden, der eine kurzfristige Mietdauer und eine Kaufabsicht der Beklagten vorsah sowie unterschiedliche Mietstufen (8.000 EUR bis 12.000 EUR) bei Erwerb der gesamten Fläche. Aufgrund von Finanzierungsproblemen schlug die Vermieterin eine vorübergehende Mietreduzierung auf 3.500 EUR vor; die Beklagte zahlte ab August 2012 bis Juli 2013 monatlich 3.500 EUR zzgl. USt. Der Kläger forderte ab Übernahme der Zwangsverwaltung die vertraglich vereinbarte Miete in Höhe von 8.000 EUR; er klagte auf Zahlung. Das Landgericht gab dem Kläger Recht; in der Berufung entschied das OLG zugunsten der Beklagten. • Formnichtigkeit des Mietvertrags: Der Mietvertrag war rechtlich so eng mit dem beabsichtigten Grundstückserwerb verknüpft, dass nach § 311b Abs.1 in Verbindung mit § 125 BGB notarielle Beurkundung erforderlich gewesen wäre; ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig. • Rechtsfolge der Nichtigkeit: Mangels wirksamem Mietvertrag besteht kein vertraglicher Anspruch auf die vereinbarte Miete; stattdessen kommt ein Kondiktions- bzw. Wertersatzanspruch nach §§ 812, 818 BGB in Betracht, der die Herausgabe der gezogenen Nutzungen bzw. deren Wertersatz verlangt. • Bemessung des Wertersatzes: Der Wertersatz ist nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen. Das Gericht wertete Gutachten- und IHK-Werte sowie Zeugenaussagen und schätzte die angemessene Nettokaltmiete auf etwa 7.409 EUR monatlich. • Abschläge wegen teilweiser Nutzung und fehlender Abgeschlossenheit: Wegen der vertraglichen Regelung, wonach eine erhöhte Miete nur bei exklusiver Nutzung geschuldet wäre, nahm das Gericht einen Abschlag von einem Drittel vor. Wegen der fehlenden räumlichen Abgeschlossenheit und damit verbundenen Beeinträchtigungen der Nutzung kam ein weiterer Abschlag von 30% zur Anwendung. • Folgenschluss und Erfüllung: Nach den vorgenommenen Abschlägen ergab sich ein geschätzter angemessener Wertersatz von etwa 3.457,53 EUR zzgl. USt. Da die Beklagte monatlich 3.500 EUR zzgl. USt. gezahlt hatte, war der Kondiktionsanspruch des Klägers durch Leistung erfüllt (§ 362 BGB). • Verfahrensrechtlicher Hinweis: Neue Tatsachenbehauptungen zur tatsächlichen Überlassung einzelner Flächen, die erst in der Berufung erhoben wurden, werden nach § 531 ZPO nicht berücksichtigt, sofern sie in erster Instanz hätten vorgebracht werden können. Die Berufung der Beklagten hatte Erfolg: Das OLG Stuttgart hat das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Begründet wurde dies damit, dass der ursprünglich zugrundeliegende Mietvertrag wegen der engen Verbindung mit einem vorgesehenen Grundstückserwerb der notariellen Form nach § 311b Abs.1 i.V.m. § 125 BGB bedurfte und daher nichtig ist. Infolge der Nichtigkeit besteht nur ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch, der nach der ortsüblichen Miete zu bemessen ist; das Gericht schätzte diesen Anspruch unter Berücksichtigung vertraglicher Abhängigkeiten und fehlender Abgeschlossenheit der Flächen herab. Da die Beklagte während des streitigen Zeitraums regelmäßig 3.500 EUR zzgl. Umsatzsteuer gezahlt hatte, war der Wertersatzanspruch voll erfüllt, weshalb die Zahlungsklage abgewiesen wurde. Die Kosten beider Rechtszüge wurden dem Kläger auferlegt; die Revision wurde nicht zugelassen.