5 U 70/14

Geringfügige Mieterhöhung und Umbauten beeinträchtigen nicht die Wirksamkeit der Befristung nach § 550 BGB • Eine geringfügige, dauerhaft vereinbarte Mieterhöhung von knapp 2 % stellt keine wesentliche Vertragsänderung i.S.d. § 550 BGB dar und erfordert daher nicht zwingend die Schriftform. • Der Eintritt der Erben durch Universalsukzession ändert die Parteienstellung nicht derart, dass dadurch die Wirksamkeit der Befristung nach § 550 BGB entfällt. • Vom Mieter vorgenommene innere Umbaumaßnahmen ohne verlorenen Baukostenzuschuss begründen regelmäßig keine formbedürftige Vertragsänderung. • Verwendungsrisiko und künftige verschärfte Hygieneempfehlungen (RKI) tragen grundsätzlich die Mieter; dies begründet keinen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB. Die Kläger betrieben eine Zahnarztpraxis und schlossen mit dem damaligen Vermieter am 02.05.2005 einen bis zum 30.04.2020 befristeten Mietvertrag über Räume im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss. Acht Monate später wurde einvernehmlich die Miete ab 01.01.2006 um 20,00 EUR erhöht; diese Änderung erschien nur handschriftlich auf dem Klägerexemplar. Die Kläger führten umfangreiche Innenumbauten (Deckendurchbruch, Treppe, Renovierungen) durch und richteten 2009 ein Labor ein; die Umbaukosten trugen sie selbst. Aufgrund der angeblichen Nichterfüllung berufsrechtlicher und hygienischer Anforderungen kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31.07.2014 und begehrten die Feststellung der Wirksamkeit der Kündigungen. Die Beklagten, als Erben des ursprünglichen Vermieters, hielten die Befristung für wirksam und wiesen die Klage ab. Das Landgericht gab den Beklagten Recht; die Berufung der Kläger war erfolglos. • Schriftform nach § 550 BGB: Die Schriftform verlangt, dass sich die Einigung über wesentliche Vertragsbestandteile aus einer von beiden Parteien unterschriebenen Urkunde ergibt; Ausnahmen gelten nur für nur nebensächliche Änderungen. • Wesentlichkeit der Mieterhöhung: Eine dauerhafte Mietänderung ist dann formbedürftig, wenn sie wesentlich ist. Eine Erhöhung um 20,00 EUR (knapp 2 %) auf die vereinbarte Miete ist nach Würdigung als unwesentliche Änderung anzusehen und verletzt nicht Treu und Glauben, sodass die Befristung wirksam bleibt. • Parteienwechsel durch Erbfolge: Der Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis erfolgte kraft Universalsukzession; dies ist keine rechtsgeschäftliche Änderung, die die Schriftform nach § 550 BGB erforderlich macht. • Innere Umbaumaßnahmen: Die von den Klägern vorgenommenen Innenumbauten stellen keinen verlorenen Baukostenzuschuss dar und begründen daher keine formbedürftige Vertragsänderung; sie blieben im Rahmen des Verwendungsrisikos der Mieter. • Kündigungsgründe (§ 543 BGB): Das Verwendungsrisiko für die Eignung der Mietsache trägt der Mieter. Die nachträgliche Einrichtung eines Labors und die künftig verschärften RKI-Empfehlungen begründen keinen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung; Bestandsschutz für vorhandene Praxen wirkt hier entgegen. • Rechtsfolgen: Mangels Formmangel bleibt die Befristung wirksam; weder ordentliche noch außerordentliche Kündigungsgründe liegen vor, sodass das Mietverhältnis bis zum vereinbarten Ende Bestand hat. Die Berufung der Kläger wurde zurückgewiesen; die Befristung des Mietvertrags ist wirksam geblieben. Die Mieterhöhung um 20,00 EUR (knapp 2 %) war als unwesentliche Änderung nicht formbedürftig, der Eintritt der Erben erfolgte kraft Universalsukzession ohne Formmangel, und die von den Klägern vorgenommenen Innenumbauten begründeten keine Vertragsänderung, die der Schriftform bedurft hätte. Ebenso lagen weder ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB noch ein rechtfertigender Umstand für eine ordentliche Kündigung vor, da das Verwendungsrisiko bei den Klägern liegt und RKI-Empfehlungen Bestandsschutz für bestehende Praxen gewähren. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen; die Revision wurde nicht zugelassen.