4 U 114/14

Kostenvorschussanspruch der WEG trotz fehlender förmlicher Abnahme; Unwirksamkeit abnahmeregelnder AGB-Klausel • Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Kostenvorschussansprüche aus § 637 BGB auch geltend machen, wenn die förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht für alle Erwerber erfolgt ist, insbesondere wenn Ansprüche abgetreten wurden oder die Gemeinschaft zur Prozessführung bevollmächtigt ist. • Vorformulierte Abnahmeklauseln, die dem Erwerber die Entscheidung über die Abnahme entziehen und damit Gewährleistungsfristen unangemessen verkürzen, sind nach § 307 BGB unwirksam. • Ein einseitig von der Gemeinschaft ohne Beteiligung des Unternehmers eingeholtes Privatgutachten begründet keine Hemmung der Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB; dagegen können Anerkenntnisse und Verhandlungen Verjährungsfristen hemmen oder neu beginnen. • Für Kostenvorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB genügt bei fertiggestelltem Werk und nur noch Nachbesserungsbedarf eine fristgerechte Mängelrüge der Verwaltung; eine gesonderte Fristsetzung durch jeden einzelnen Erwerber ist nicht zwingend erforderlich. • Für einzelne Minderansprüche (z. B. fehlende Fristsetzung für einen spezifischen Türanschlussmangel) fehlt der Anspruch, wenn die erforderliche Aufforderung mit Fristsetzung nicht gerügt wurde. Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft der von der Beklagten errichteten Wohnanlage; die Erwerber G traten ihre Ansprüche an die WEG ab. Streitgegenstand sind Sanierungskosten wegen Betonschäden an der Tiefgaragenrampe, Schäden an der Rampe zu den Müllbehältern, Putz- und Farbabplatzungen im Sockelbereich und Feuchtigkeitsmängel sowie die Frage der Verjährung. In Übergabe- und Nachabnahmeprotokollen ab 2004 bis 2007 wurden Mängel dokumentiert; die Beklagte nahm an Nachabnahmen teil, die Erwerber G jedoch nicht durchgehend. Die WEG beauftragte 2011 einen Sachverständigen (einseitig), legte 2012 Klage auf Kostenvorschuss vor und trat Ansprüche der Erwerber ab. Das Landgericht gab der Klage vollumfänglich statt; die Beklagte und ein Streithelfer legten Berufung ein mit Einrede der Verjährung und Rügen zur Wirksamkeit vertraglicher Abnahmevereinbarungen und zur Hemmung durch das Gutachten. Der Senat hat die Berufung nur teilweise stattgegeben: Er bestätigte Mängelfeststellungen und Vorschussansprüche, erklärte die Abnahmeklausel für unwirksam und entschied zur Verjährung zugunsten der Klägerin bis auf eine Ausnahme (fehlende Fristsetzung beim Haustüranschluss). • Aktivlegitimation/Abtretung: Die WEG klagt auf abgetretene Rechte der Erwerber G; die Abtretung ist ausreichend und durch erstinstanzliche Feststellungen gestützt (§ 314 ZPO). • Unwirksamkeit der Abnahmeklausel: § 3 Nr.2 des Kaufvertrags war als vorformulierte Klausel von der Beklagten gestellt und entzieht dem Erwerber die Entscheidung über die Abnahme; dadurch kommt es zu einer unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB, weshalb die Klausel wegfällt und eine förmliche Abnahme nicht wirksam erfolgt ist. • Anwendbarkeit § 637 BGB vor Abnahme: Der Senat folgt der Ansicht, dass in Fallgestaltungen wie dieser § 637 BGB auch vor einer formellen Abnahme anwendbar ist, weil das Werk fertiggestellt ist und nur noch Nachbesserungen an einzelnen Mängeln erforderlich sind; zur Geltendmachung des Kostenvorschusses genügte die fristgerechte Mängelrüge und anschließende Konkretisierung durch Klage. • Verjährung und Hemmungstatbestände: Einseitig eingeholtes Privatgutachten (Sachverständiger D) hemmt die Verjährung nach § 204 Abs.1 Nr.8 BGB nicht, weil die Beklagte nicht beteiligt war. Hingegen führten Anerkenntnisse der Beklagten („in Bearbeitung“) und Verhandlungen/Fristsetzungen der Verwaltung zu Hemmung oder Neubeginn der Verjährung für die maßgeblichen Mängel. • Fristsetzungserfordernis: Für den einen Mangel (fehlender Abdichtungsanschluss im Haustürbereich) fehlt es an einer hinreichenden Mängelrüge mit Fristsetzung; deshalb besteht insoweit kein Vorschussanspruch. • Kostenvorschussbemessung und Gutachten: Die gerichtlich bestellte Sachverständige hat Mängel substantiiert festgestellt und kostenschätzend bewertet; diese Feststellungen wurden nicht substanziiert angegriffen und bilden die Grundlage für den zugesprochenen Vorschuss. • Feststellungsklage: Die Feststellung, dass die Beklagte zur Übernahme weiterer Sanierungskosten verpflichtet ist, ist in begrenztem Umfang zulässig und erforderlich, weil der Vorschussanspruch und mögliche weitere Kosten im Einzelnen nachvollziehbar feststellbar sein müssen. Die Berufung der Beklagten und ihres Streithelfers hatte nur in geringem Umfang Erfolg. Die Beklagte wird zur Zahlung eines Teilbetrags der beantragten Vorschussforderung verurteilt (insgesamt 33.200,00 EUR nebst Zinsen aus gesondert bezifferten Teilbeträgen) und es wurde festgestellt, dass sie verpflichtet ist, weitere Sanierungskosten für die konkret bezeichneten Schäden zu ersetzen. Die Klage wurde insoweit teilweise abgewiesen, weil für einen Mangel (fehlender Abdichtungsanschluss im Haustürbereich) die erforderliche Fristsetzung zur Nacherfüllung fehlte. Die Abnahmeklausel des Kaufvertrags (§ 3 Nr.2) ist unwirksam nach § 307 BGB, weshalb eine förmliche Abnahme der Erwerber G nicht wirksam erfolgt ist und somit die Verjährung nicht zuungunsten der Klägerin begonnen hatte; ein einseitig eingeholtes Privatgutachten hemmt die Verjährung nicht. Die Revision wurde zugelassen. Durch diese Entscheidung hat die Klägerin überwiegend prozessualen Erfolg: sie erhält den Kostenvorschuss für die festgestellten Mängel und eine Feststellungsentscheidung zur Ersatzpflicht für weitere Sanierungskosten, während die Beklagte nur in geringem Umfang entlastet wurde (wegen fehlender Fristsetzung für einen spezifischen Mangel).